No condomínio, as obras necessárias, úteis e voluptuárias se diferenciam pela finalidade e por isso exigem quóruns diferentes. Necessárias são as que conservam o prédio ou evitam que ele se deteriore e podem ser feitas pelo síndico sem autorização prévia da assembleia. Úteis são as que aumentam ou facilitam o uso e exigem o voto da maioria dos condôminos. Voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que tornam o prédio mais agradável sem aumentar o seu uso habitual, e exigem dois terços dos votos dos condôminos. As definições estão no art. 96 e os quóruns no art. 1.341 do Código Civil. Obras que acrescentam construções às partes comuns seguem o art. 1.342, e a construção de novo pavimento ou edifício para novas unidades exige unanimidade (art. 1.343).
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Neste artigo:
- Os três tipos de obras segundo o Código Civil
- Tabela: tipo de obra, quórum e exemplos
- Obras necessárias: urgentes e não urgentes
- Obras úteis: maioria dos condôminos
- Obras voluptuárias: dois terços
- Acréscimos, novos pavimentos e casos especiais
- Quando a classificação é duvidosa
- Quem paga: proprietário, inquilino e fundo de reserva
- Perguntas frequentes
Os Três Tipos de Obras Segundo o Código Civil
A tipologia de obras usada no condomínio vem da classificação das benfeitorias no art. 96 do Código Civil, que vale para todo o direito civil:
- Voluptuárias: as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (art. 96, §1º).
- Úteis: as que aumentam ou facilitam o uso do bem (art. 96, §2º).
- Necessárias: as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (art. 96, §3º).
O art. 1.341, que trata especificamente do condomínio edilício, aproveita essa classificação para definir quem decide e com qual quórum. A lógica é simples: quanto menos indispensável for a obra, maior o consenso exigido, porque todos os condôminos vão pagar por ela.
Tabela: Tipo de Obra, Quórum e Exemplos
| Tipo de obra | Quórum | Base legal | Exemplos frequentes |
|---|---|---|---|
| Necessária e urgente, de despesa comum | Não depende de assembleia prévia | Art. 1.341, §1º | Conserto de vazamento, troca de bomba queimada, reparo em elevador parado |
| Necessária e urgente, com despesa excessiva | Pode ser feita, mas a assembleia deve ser convocada imediatamente para ciência | Art. 1.341, §2º | Escoramento de marquise com risco, reparo estrutural emergencial |
| Necessária, não urgente, com despesa excessiva | Só após autorização da assembleia | Art. 1.341, §3º | Impermeabilização geral da laje, troca completa da tubulação |
| Útil | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II | Instalação de portaria remota, câmeras, acessibilidade, infraestrutura de recarga |
| Voluptuária | Dois terços dos condôminos | Art. 1.341, I | Paisagismo decorativo, fonte ornamental, troca de revestimento por estética |
| Acréscimo em área comum para aumentar a utilização | Dois terços dos votos dos condôminos | Art. 1.342 | Construção de salão de festas, academia ou churrasqueira nova |
| Novo pavimento ou edifício para novas unidades | Unanimidade | Art. 1.343 | Construção de cobertura nova para venda |
Os exemplos são ilustrativos. A mesma obra pode mudar de categoria conforme o caso: trocar um piso quebrado e perigoso é necessário, trocar um piso em bom estado por outro mais bonito é voluptuário. Por isso a justificativa técnica da obra deve constar da convocação e da ata.
Atenção ao cálculo: quando a lei fala em “maioria dos condôminos” ou “dois terços dos condôminos”, a conta é feita sobre o total de condôminos do prédio, e não só sobre os presentes à assembleia. Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diferente da convenção (art. 1.352, parágrafo único). E a convenção pode exigir quórum maior, nunca menor que o da lei.
Obras Necessárias: Urgentes e Não Urgentes
As obras necessárias recebem o tratamento mais flexível, porque esperar uma assembleia pode agravar o dano. O art. 1.341 estabelece um sistema em quatro regras:
- Regra geral (§1º): as obras ou reparos necessários podem ser realizados, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- Urgentes e caras (§2º): se a obra for urgente e importar despesas excessivas, quem a determinou deve dar ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
- Não urgentes e caras (§3º): se não houver urgência e a despesa for excessiva, a obra só pode ser feita depois de autorizada pela assembleia, especialmente convocada pelo síndico ou, se ele for omisso, por qualquer condômino.
- Reembolso (§4º): o condômino que fizer obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas, mas não tem direito à restituição de gastos com obras de outra natureza, ainda que de interesse comum.
A lei não define o que é “despesa excessiva”. Muitas convenções resolvem isso fixando um teto de gastos para o síndico sem assembleia, e esse teto deve ser observado. Na falta de regra, a avaliação considera o orçamento anual e o impacto no rateio. O tema está desenvolvido em O Que o Síndico Pode Decidir Sozinho: Limites, Gastos e Quando Precisa de Assembleia.
Um alerta para o síndico: deixar de fazer obra necessária também gera responsabilidade. Se a falta de manutenção causar dano a moradores ou terceiros, o condomínio pode ser condenado a indenizar, como explicado em Responsabilidade do Condomínio por Danos.
Obra parada por divergência sobre o quórum?
Envie seu caso para análise: síndicos e administradoras podem enviar a convenção, o laudo ou orçamento da obra e a ata, para orientação sobre a classificação, o quórum e a forma de rateio. Atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil.
Obras Úteis: Maioria dos Condôminos
Obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do prédio, sem serem indispensáveis à sua conservação. Pelo art. 1.341, II, dependem do voto da maioria dos condôminos.
Exemplos que costumam ser enquadrados como úteis:
- Instalação de sistema de câmeras, controle de acesso ou portaria remota.
- Rampas, corrimãos e outras adaptações de acessibilidade, quando não forem exigidas por norma, caso em que podem ser tratadas como necessárias.
- Individualização da medição de água, tema tratado em Individualização de Água no Condomínio: Lei 13.312/2016, Quórum e Como Implantar.
- Infraestrutura elétrica para recarga de veículos, como explicado em Carregador de Carro Elétrico no Condomínio.
- Cobertura de área de circulação descoberta para proteger da chuva.
Algumas dessas obras podem envolver acréscimo de construção em área comum ou mudança de fachada, e aí entram outras regras, como o art. 1.342 (dois terços) ou a vedação de alteração da fachada do art. 1.336, III. Por isso vale analisar cada projeto antes de fixar o quórum na pauta.
Obras Voluptuárias: Dois Terços
Voluptuárias são as obras de mero deleite ou recreio. Elas não aumentam o uso habitual do prédio, ainda que o tornem mais bonito ou valorizado, e podem ser caras. Por isso, o art. 1.341, I, exige o voto de dois terços dos condôminos.
Exemplos típicos de obras voluptuárias:
- Paisagismo meramente decorativo, espelho d’água ou fonte ornamental.
- Troca de revestimentos, pisos ou luminárias em bom estado apenas por motivo estético.
- Obras de arte, painéis e decoração do hall de entrada.
- Reforma de áreas de lazer existentes com finalidade puramente estética.
A classificação depende do contexto: modernizar a iluminação do hall pode ser útil, se trouxer economia de energia e segurança, ou voluptuária, se for só para mudar o estilo. Quando houver dúvida razoável, a prudência recomenda adotar o quórum mais alto, como explicado adiante.
Acréscimos, Novos Pavimentos e Casos Especiais
O art. 1.341 não esgota o assunto. Outros artigos do Código Civil tratam de obras específicas:
| Situação | Regra |
|---|---|
| Obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, para facilitar ou aumentar a utilização | Dois terços dos votos dos condôminos, e não podem prejudicar a utilização das partes próprias ou comuns por qualquer condômino (art. 1.342) |
| Construção de outro pavimento ou de outro edifício no solo comum, destinado a conter novas unidades | Aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1.343) |
| Alteração da fachada, das partes e esquadrias externas | Vedada ao condômino (art. 1.336, III). A mudança coletiva costuma exigir quórum elevado e há divergência sobre qual |
| Obras dentro da unidade | Não dependem de assembleia, mas não podem comprometer a segurança da edificação (art. 1.336, II) e devem seguir as regras técnicas e o regimento |
As regras práticas sobre obras nas unidades e nas áreas comuns, como horários, plano de reforma e responsável técnico, estão em Obras em Condomínio: Quórum, Regras, Horários e NBR 16.280. O conceito de área comum está em Área Comum do Condomínio.
Quando a Classificação É Duvidosa
Muitas obras misturam características: uma reforma de fachada pode ter parte necessária (recuperar o reboco solto) e parte voluptuária (mudar a cor e o acabamento). Para reduzir o risco de anulação:
- Peça laudo ou parecer técnico que justifique a necessidade ou utilidade da obra.
- Separe os itens na pauta, votando a parte necessária e a parte útil ou voluptuária de forma independente.
- Na dúvida, adote o quórum mais alto. Uma obra aprovada por dois terços dificilmente será anulada por falta de quórum.
- Registre na ata a classificação adotada, o quórum exigido, o número de votos e a fração ideal de cada voto.
- Observe a convenção, que pode prever quórum maior para certas obras.
A convocação e a anulação de deliberações estão em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
Quem Paga: Proprietário, Inquilino e Fundo de Reserva
As obras são rateadas entre os condôminos na proporção das frações ideais, salvo disposição diferente da convenção (art. 1.336, I). Quando a unidade está alugada, a Lei do Inquilinato separa as despesas: as despesas extraordinárias, como obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura do prédio, pintura de fachada e instalação de equipamentos de segurança, são do locador; as ordinárias, de manutenção rotineira, são do locatário. A divisão está em Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio.
Obras necessárias imprevistas podem ser pagas com o fundo de reserva, conforme a convenção, com recomposição posterior. Veja em Fundo de Reserva do Condomínio: Quem Paga e Quando Usar.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre obras necessárias, úteis e voluptuárias?
Necessárias conservam o prédio ou evitam que se deteriore. Úteis aumentam ou facilitam o uso. Voluptuárias são de mero deleite ou recreio e não aumentam o uso habitual, ainda que tornem o prédio mais agradável. As definições estão no art. 96 do Código Civil.
Qual o quórum para obras voluptuárias no condomínio?
Dois terços dos votos dos condôminos, conforme o art. 1.341, I, do Código Civil. A conta considera o total de condôminos do prédio, e não só os presentes, e a convenção pode exigir quórum maior.
Qual o quórum para obras úteis?
Maioria dos condôminos, conforme o art. 1.341, II, do Código Civil. Se a obra útil acrescentar construção em área comum, aplica-se o art. 1.342, que exige dois terços.
O síndico pode fazer obra necessária sem assembleia?
Sim. O art. 1.341, §1º, autoriza o síndico a fazer obras necessárias sem autorização prévia. Se a obra for urgente e de despesa excessiva, ele deve convocar a assembleia imediatamente para dar ciência. Se não for urgente e for cara, precisa de autorização prévia.
O que significa voluptuárias?
No direito civil, voluptuárias são as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Exemplos são uma fonte ornamental ou a troca de revestimento só por estética.
Construir uma nova área de lazer exige qual quórum?
Em regra, dois terços dos votos dos condôminos, porque se trata de acréscimo em área comum para aumentar a utilização (art. 1.342 do Código Civil). A obra não pode prejudicar o uso das partes próprias ou comuns por qualquer condômino.
Inquilino paga obra do condomínio?
Depende do tipo de despesa. Pela Lei do Inquilinato, obras de reforma e acréscimos que interessem à estrutura do prédio são despesas extraordinárias, pagas pelo proprietário. A manutenção rotineira é despesa ordinária, paga pelo inquilino.
Uma obra aprovada sem o quórum correto pode ser anulada?
Sim. Qualquer condômino pode pedir na Justiça a anulação da deliberação tomada sem o quórum legal ou da convenção. Para reduzir o risco, separe os itens na pauta, justifique tecnicamente a obra e, na dúvida, adote o quórum mais alto.
Envie seu caso para análise
Envie a convenção e a descrição da obra, e receba orientação sobre a classificação, o quórum, a pauta e o rateio entre proprietários e inquilinos.
Conclusão
Classificar corretamente a obra é o primeiro passo de qualquer reforma no condomínio. As necessárias podem ser feitas pelo síndico sem autorização prévia, com ciência imediata à assembleia quando forem urgentes e caras, e com autorização prévia quando forem caras e não urgentes. As úteis exigem maioria dos condôminos e as voluptuárias, dois terços. Acréscimos em área comum seguem o quórum de dois terços do art. 1.342, e novos pavimentos para novas unidades exigem unanimidade. Com laudo técnico, pauta separada por item e ata detalhada, o síndico reduz o risco de anulação e de cobrança pessoal por gasto não autorizado.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.