O síndico pode tomar decisões sozinho nos atos de administração do dia a dia que a lei e a convenção já lhe atribuem: manter o prédio conservado, contratar e fiscalizar serviços dentro do orçamento aprovado, cobrar as cotas, aplicar as multas previstas no regimento, representar o condomínio, inclusive contratando advogado para a defesa dos interesses comuns, e fazer obras e reparos necessários sem autorização prévia (art. 1.341, § 1º, do Código Civil). O síndico não pode, sem assembleia, aprovar obras úteis ou voluptuárias, criar rateio extra fora do orçamento, alterar a convenção ou o regimento, mudar a destinação de áreas comuns, perdoar dívidas nem fazer gastos excessivos que não sejam urgentes. A lei não fixa um valor em reais que o síndico pode gastar sem aprovação: o limite vem do orçamento anual aprovado, das regras da convenção e da distinção entre despesas comuns, urgentes e excessivas.
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Neste artigo:
- De onde vêm os poderes do síndico
- O que o síndico pode decidir sozinho
- O que depende de assembleia
- Obras: necessárias, urgentes e excessivas
- Quanto o síndico pode gastar sem aprovação
- Síndico pode demitir funcionário sem assembleia?
- Síndico pode contratar advogado sem assembleia?
- O papel do conselho
- O que acontece se o síndico passar dos limites
- Perguntas frequentes
De Onde Vêm os Poderes do Síndico
O síndico é o administrador e o representante legal do condomínio. Os seus poderes vêm de três fontes, que devem ser lidas em conjunto:
- A lei: o art. 1.348 do Código Civil lista as competências do síndico, e o art. 1.341 trata das obras.
- A convenção: pode detalhar, ampliar ou restringir os poderes, por exemplo exigindo aprovação do conselho para contratos acima de certo valor.
- As decisões da assembleia: o orçamento anual, as obras aprovadas e as autorizações específicas.
Este artigo trata de um recorte específico: a fronteira entre o que é ato de gestão do síndico e o que precisa passar pela assembleia. A lista completa de deveres e a responsabilidade do cargo estão em Funções do Síndico: O Que Pode Fazer e Qual a Responsabilidade.
O Que o Síndico Pode Decidir Sozinho
São atos de administração ordinária, que decorrem diretamente das competências do art. 1.348 do Código Civil:
| Decisão | Base | Cuidado |
|---|---|---|
| Contratar manutenção rotineira (elevadores, bombas, portões, limpeza) | Art. 1.348, V: conservação e guarda das partes comuns e prestação dos serviços | Dentro do orçamento aprovado e das regras de contratação da convenção |
| Fazer reparos necessários | Art. 1.341, § 1º | Se forem urgentes e de valor excessivo, dar ciência imediata à assembleia |
| Cobrar cotas em atraso, inclusive judicialmente | Art. 1.348, VII | Seguir a política de acordos aprovada, sem perdoar valores |
| Aplicar multas previstas na convenção ou no regimento | Art. 1.348, IV e VII | Notificação e direito de defesa |
| Representar o condomínio em juízo e fora dele | Art. 1.348, II | Informar a assembleia sobre processos (art. 1.348, III) |
| Contratar o seguro obrigatório da edificação | Art. 1.348, IX | Seguro contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (art. 1.346) |
| Admitir, orientar e dispensar funcionários | Administração ordinária | Cumprir a legislação trabalhista e o orçamento |
| Convocar assembleias | Art. 1.348, I | Prazo e forma da convenção |
| Fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões da assembleia | Art. 1.348, IV | Não pode criar regras novas por conta própria |
A ideia central é que o síndico executa: ele aplica as regras existentes e administra o orçamento aprovado. Quando a decisão cria uma regra nova, muda o uso do patrimônio comum ou gera um gasto que não estava previsto, a palavra passa a ser da assembleia.
O Que Depende de Assembleia
| Decisão | Quórum previsto no Código Civil |
|---|---|
| Aprovar o orçamento anual e a cota de cada condômino | Assembleia anual (art. 1.350), maioria dos presentes salvo regra diversa |
| Aprovar a prestação de contas | Assembleia anual (art. 1.350) |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos (art. 1.341, II) |
| Obras voluptuárias | Dois terços dos condôminos (art. 1.341, I) |
| Construção de novas áreas ou acréscimos nas partes comuns | Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.342) |
| Alterar a convenção | Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351) |
| Mudar a destinação do edifício ou da unidade | Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351) |
| Alterar o regimento interno | Conforme a convenção |
| Transferir funções administrativas a uma administradora | Aprovação da assembleia, salvo regra contrária da convenção (art. 1.348, § 2º) |
| Rateio extra não previsto no orçamento | Deliberação da assembleia |
Além disso, o síndico não deve, sem respaldo da assembleia ou da convenção, conceder descontos sobre multa e juros, abrir mão de cotas, ceder áreas comuns a terceiros ou a um condômino, alterar a fachada ou mudar o uso de espaços como salão de festas e garagem. Os quóruns e a forma de convocação estão em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
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Obras: Necessárias, Urgentes e Excessivas
O art. 1.341 do Código Civil é o dispositivo mais importante para saber o que o síndico pode fazer sozinho em matéria de obras. Ele combina três critérios: o tipo de obra, a urgência e o valor.
| Situação | O síndico pode fazer sem assembleia? |
|---|---|
| Obra ou reparo necessário, de valor comum | Sim (art. 1.341, § 1º) |
| Obra necessária, urgente e de valor excessivo | Sim, mas deve dar ciência à assembleia, que deve ser convocada imediatamente (§ 2º) |
| Obra necessária, não urgente e de valor excessivo | Não. Depende de autorização da assembleia especialmente convocada (§ 3º) |
| Obra útil | Não. Maioria dos condôminos (inciso II) |
| Obra voluptuária | Não. Dois terços dos condôminos (inciso I) |
Exemplos ajudam. Trocar a bomba d’água queimada é obra necessária e, normalmente, urgente. Reparar uma infiltração na laje que ameaça a estrutura também. Instalar um sistema novo de câmeras ou automatizar o portão tende a ser obra útil. Reformar o hall com acabamento mais sofisticado, ou fazer um espaço gourmet, tende a ser obra voluptuária. A classificação depende do caso concreto, e na dúvida o caminho mais seguro é a assembleia. Veja mais em Obras em Condomínio: Quórum, Regras, Horários e NBR 16.280.
Quanto o Síndico Pode Gastar Sem Aprovação
Não existe na lei um valor em reais. O limite de gasto do síndico resulta de três elementos:
- O orçamento anual aprovado: é a principal referência. Despesas previstas nele podem ser feitas pelo síndico ao longo do ano. Gastos que ultrapassam o orçamento ou criam rubrica nova precisam de aprovação.
- O limite da convenção: muitas convenções fixam um teto para contratações sem aprovação do conselho ou da assembleia, às vezes em reais, às vezes em número de cotas ou percentual da arrecadação mensal. Esse limite deve ser respeitado.
- A noção de “despesa excessiva”: o art. 1.341 não a define. Na prática, considera-se o porte do condomínio, a arrecadação e o impacto no caixa.
Exemplo hipotético: um condomínio arrecada R$ 50.000 por mês e a convenção permite ao síndico contratar, sem aprovação do conselho, até 10% da arrecadação mensal (R$ 5.000) por despesa não prevista no orçamento. Um reparo necessário de R$ 3.000 pode ser feito diretamente. Um reparo necessário e urgente de R$ 40.000 pode ser feito, mas a assembleia deve ser convocada imediatamente. Uma reforma da guarita de R$ 40.000, sem urgência, depende de assembleia.
O uso do fundo de reserva segue regra própria, geralmente prevista na convenção. Veja Fundo de Reserva do Condomínio: Quem Paga e Quando Usar.
Síndico Pode Demitir Funcionário Sem Assembleia?
Em regra, sim. Admitir e dispensar empregados do condomínio, como porteiros, zeladores e auxiliares de limpeza, é ato de administração ordinária ligado à conservação do prédio e à prestação dos serviços (art. 1.348, V, do Código Civil). Por isso, o síndico pode demitir funcionário sem assembleia, salvo se a convenção exigir aprovação do conselho ou da assembleia para essa decisão.
Alguns cuidados evitam que a dispensa gere custo extra para o condomínio:
- Verbas rescisórias e prazo: o pagamento deve ser feito em até 10 dias contados do término do contrato (art. 477, § 6º, da CLT), e o valor precisa caber no caixa ou no orçamento.
- Estabilidades: gestante, empregado que voltou de afastamento por acidente de trabalho, membro eleito da CIPA, quando houver, e dirigente sindical têm garantias de emprego que precisam ser verificadas antes da dispensa.
- Justa causa: exige motivo grave e prova. Faltas reiteradas, por exemplo, costumam ser precedidas de advertência e suspensão, e a ausência prolongada sem justificativa pode configurar abandono de emprego.
- Mudança de estrutura: substituir a portaria própria por portaria terceirizada ou remota altera o serviço e o orçamento, e convém levar a decisão à assembleia.
Uma dispensa mal conduzida pode gerar reclamação trabalhista contra o condomínio, e o síndico que agiu fora dos limites pode ter de responder perante a assembleia pelos prejuízos.
Síndico Pode Contratar Advogado Sem Assembleia?
Em regra, sim, para os assuntos que fazem parte das suas atribuições. O síndico representa o condomínio em juízo e fora dele, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns (art. 1.348, II, do Código Civil), e o Código de Processo Civil prevê que o condomínio é representado em juízo pelo administrador ou síndico (art. 75, XI). Isso inclui:
- contratar advogado para a cobrança de cotas em atraso;
- defender o condomínio em ações movidas contra ele, inclusive trabalhistas;
- contratar assessoria jurídica para a rotina, como notificações, contratos e assembleias, dentro do orçamento.
Alguns cuidados, porém, são recomendados:
- Respeitar o orçamento e o limite da convenção: honorários fixos mensais devem estar previstos no orçamento aprovado.
- Informar a assembleia: o síndico deve dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio (art. 1.348, III).
- Levar à assembleia as ações de grande porte: uma ação contra a construtora por vícios de construção, por exemplo, envolve custos, perícia e estratégia que afetam todos, e convém ter a aprovação dos condôminos.
Entenda como funciona esse serviço em Assessoria Jurídica para Condomínios: O Que Inclui e Como Contratar.
O Papel do Conselho
O conselho fiscal, quando existe, tem a função de dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356 do Código Civil). Ele não substitui a assembleia, mas muitas convenções atribuem a ele, ou a um conselho consultivo, a aprovação de despesas acima de certo valor. Envolver o conselho em decisões relevantes, mesmo quando não é obrigatório, dá transparência e reduz questionamentos na prestação de contas. Veja Conselho Fiscal e Prestação de Contas do Condomínio.
O Que Acontece Se o Síndico Passar dos Limites
Quando o síndico decide sozinho algo que dependia de assembleia, as consequências podem incluir:
- Rejeição das contas na assembleia anual;
- Obrigação de ressarcir o condomínio pelos prejuízos, se agiu com culpa;
- Destituição, pelo voto da maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada, se praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente (art. 1.349 do Código Civil), tema de Destituição de Síndico: Motivos, Quórum e Passo a Passo;
- Questionamento judicial do ato por qualquer condômino.
Uma saída para decisões tomadas sem a aprovação necessária é levar o tema à assembleia seguinte, para ratificação, com explicação clara do que foi feito e por quê. Isso não apaga eventual irregularidade, mas pode resolver a questão quando os condôminos concordam com a medida.
Perguntas Frequentes
O síndico pode tomar decisões sozinho?
Sim, nos atos de administração previstos no art. 1.348 do Código Civil e na convenção, como manutenção, cobrança, aplicação de multas e reparos necessários, sempre dentro do orçamento aprovado. Decisões que criam regras, mudam o uso das áreas comuns ou geram gastos fora do orçamento dependem de assembleia.
O que o síndico pode decidir sozinho sobre obras?
Obras e reparos necessários. Se forem urgentes e de valor excessivo, ele pode fazê-los, mas deve convocar imediatamente a assembleia. Obras necessárias não urgentes de valor excessivo, obras úteis e voluptuárias dependem de assembleia (art. 1.341 do Código Civil).
Quanto o síndico pode gastar sem aprovação da assembleia?
A lei não fixa um valor. O limite vem do orçamento anual aprovado, do teto previsto na convenção e da regra do art. 1.341 sobre despesas excessivas.
O síndico pode contratar advogado sem assembleia?
Em regra, sim, para assuntos de sua atribuição, como cobrança de cotas e defesa do condomínio, porque ele o representa em juízo (art. 1.348, II, do Código Civil). Deve respeitar o orçamento, informar a assembleia sobre processos e levar a ela ações de grande porte.
O síndico pode criar uma taxa extra sem assembleia?
Não. Rateios fora do orçamento aprovado dependem de deliberação da assembleia. A exceção prática é a obra necessária e urgente, que pode ser feita antes, com convocação imediata da assembleia.
O síndico pode mudar o regimento interno sozinho?
Não. Ele deve cumprir e fazer cumprir o regimento, mas a alteração das regras depende de assembleia, com o quórum previsto na convenção.
O que acontece se o síndico decidir algo que dependia de assembleia?
As contas podem ser rejeitadas, ele pode ter de ressarcir prejuízos e pode ser destituído pela maioria absoluta dos membros da assembleia (art. 1.349 do Código Civil). Em alguns casos, a assembleia pode ratificar a decisão.
O síndico pode demitir funcionário sem assembleia?
Em regra, sim, porque a gestão dos empregados é ato de administração ordinária. O síndico deve respeitar a convenção, verificar estabilidades, pagar as verbas rescisórias em até 10 dias e levar à assembleia mudanças de estrutura, como a troca da portaria própria por terceirizada.
Envie seu caso para análise
Síndicos, administradoras e conselheiros podem enviar a convenção, o orçamento e a decisão em análise para orientação sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de assembleia.
Conclusão
O síndico pode decidir sozinho tudo o que for administração ordinária: manter o prédio, contratar serviços previstos no orçamento, cobrar, aplicar as multas do regimento, representar o condomínio, inclusive contratando advogado, e fazer reparos necessários. Não há um valor fixo em lei para os gastos sem aprovação: o limite vem do orçamento, da convenção e da regra das despesas excessivas do art. 1.341. Obras úteis e voluptuárias, rateios extras, mudanças na convenção ou no regimento e alterações no uso das áreas comuns dependem de assembleia. Na dúvida, levar o tema à assembleia ou ao conselho e registrar a decisão em ata protege o síndico e o condomínio.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.