Cobrança de condomínio antes da entrega das chaves é uma situação recorrente em empreendimentos recém-concluídos: o condomínio já foi instituído, as cotas já estão sendo lançadas, mas o comprador ainda não recebeu as chaves da unidade. A dúvida sobre quem deve pagar (construtora ou comprador) voltou a ganhar relevância depois de uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de outubro de 2025, que trouxe uma exceção relevante à regra até então consolidada.
Este artigo explica o critério geral fixado pelo STJ em recurso repetitivo, a decisão recente que criou uma exceção para compradores já registrados na matrícula, e o que fazer na prática, seja você síndico, administradora ou comprador de imóvel na planta.
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Neste artigo:
- Cobrança de condomínio antes da entrega das chaves: a regra geral (Tema 886/STJ)
- Quando a responsabilidade é da construtora ou do vendedor
- A decisão do STJ de 2025: comprador já registrado responde mesmo sem as chaves
- O que fazer: orientação para síndicos, administradoras e compradores
- Como reduzir o risco contratual dessa cobrança
- Perguntas frequentes
Cobrança de Condomínio Antes da Entrega das Chaves: a Regra Geral (Tema 886/STJ)
A regra geral vem do Tema 886 do STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos: o que define a responsabilidade pelas cotas condominiais não é o registro do contrato de compra e venda, mas a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse do comprador e pelo conhecimento inequívoco do condomínio sobre a transação. Em outras palavras, quem efetivamente ocupa (ou tem à disposição) a unidade é, em regra, quem responde pelas cotas.
Na prática, isso costuma significar que, enquanto a construtora não entrega as chaves, a responsabilidade pelas cotas condominiais da unidade permanece com ela, mesmo que o contrato de compra e venda já tenha sido assinado. É por isso que boa parte da cobrança de condomínio em empreendimentos recém-entregues é direcionada primeiro à incorporadora, não ao comprador individual.
Segundo o Tema 886/STJ, responde pelas cotas condominiais quem detém a posse do imóvel e é conhecido do condomínio como ocupante, não necessariamente quem assinou o contrato de compra e venda. É esse critério, e não a data da assinatura, que os tribunais aplicam primeiro ao decidir quem paga a conta.
Essa tese tem origem no art. 1.345 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que trata a obrigação condominial como propter rem, vinculada ao imóvel, não à pessoa. Voltamos a esse dispositivo mais adiante, porque ele também é a base da exceção aberta pelo STJ em 2025. Para o quadro mais amplo de como funciona a cobrança de condomínio em geral (prazos, encargos e etapas), vale ler o guia completo do escritório sobre o tema.
Quando a Responsabilidade é da Construtora ou do Vendedor
O habite-se libera o empreendimento para uso, mas não significa, por si só, que o comprador já pode ser cobrado. Entre o habite-se e a entrega efetiva das chaves costuma haver um intervalo (vistoria da unidade, assinatura do termo de entrega, regularização de pendências) em que a unidade tecnicamente já existe, mas ainda está sob responsabilidade da construtora.
Enquanto esse intervalo não se encerra, a jurisprudência majoritária tende a manter a cobrança das cotas com a incorporadora, já que é ela quem detém a posse direta e quem o condomínio reconhece como responsável pela unidade no dia a dia. Isso vale mesmo que o comprador já tenha assinado o contrato e, em alguns casos, já conste como proprietário no registro de imóveis, ponto que a decisão de 2025 do STJ, tratada a seguir, colocou em xeque para uma situação específica.
A Decisão do STJ de 2025: Comprador Já Registrado Responde Mesmo Sem as Chaves
Em outubro de 2025, a 4ª Turma do STJ julgou o REsp 2.147.665, de relatoria do ministro João Otávio de Noronha, e decidiu que compradores já registrados como proprietários na matrícula do imóvel respondem pelas cotas condominiais mesmo sem terem recebido as chaves nem sido imitidos na posse. O fundamento foi a natureza propter rem da obrigação condominial, a mesma base do art. 1.345 do Código Civil citada na seção anterior.
No caso concreto, os compradores alegavam que nunca haviam recebido as chaves, jamais tinham sido imitidos na posse e haviam visitado a unidade apenas uma vez, argumentos que o Tribunal de Justiça de São Paulo havia acolhido em instância anterior. O STJ reformou esse entendimento: uma vez que a propriedade já havia sido transferida por registro público, os compradores passaram a ser considerados titulares da obrigação de contribuir com as cotas, independentemente da posse física.
Essa decisão não revoga o Tema 886 nem cria uma regra nova de aplicação automática; ela distingue um cenário específico (comprador já registrado como proprietário) dentro do critério mais amplo de responsabilidade condominial. Na prática, quer dizer que o marco temporal que define quem paga não é único: depende de o comprador já constar ou não como proprietário na matrícula, além das circunstâncias de cada contrato. Por isso a jurisprudência sobre o tema deve ser lida como uma tendência em formação, não como uma regra fechada e definitiva.
O próprio relator fez uma ressalva importante: a ausência de entrega das chaves não afasta a responsabilidade do comprador perante o condomínio, mas pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, sem prejudicar a cobrança em si, que continua endereçada a quem está na matrícula.
O Que Fazer: Orientação Para Síndicos, Administradoras e Compradores
Para o síndico ou a administradora, o primeiro passo antes de emitir qualquer cobrança é verificar a situação registral da unidade: consultar a matrícula atualizada para saber se o comprador já consta como proprietário, ou se a titularidade ainda é da incorporadora. Essa checagem simples evita direcionar a cobrança à parte errada, o que pode atrasar o recebimento e, em alguns casos, gerar contestação judicial legítima.
Quando a dívida já está formada e o condomínio precisa avançar para uma cobrança mais formal, os passos práticos seguem a mesma lógica de qualquer inadimplência condominial, descrita em detalhe no artigo sobre ação de cobrança de condomínio. A diferença, nesse cenário específico, é que a identificação do responsável correto (construtora ou comprador já registrado) precisa ser resolvida antes de ajuizar a ação, não depois.
Para o comprador que recebeu uma cobrança antes de ter as chaves em mãos, o caminho recomendado é reunir o contrato de compra e venda, a certidão de matrícula atualizada e qualquer comunicação com a construtora sobre a data de entrega, documentos que serão necessários tanto para discutir a cobrança quanto, se for o caso, para buscar depois o direito de regresso contra a construtora. Compradores com poucos recursos para acompanhamento jurídico contínuo também podem avaliar as condições de advogado condominial gratuito antes de decidir como agir.
Cada caso de cobrança antes da entrega das chaves depende da situação registral específica da unidade.
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Cobrança de Condomínio Antes da Entrega das Chaves: Como Reduzir o Risco Contratual
Boa parte dos conflitos sobre cobrança de condomínio antes da entrega das chaves nasce de um contrato que não trata do tema de forma explícita. Contratos de compra e venda de imóvel na planta ou em construção podem (e, na prática, deveriam) prever expressamente até quando a construtora responde pelas cotas condominiais e a partir de quando a responsabilidade passa ao comprador, reduzindo a margem de discussão posterior.
Um padrão observado na assessoria condominial a síndicos e administradoras é que boa parte das cobranças direcionadas ao comprador errado poderia ter sido evitada com uma simples consulta prévia à matrícula do imóvel antes de emitir o boleto, um passo barato que costuma ser pulado justamente por parecer burocrático demais para o volume de unidades de um empreendimento novo.
Para quem está comprando um imóvel na planta ou em fase final de obra, vale negociar essa cláusula antes de assinar: prever expressamente que a responsabilidade pelas cotas condominiais só se inicia na data da efetiva entrega das chaves, formalizada por termo de vistoria, é uma proteção contratual simples que reduz a chance de litígio posterior, inclusive frente a decisões como a de outubro de 2025, que reforçam a importância de a titularidade registral e a posse não ficarem desalinhadas por muito tempo.
Perguntas Frequentes
Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves: o comprador ou a construtora?
Pela regra geral do Tema 886/STJ, a responsabilidade é de quem detém a posse do imóvel, normalmente a construtora, até a entrega das chaves. Mas o STJ já decidiu, em outubro de 2025, que o comprador já registrado como proprietário na matrícula pode responder mesmo sem ter recebido as chaves. O resultado depende do caso concreto e da cláusula contratual.
O que é o Tema 886 do STJ sobre cobrança de condomínio?
É a tese fixada pelo STJ em recurso repetitivo segundo a qual a responsabilidade pelas cotas condominiais não decorre do registro do contrato, mas da relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse do comprador e pelo conhecimento inequívoco do condomínio sobre a transação.
Se meu nome já está no registro (matrícula) do imóvel, posso ser cobrado mesmo sem ter recebido as chaves?
Sim, é possível. No REsp 2.147.665, julgado em outubro de 2025, a 4ª Turma do STJ entendeu que o comprador com nome já registrado na matrícula responde pelas cotas condominiais por força da natureza propter rem da obrigação (art. 1.345, Código Civil), mesmo sem a posse física do imóvel.
É possível recuperar da construtora o valor pago de condomínio antes de receber as chaves?
O próprio STJ, na decisão de outubro de 2025, ressalvou que a falta de entrega das chaves pode fundamentar direito de regresso do comprador contra a construtora ou o vendedor. Esse direito depende de prova documental e das cláusulas do contrato de compra e venda; vale análise jurídica caso a caso.
Conclusão
A cobrança de condomínio antes da entrega das chaves não tem uma resposta única e automática. A regra geral (Tema 886/STJ) direciona a responsabilidade a quem detém a posse: em geral, a construtora, até a entrega. Mas a decisão do STJ de outubro de 2025 mostra que, se o comprador já está registrado como proprietário na matrícula, essa responsabilidade pode ser antecipada.
- Regra geral (Tema 886/STJ): responde pelas cotas quem tem a posse do imóvel, normalmente a construtora até a entrega das chaves.
- Exceção (REsp 2.147.665, 4ª Turma, out/2025): comprador já registrado na matrícula responde mesmo sem posse, por natureza propter rem (art. 1.345, CC).
- A falta de entrega das chaves pode gerar direito de regresso do comprador contra a construtora, mas não afasta a cobrança do condomínio em si.
- Síndicos e administradoras devem checar a matrícula atualizada antes de direcionar a cobrança.
- Compradores devem negociar, no contrato, uma cláusula clara sobre o marco temporal de início da responsabilidade condominial.
Para entender a régua completa de cobrança (prazos, encargos e etapas judiciais), revise o guia completo sobre cobrança de condomínio do escritório Santos & Cartea.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.