Inadimplência do Condômino: Consequências e Limites Legais

Inadimplência do condômino traz consequências que vão além da cobrança de juros e multa: uma das menos conhecidas é a perda do direito de voto nas assembleias, prevista no Código Civil. Muitos moradores (e até alguns síndicos) não sabem exatamente onde essa restrição começa e onde ela termina, o que gera dúvida na hora de aplicar a regra em assembleia. Este artigo explica o que a lei prevê, o que o STJ já decidiu sobre casos específicos e o que a inadimplência não afeta no dia a dia do condômino.

Neste artigo:

• A perda do direito de voto do condômino inadimplente
• O que acontece quando o condômino tem mais de uma unidade
• O que a inadimplência não afeta no dia a dia do condômino
• Outras consequências da inadimplência do condômino
• Penhora do imóvel por dívida de condomínio
• Quando a inadimplência vira conduta antissocial
• Advogado condominial: orientação para síndicos e assembleias
• Perguntas frequentes

A Perda do Direito de Voto do Condômino Inadimplente

O art. 1.335, inciso III, do Código Civil (Lei 10.406/2002) condiciona o direito de participar das deliberações das assembleias e de votar, estando quite, ao pagamento das contribuições condominiais em dia. Na prática, isso significa que o condômino em atraso pode até comparecer e se manifestar na assembleia, mas fica impedido de votar nas deliberações enquanto a dívida não for regularizada. A restrição vale para o condômino em relação àquela unidade específica em atraso, e não é uma punição genérica aplicada por outros motivos além da inadimplência.

O Que Acontece Quando o Condômino Tem Mais de Uma Unidade

Um ponto que gera dúvida real em assembleias é o caso do proprietário de mais de uma unidade no mesmo condomínio, estando inadimplente em apenas uma delas. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a restrição ao voto deve ser analisada por unidade autônoma (REsp 1.375.160/SC, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2013), e não de forma genérica sobre a pessoa do condômino, ou seja, a inadimplência em uma unidade não retira automaticamente o direito de voto vinculado às demais unidades que estejam em dia. Isso evita uma punição desproporcional a quem tem parte do patrimônio regularizada e parte em atraso.

O Que a Inadimplência Não Afeta no Dia a Dia do Condômino

A restrição do art. 1.335, III, é específica para o direito de voto nas deliberações de assembleia; ela não autoriza o condomínio a restringir o uso das áreas comuns (piscina, salão de festas, academia, garagem) pelo condômino inadimplente, nem a cortar serviços essenciais como água ou luz das áreas privativas. O STJ já decidiu que proibir o uso de áreas comuns para pressionar o pagamento é ilegal (REsp 1.564.030/MG, 3ª Turma, 2016, e REsp 1.699.022/SP, 4ª Turma, 2019). Medidas desse tipo são vistas como abusivas, justamente por usarem constrangimento como forma de cobrança em vez dos meios legais previstos: notificação extrajudicial e ação de cobrança judicial (ver Inadimplência em Condomínios: o Que Fazer).

Outras Consequências da Inadimplência do Condômino

Além da restrição ao voto, o condômino inadimplente fica sujeito à multa de até 2% sobre o débito e a juros moratórios, calculados conforme a convenção do condomínio ou, na ausência de previsão, conforme a regra atual do art. 406 do Código Civil após a Lei 14.905/2024 (detalhes no artigo Inadimplência Condominial e o Novo CPC). Persistindo o atraso, o condomínio pode formalizar notificação extrajudicial e, se necessário, executar a dívida diretamente, já que a cota documentada é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X).

Penhora do Imóvel por Dívida de Condomínio

A dívida de condomínio é uma das poucas que permitem penhorar o próprio imóvel onde a família mora. A Lei 8.009/1990 (art. 3º, IV) afasta a proteção do bem de família para as contribuições devidas em função do imóvel, e a cota aprovada em convenção ou assembleia é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), o que permite ao condomínio executar diretamente, sem uma ação de cobrança demorada.

Nem o financiamento protege a unidade. Em março de 2025, a Segunda Seção do STJ admitiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial, desde que o banco credor seja citado e tenha a chance de quitar o débito (REsps 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR). O STJ também já admitiu penhorar o imóvel mesmo quando o proprietário não participou da ação de cobrança, porque a dívida acompanha a unidade (REsp 1.829.663, 3ª Turma, 2019).

Quando a Inadimplência Vira Conduta Antissocial

O atraso, sozinho, gera juros e multa de até 2%. Mas o STJ admite que o devedor contumaz, que acumula anos de atraso sem justificativa, receba também a multa do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, de até dez vezes o valor da cota (REsp 1.247.020/DF, 4ª Turma, 2015). Não é o caso de quem atrasou poucos meses: a medida é excepcional, depende de deliberação em assembleia e exige que o condômino tenha oportunidade de defesa antes da aplicação (REsp 1.365.279, 4ª Turma).

Advogado Condominial: Orientação Para Síndicos e Assembleias

A Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica orienta síndicos e administradoras sobre a aplicação correta das restrições previstas em lei para o condômino inadimplente, evitando medidas que possam ser consideradas abusivas, além de conduzir a cobrança formal quando necessário, com atendimento em todo o Brasil, 100% online. Para entender o suporte completo, vale revisar o guia O Que Faz um Advogado Condominial.

Perguntas Frequentes

O condômino inadimplente pode votar em assembleia?

Não. O art. 1.335, III, do Código Civil condiciona o direito de voto ao pagamento em dia das contribuições condominiais. O condômino em atraso pode comparecer e se manifestar, mas fica impedido de votar nas deliberações enquanto a dívida não for regularizada.

Se o condômino tem duas unidades e está inadimplente em apenas uma, perde o voto das duas?

Não, segundo o STJ (REsp 1.375.160/SC). A restrição é analisada por unidade autônoma: a inadimplência em uma unidade não retira o direito de voto vinculado às demais unidades que estejam em dia.

O condomínio pode impedir o condômino inadimplente de usar a piscina ou a academia?

Não. A restrição legal se limita ao direito de voto em assembleia. Impedir o uso de áreas comuns ou cortar serviços essenciais como forma de cobrança é considerado abusivo pelo STJ (REsp 1.564.030/MG e REsp 1.699.022/SP).

Quais as consequências legais da inadimplência do condômino, além da perda do voto?

O condômino inadimplente fica sujeito a multa de até 2% sobre o débito e a juros moratórios, além de poder ser alvo de notificação extrajudicial e, se o atraso persistir, de ação de cobrança judicial.

Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio?

Sim. Em março de 2025, a Segunda Seção do STJ admitiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial, desde que o banco credor seja citado na execução e possa quitar o débito (REsp 2.100.103/PR, entre outros).

O condomínio pode cobrar multa maior que 2% do devedor habitual?

Em casos excepcionais, sim. Para o devedor contumaz, que acumula atrasos sem justificativa, o STJ admite a multa do art. 1.337 do Código Civil, de até dez vezes a cota, com deliberação em assembleia e direito de defesa prévio (REsp 1.247.020/DF).

Condômino inadimplente pode se candidatar a síndico?

A lei não trata do tema e não há decisão consolidada do STJ. Vale o que diz a convenção do condomínio; se ela for omissa, há divergência entre os especialistas, e o caso deve ser analisado antes da assembleia.

Conclusão

A inadimplência do condômino traz uma consequência específica prevista em lei: a perda do direito de voto em assembleia, por unidade autônoma, além da multa e dos juros moratórios sobre o débito. Essa restrição, no entanto, tem limites claros: não se estende a outras unidades em dia do mesmo condômino, segundo o STJ, e não autoriza o condomínio a restringir o uso de áreas comuns como forma de punição. Aplicar essas regras corretamente evita tanto a omissão na cobrança quanto medidas abusivas que podem gerar problema jurídico para o próprio condomínio.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.