Condômino Antissocial: Multa de Até 10 Vezes, Quórum e Exclusão

Condômino antissocial é o proprietário ou morador que, por comportamento reiterado, torna a convivência incompatível com os demais, por exemplo com ameaças, agressões, barulho persistente, danos às áreas comuns ou desrespeito sistemático às regras. O art. 1.337 do Código Civil prevê duas multas progressivas: para quem descumpre reiteradamente os seus deveres, multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, aprovada por três quartos dos condôminos restantes; e, para o comportamento antissocial que gera incompatibilidade de convivência, multa correspondente a dez vezes o valor da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia. A lei não prevê expressamente a expulsão do condômino. A exclusão é discutida na doutrina e já foi admitida em alguns tribunais estaduais em casos extremos, sempre por decisão judicial e com direito de defesa, mas não é uma medida que o síndico ou a assembleia possam aplicar sozinhos.

Neste artigo:

• Quem é o condômino antissocial
• O que diz o art. 1.337 do Código Civil
• Multa de até 5 vezes e multa de 10 vezes: diferenças
• Passo a passo para aplicar a multa
• Direito de defesa antes da multa
• É possível expulsar o condômino antissocial?
• E se o antissocial for inquilino?
• Outras medidas além da multa
• Perguntas frequentes

Quem É o Condômino Antissocial

A lei não traz uma lista de condutas. O que caracteriza o condômino antissocial é a combinação de dois elementos: reiteração (não é um episódio isolado) e gravidade suficiente para tornar a convivência incompatível. Exemplos que costumam aparecer nos casos levados à Justiça:

• ameaças, ofensas e agressões a vizinhos, funcionários ou ao síndico;
• barulho excessivo e persistente, mesmo depois de advertências e multas comuns;
• danos repetidos às áreas comuns, equipamentos e veículos;
• uso da unidade de forma contrária à segurança ou à salubridade do prédio;
• desrespeito sistemático à convenção e ao regimento, com afronta às decisões da administração.

O conceito vale para o condômino ou possuidor, o que inclui o inquilino, o comodatário e outros moradores. Divergência de opinião, crítica à gestão ou inadimplência, por si sós, não tornam alguém antissocial. A inadimplência tem regras próprias, explicadas em Condômino Inadimplente: O Que o Síndico Pode e Não Pode Fazer.

O Que Diz o Art. 1.337 do Código Civil

O Código Civil trata do tema em três dispositivos que se complementam:

Dois pontos merecem atenção. Primeiro, a base de cálculo é o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, ou seja, a cota mensal daquela unidade. Segundo, a expressão “condôminos restantes” significa que o próprio infrator não entra na conta. O quórum é calculado sobre o total de condôminos, e não apenas sobre os presentes à assembleia, o que torna a aprovação difícil em prédios grandes.

Multa de Até 5 Vezes e Multa de 10 Vezes: Diferenças

As duas multas do art. 1.337 têm finalidades distintas:

• Até 5 vezes (caput): pune o descumprimento reiterado de deveres. O valor é graduado conforme a gravidade e a reiteração, e o texto legal exige deliberação de três quartos dos condôminos restantes.
• 10 vezes (parágrafo único): é reservada ao comportamento antissocial que torna a convivência incompatível. O texto fala em multa “correspondente ao décuplo”, até que a assembleia delibere novamente sobre o caso. Na prática, funciona como um patamar mais grave, aplicado quando as medidas anteriores não resolveram.

Exemplo hipotético: se a cota mensal da unidade é de R$ 900, a multa do caput pode chegar a R$ 4.500, e a do parágrafo único corresponde a R$ 9.000. Esses valores não substituem a cota do mês, que continua devida, e não impedem a cobrança de indenização pelos danos causados.

O parágrafo único não indica quórum próprio, e há debate sobre qual deve ser exigido para aplicar a multa de 10 vezes. Uma leitura cautelosa recomenda observar o mesmo quórum de três quartos do caput e garantir ampla defesa, para reduzir o risco de anulação. Essas multas não se confundem com as multas comuns do regimento, tratadas em Multa Condominial e Barulho: Como o Síndico Deve Agir.

Passo a Passo Para Aplicar a Multa

A multa por comportamento antissocial é a medida mais grave que o condomínio pode aplicar diretamente. Por isso, o procedimento precisa ser documentado do começo ao fim:

1. Registrar as ocorrências: livro de ocorrências, e-mails, imagens das câmeras das áreas comuns, relatos de funcionários e vizinhos, boletins de ocorrência quando houver crime.
2. Aplicar as medidas graduais: advertência por escrito e multas previstas no regimento ou na convenção. Isso mostra a reiteração e que as medidas comuns não bastaram.
3. Notificar o condômino: descrever os fatos com datas, informar que o caso será levado à assembleia e abrir prazo para defesa escrita.
4. Convocar assembleia específica: o edital deve trazer na pauta, de forma clara, a deliberação sobre a aplicação da multa do art. 1.337 à unidade. Veja as regras em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
5. Garantir a palavra ao condômino na assembleia, além da defesa escrita.
6. Votar e registrar o quórum em ata: número de votos favoráveis, total de condôminos e cálculo dos três quartos.
7. Comunicar a decisão e cobrar: a multa entra no boleto ou é cobrada separadamente; se não for paga, pode ser cobrada judicialmente.

Quem conduz o processo é o síndico, que tem o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento e de impor e cobrar multas (art. 1.348, IV e VII, do Código Civil). Veja o papel dele em Funções do Síndico: O Que Pode Fazer e Qual a Responsabilidade.

Direito de Defesa Antes da Multa

A falha mais comum, e a que mais leva à anulação da multa, é aplicá-la sem ouvir o condômino. A doutrina consolidada nas Jornadas de Direito Civil afirma que as sanções do art. 1.337 não podem ser aplicadas sem garantir o direito de defesa ao condômino nocivo, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu no mesmo sentido, exigindo que o condômino tenha oportunidade de se defender antes da aplicação da penalidade.

Na prática, isso significa:

• notificação prévia com a descrição concreta dos fatos;
• prazo razoável para resposta escrita;
• possibilidade de falar na assembleia;
• registro em ata da defesa apresentada e da deliberação.

Uma multa alta aplicada sem esse cuidado tende a ser derrubada e ainda pode gerar pedido de indenização contra o condomínio.

É Possível Expulsar o Condômino Antissocial?

Essa é a pergunta mais difícil do tema. O Código Civil não prevê a exclusão do condômino antissocial: as sanções expressas são as multas do art. 1.337. Ainda assim, há uma corrente que admite a exclusão em casos extremos, com base na função social da propriedade e na vedação ao abuso de direito. Um enunciado das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal sustenta que, quando a multa se mostra ineficaz, a exclusão pode ser buscada, desde que a assembleia delibere pela propositura de ação judicial com esse fim e sejam asseguradas todas as garantias do devido processo legal.

Pontos importantes sobre a exclusão:

• Só por decisão judicial: o síndico e a assembleia não podem impedir a entrada do morador, trocar fechaduras ou retirar pertences.
• Afasta o uso, não a propriedade: nas decisões que admitiram a medida, o condômino continua dono e pode vender ou alugar a unidade, mas fica impedido de morar ou frequentar o prédio.
• Medida excepcional: os casos admitidos envolvem, em geral, violência, ameaças graves e reiteradas, e prova de que as multas foram aplicadas sem efeito.
• Sem posição consolidada: o tema não está pacificado e o resultado depende muito da prova e do tribunal. Não há garantia de que a ação será acolhida.

Por isso, o caminho costuma ser progressivo: advertências, multas comuns, multa do art. 1.337 e, apenas se tudo isso falhar, a discussão judicial sobre a exclusão, aprovada em assembleia e bem instruída.

E Se o Antissocial For Inquilino?

O art. 1.337 alcança o possuidor, e o inquilino deve cumprir a convenção e o regimento (art. 23, X, da Lei 8.245/1991). Mas há diferenças práticas:

• O condomínio deve notificar o inquilino e também o proprietário, que responde perante o condomínio pelas obrigações da unidade.
• O condomínio não pode despejar o inquilino. Quem tem legitimidade para pedir o despejo é o locador, e a infração legal ou contratual é um dos motivos que permitem desfazer a locação (art. 9º, II, da Lei 8.245/1991).
• A convenção pode prever que a multa seja lançada na unidade, cabendo ao proprietário cobrar do inquilino conforme o contrato.

Em muitos casos, a notificação ao proprietário, com o histórico de ocorrências, resolve a situação mais rápido do que qualquer multa.

Outras Medidas Além da Multa

A multa não é a única ferramenta. Conforme o caso, o condomínio e os vizinhos podem usar:

Se o problema principal for barulho, veja também Lei do Silêncio no Condomínio: Horários, Vizinho Barulhento e Modelo de Carta. Quando as regras de convivência são vagas, vale revisar o regimento interno do condomínio.

Perguntas Frequentes

O que é condômino antissocial?

É o condômino ou possuidor que, por comportamento reiterado, gera incompatibilidade de convivência com os demais, como em casos de ameaças, agressões, danos ou barulho persistente. Um episódio isolado, em regra, não basta.

Qual a multa para o condômino antissocial?

O art. 1.337 do Código Civil prevê multa de até cinco vezes a contribuição mensal para quem descumpre reiteradamente os deveres e multa correspondente a dez vezes a contribuição para o comportamento antissocial que gera incompatibilidade de convivência.

Qual o quórum para aplicar a multa do art. 1.337?

Para a multa de até cinco vezes, a lei exige três quartos dos condôminos restantes, sem contar o infrator. Para a multa de dez vezes, a lei remete à assembleia, e uma leitura cautelosa recomenda observar o mesmo quórum.

O condômino antissocial tem direito de defesa?

Sim. Ele deve ser notificado dos fatos e ter oportunidade de se defender antes da aplicação da multa. A falta de defesa prévia é uma das principais causas de anulação da penalidade.

O condomínio pode expulsar o condômino antissocial?

A lei não prevê a expulsão. Parte da doutrina e alguns tribunais estaduais admitem a exclusão em casos extremos, apenas por decisão judicial, após aprovação da assembleia e com direito de defesa. O tema não está pacificado.

O inquilino pode ser multado como antissocial?

Sim, porque o art. 1.337 alcança o possuidor. O proprietário deve ser notificado, já que responde perante o condomínio, e somente ele pode pedir o despejo do inquilino.

O síndico pode aplicar sozinho a multa de dez vezes?

Não. As multas do art. 1.337 dependem de deliberação da assembleia. O síndico conduz o procedimento, notifica, convoca a assembleia e cobra a multa aprovada.

Conclusão

O condômino antissocial é aquele cuja conduta reiterada torna a convivência incompatível. O Código Civil oferece ao condomínio multas progressivas: até cinco vezes a contribuição, por três quartos dos condôminos restantes, e multa de dez vezes para o comportamento antissocial. Em qualquer caso, a multa precisa de procedimento documentado, notificação e direito de defesa. A exclusão do condômino não está prevista em lei e só é discutida em casos extremos, na Justiça. Para o síndico, a estratégia mais segura é progressiva: registrar, advertir, multar conforme o regimento, levar o caso à assembleia com defesa garantida e, se necessário, buscar medidas judiciais.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.