A Santos & Cartea atua como advogado condominial de síndicos, administradoras e conselhos: cobrança de cotas em atraso, nas vias extrajudicial e judicial, orientação em assembleias, revisão de convenção e regimento interno, contratos, notificações e conflitos entre condôminos. O atendimento é presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil, com responsável técnico pela área condominial e retorno por escrito em cada etapa.
Se você chegou até aqui procurando por advogados especialistas em condomínio, vale um esclarecimento: em respeito às regras de publicidade da advocacia, o escritório não usa esse título na sua comunicação. O que você encontra aqui é atuação contínua em Direito Condominial, com equipe que atende condomínios no dia a dia, e pode conferir a inscrição de cada advogado no Cadastro Nacional dos Advogados (CNA) da OAB.
Os serviços abaixo podem ser contratados de forma avulsa ou em assessoria contínua (ver assessoria jurídica para condomínios).
| Para o síndico e o conselho | Para a administradora |
|---|---|
| Cobrança extrajudicial e judicial de cotas em atraso, com relatório por unidade | Cobrança centralizada de vários condomínios, com um único canal de contato |
| Orientação para convocar, conduzir e registrar assembleias (pauta, quórum e ata) | Modelos padronizados de notificação, edital e ata revisados para a carteira |
| Revisão e atualização da convenção e do regimento interno | Pareceres sobre dúvidas recorrentes dos síndicos da carteira |
| Análise de contratos (síndico profissional, portaria, manutenção, obras) | Apoio na transição de síndico e na prestação de contas |
| Notificações e multas por infração ao regimento, condômino antissocial e barulho | Acompanhamento de processos em que o condomínio é autor ou réu |
| Obras, vícios de construção e responsabilidade do condomínio por danos | Relatórios periódicos de andamento para repassar ao síndico e ao conselho |
O advogado condominial não serve só para a cobrança judicial. Estas são as situações em que síndicos e administradoras mais nos procuram — cada uma com um guia completo no blog:
Na cobrança, o advogado condominial organiza o levantamento dos débitos de cada unidade, conduz a negociação extrajudicial, formaliza os acordos por escrito e, quando não há acordo, propõe a execução judicial das cotas. Fora da inadimplência, também orienta o síndico em assembleias, convenções e contratos. Veja em detalhes o que faz um advogado condominial.
A cobrança extrajudicial (notificação, negociação e termo de acordo) costuma ser o primeiro passo, porque resolve boa parte dos casos sem custo de processo. Quando o condômino não responde ou não cumpre o acordo, a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do Código de Processo Civil). Isso permite ir direto à execução, sem passar por uma ação de conhecimento.
Na execução, o devedor é citado para pagar e, se não pagar, podem ser penhorados bens, inclusive a própria unidade: a dívida de condomínio é uma das exceções à impenhorabilidade do bem de família (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990). Entenda o passo a passo da cobrança de condomínio pelo novo CPC.
Com esse material em mãos, a análise do caso fica mais rápida e dá para identificar quais cotas ainda estão dentro do prazo de 5 anos. Veja quando a dívida de condomínio prescreve.
Os honorários são combinados caso a caso, conforme o número de unidades e o volume de cobranças. Na ação judicial, o juiz fixa honorários de sucumbência, que são pagos pelo devedor (art. 85 do Código de Processo Civil), e muitas convenções preveem que as despesas de cobrança sejam repassadas ao condômino inadimplente. Para entender o seu caso, envie a planilha de inadimplência pelo WhatsApp.
Conteúdos do blog que explicam, em linguagem direta, as dúvidas mais comuns de síndicos, administradoras e condôminos:
Cobrança e inadimplência
Gestão, assembleias e regras do condomínio
Como escolher apoio jurídico
Reputação construída com confiabilidade e transparência ao longo de duas décadas.
Flaviane Moreira, profissional com 10 anos de experiência focada em Assessoria Condominial.
Atendimento sem intermediários, com quem realmente cuida do seu caso.
Você acompanha cada etapa da cobrança, sem surpresas.
Cobrança condominial remota para qualquer condomínio do país.
Quando procurei o escritório estava apreensivo com meu caso, que era bem complexo. Desde o primeiro dia confiei no trabalho e segui todas as orientações que me foram dadas. Cada passo uma vitória.
Deixo minha gratidão ao escritório, que me deu total assistência. Apesar dos muitos trâmites, quando menos esperei já estava tudo resolvido. Sempre recomendo.
O escritório tem sede em Itaboraí (RJ) e atendimento presencial em Niterói. Condomínios de São Gonçalo, Maricá, Rio de Janeiro e de outras cidades do Leste Fluminense podem escolher entre a reunião presencial e o atendimento online. Para condomínios de outros estados, todo o trabalho é feito online: os processos tramitam em meio eletrônico, as reuniões são por vídeo e os documentos são assinados digitalmente.
Orienta o síndico, o conselho e a administradora nas decisões do condomínio e atua nos conflitos: cobra cotas em atraso, revisa convenção, regimento e contratos, acompanha assembleias, notifica infratores e representa o condomínio em processos. Veja os detalhes no guia O Que Faz um Advogado Condominial.
Na busca, as duas expressões costumam ser usadas para o mesmo serviço. Na publicidade da advocacia, porém, o título de especialista segue regras próprias, e o escritório não o usa. O que importa na escolha é a atuação contínua com condomínios e a inscrição regular na OAB, que pode ser conferida no CNA.
Envie o caso pelo WhatsApp, com a convenção, o regimento e os documentos do problema. O escritório analisa, explica os caminhos possíveis e envia o contrato de honorários por escrito. O atendimento é presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil.
O foco da área é o atendimento a condomínios, síndicos e administradoras. Condôminos também podem enviar o caso, que será analisado desde que não haja conflito de interesses, como no caso de um condomínio que já é cliente do escritório.
Sim. Atuamos de forma remota, direto com o síndico ou a administradora, independente da localização do condomínio.
O valor varia conforme o volume de unidades inadimplentes e a complexidade do caso. Entre em contato para uma avaliação inicial da situação do seu condomínio.
Depende do número de unidades em atraso, do valor e da resposta de cada devedor. O escritório informa a estimativa depois da análise.
Depende da convenção do condomínio. Orientamos o síndico sobre os requisitos específicos antes de iniciar o processo.
Existe a possibilidade de gratuidade de justiça, mas o condomínio precisa comprovar documentalmente que não tem condições de arcar com as custas do processo (Súmula 481 do STJ) — não é um benefício automático. Entenda quando a gratuidade se aplica e quando vale contratar assessoria.
Depende dos números e do contrato: o modelo troca parte da receita por previsibilidade de caixa e pode envolver cessão do crédito, taxas e multa rescisória. Entenda os riscos jurídicos antes de assinar.
Sim. Além da cobrança de inadimplentes, o escritório acompanha síndicos e administradoras de forma contínua, com atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil. Veja o que a assessoria jurídica para condomínios inclui e como contratar.
Muitas vezes, sim. A cobrança começa pela fase extrajudicial: levantamento do débito, notificação formal e tentativa de acordo ou parcelamento. A execução judicial fica para os casos em que não há acordo. Veja o passo a passo da cobrança de condomínio.
Sim. O suporte jurídico a síndicos em assembleias faz parte dos serviços do escritório: orientação sobre convocação, pauta, quórum e ata, com atendimento remoto. Assembleias bem conduzidas também dão base à cobrança, porque aprovam o orçamento e as contribuições.
Em geral, a convenção, a ata da assembleia que aprovou o orçamento e as contribuições, a planilha atualizada do débito e os comprovantes de notificação. Com o crédito documentalmente comprovado, a cota condominial é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), o que permite partir direto para a execução.
Sim. Administradoras podem centralizar no escritório a cobrança de vários condomínios, com atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil e acompanhamento direto com a equipe.
Sim. A dívida de condomínio prescreve em 5 anos, contados a partir do vencimento de cada cota (art. 206, §5º, I, do Código Civil; STJ, Tema 949). Veja como contar o prazo.
Este site não possui formulário de contato — todo o atendimento é feito por WhatsApp. Conte um pouco do seu caso e a equipe retorna para dar continuidade.