Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio: Inquilino Paga Fundo de Reserva e Taxa Extra?

Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, ligadas à manutenção do dia a dia do prédio (art. 23, XII), e o proprietário paga as despesas extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada e a constituição do fundo de reserva (art. 22, X). Por isso, em regra, o inquilino não paga fundo de reserva destinado a formar ou aumentar o caixa do condomínio. A exceção é a reposição do fundo que foi usado para cobrir despesas ordinárias, que fica a cargo do inquilino. A taxa extra de condomínio segue a mesma lógica: o que decide quem paga é a finalidade do gasto, e não o nome dado à cobrança. Perante o condomínio, porém, quem responde pela dívida é sempre o condômino, que depois acerta as contas com o inquilino.

Neste artigo:

• Diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias
• Despesas ordinárias: o que o inquilino paga (art. 23)
• Despesas extraordinárias: o que o proprietário paga (art. 22)
• Inquilino paga fundo de reserva?
• Taxa extra de condomínio: quem paga
• Tabela prática por tipo de despesa
• O que muda para o condomínio e a administradora
• Paguei o que não devia: como resolver
• Perguntas frequentes

Diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias

A distinção não está no Código Civil, que trata do rateio entre condôminos, mas na Lei 8.245/1991, que regula a relação entre locador e locatário. O critério central é simples:

• Ordinárias são as despesas necessárias à administração do condomínio, os gastos rotineiros de manutenção e funcionamento.
• Extraordinárias são as que não se referem aos gastos rotineiros: obras que valorizam ou recuperam o imóvel, melhorias, equipamentos novos e formação de reservas.

A lógica é que o inquilino arca com o custo de usar o prédio durante a locação, enquanto o proprietário arca com o que preserva ou aumenta o valor do patrimônio, que continuará dele depois que o contrato acabar.

Um ponto que gera confusão: o fato de uma despesa ser cobrada em boleto separado, ou aprovada em assembleia como “taxa extra”, não a torna automaticamente extraordinária. Da mesma forma, uma despesa incluída na taxa mensal pode ser extraordinária. O que vale é a natureza do gasto.

Despesas ordinárias: o que o inquilino paga (art. 23)

O art. 23, XII, da Lei 8.245/1991 obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias de condomínio. O § 1º do mesmo artigo lista, de forma exemplificativa, o que se inclui nelas:

• salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
• consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
• limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
• manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
• manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação dessas despesas, salvo se referente a período anterior ao início da locação.

O § 2º acrescenta uma condição importante: o locatário só fica obrigado a essas despesas desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e pode exigir a comprovação a qualquer tempo. Na prática, o inquilino tem direito de ver a previsão orçamentária aprovada e a composição do boleto, normalmente por meio do proprietário ou da administradora.

Também são despesas típicas de uso, embora não estejam no inciso XII, o consumo da própria unidade (água, luz e gás individualizados), previsto no art. 23, VIII. Se o prédio tem individualização de água, a conta da unidade é do ocupante.

Despesas extraordinárias: o que o proprietário paga (art. 22)

O art. 22, X, obriga o locador a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e o parágrafo único define que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

• obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
• obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
• despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• constituição de fundo de reserva.

Observe a diferença entre instalar e manter. Instalar um sistema de câmeras, um portão automático novo ou uma academia é despesa extraordinária, do proprietário. A manutenção mensal desses mesmos equipamentos é ordinária, do inquilino. O mesmo vale para a pintura: pintar a fachada é extraordinária; pintar o hall e as áreas internas de uso comum, como conservação, é ordinária.

Outro detalhe: indenizações trabalhistas de empregados dispensados antes do início da locação são do proprietário. Já as rescisões ocorridas durante a locação tendem a ser tratadas como encargo trabalhista ordinário, embora o tema gere discussão quando o valor é alto.

Inquilino paga fundo de reserva?

Em regra, não. A constituição do fundo de reserva, ou seja, a contribuição destinada a formar ou aumentar a reserva do condomínio, está na lista de despesas extraordinárias do art. 22 e é do proprietário. O motivo é que o fundo é um patrimônio do condomínio que beneficia o dono do imóvel no longo prazo.

Há, porém, uma situação em que o inquilino paga: quando o fundo foi usado para cobrir despesas ordinárias, como a folha de pagamento em um mês de caixa baixo ou um conserto de elevador, e o condomínio cobra a reposição. Nesse caso, o art. 23, § 1º, alínea “i”, atribui a reposição ao locatário, desde que a despesa coberta seja do período da locação.

Para o inquilino conseguir identificar isso, o boleto ou o demonstrativo precisa mostrar a parcela de fundo de reserva separada da taxa ordinária e, quando houver reposição, indicar a despesa que a originou. Veja mais detalhes sobre percentuais e uso no artigo sobre fundo de reserva do condomínio.

Taxa extra de condomínio: quem paga

“Taxa extra” é o nome popular de qualquer cobrança aprovada fora da taxa mensal ordinária. Para saber quem paga, é preciso olhar a finalidade registrada na ata da assembleia que a aprovou:

• Obra de fachada, impermeabilização geral, troca de elevador, reforma estrutural, instalação de equipamentos novos: extraordinária, paga pelo proprietário.
• Cobertura de déficit de caixa causado por despesas do dia a dia (inadimplência, aumento de conta de água, reajuste de salários): tende a ser rateio de despesa ordinária, pago pelo inquilino, salvo se o déficit for de período anterior à locação.
• Ação judicial do condomínio, perícias e honorários: depende do objeto. Uma ação contra a construtora por vícios estruturais, por exemplo, se aproxima da despesa extraordinária. O tema não é tratado expressamente na lei e pede análise caso a caso.

Por isso, a ata deve descrever com clareza o motivo da cobrança. Uma ata genérica (“aprovada taxa extra de R$ 300 por unidade”) dificulta a classificação e gera conflito entre proprietários e inquilinos. Se quiser entender como a taxa mensal é composta, leia o guia sobre taxa condominial.

Exemplo hipotético: a assembleia aprova uma taxa extra de R$ 200 por unidade por cinco meses, sendo R$ 120 para pintura da fachada e R$ 80 para recompor o caixa usado no pagamento de salários. Pela Lei do Inquilinato, R$ 120 por mês caberiam ao proprietário e R$ 80 ao inquilino. Os valores são apenas ilustrativos.

Tabela prática por tipo de despesa

As duas últimas linhas não aparecem expressamente na lei, mas são despesas de administração e costumam ser tratadas como ordinárias. O contrato de locação pode detalhar a divisão, desde que não contrarie as regras da Lei 8.245/1991 em prejuízo do inquilino.

O que muda para o condomínio e a administradora

A divisão entre ordinárias e extraordinárias vale entre proprietário e inquilino. Para o condomínio, o devedor é o condômino, porque a obrigação de contribuir para as despesas acompanha a unidade (Código Civil, arts. 1.336, I, e 1.345). Mesmo que o contrato de locação diga que o inquilino paga a taxa, se ele não pagar, o condomínio cobra o proprietário. Veja como funciona a cobrança de condomínio.

Ainda assim, síndicos e administradoras ajudam a evitar conflitos quando:

• separam no boleto a taxa ordinária, o fundo de reserva e cada taxa extra;
• descrevem em ata a finalidade de cada cobrança extra;
• indicam quando houver reposição do fundo de reserva e qual despesa a originou;
• mantêm a previsão orçamentária disponível para os condôminos, que podem repassá-la ao inquilino;
• prestam contas de forma organizada, com apoio do conselho fiscal.

O inquilino, aliás, pode participar de assembleias em situações específicas. O artigo inquilino pode votar em assembleia explica quando.

Paguei o que não devia: como resolver

Se o inquilino pagou uma despesa extraordinária embutida no boleto, ele pode pedir o reembolso ao proprietário ou propor o abatimento no aluguel, preferencialmente por escrito e com os comprovantes. O condomínio não é quem devolve, porque recebeu um valor que era devido pela unidade.

Passos recomendados:

1. pedir à administradora o demonstrativo da cobrança e a ata que a aprovou;
2. identificar quais parcelas são extraordinárias;
3. comunicar o proprietário ou a imobiliária por escrito, pedindo reembolso ou compensação;
4. registrar o acordo por escrito;
5. se não houver acordo, buscar orientação jurídica sobre a cobrança, inclusive quanto a prazos.

Ao contrário, se o proprietário pagou despesas ordinárias do período da locação, pode cobrá-las do inquilino, nos termos do contrato. Na saída do imóvel, o acerto das contas condominiais deve constar do termo de entrega das chaves.

Perguntas Frequentes

Inquilino paga fundo de reserva?

Em regra, não. A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária, do proprietário (art. 22, parágrafo único, alínea g, da Lei 8.245/1991). O inquilino paga apenas a reposição do fundo que foi usado para cobrir despesas ordinárias durante a locação.

Quem paga a taxa extra de condomínio, inquilino ou proprietário?

Depende da finalidade. Taxa extra para obra estrutural, fachada ou equipamentos novos é do proprietário. Taxa extra para cobrir despesas do dia a dia, como salários e contas de consumo, tende a ser do inquilino.

O que são despesas ordinárias de condomínio?

São as necessárias à administração do prédio, como salários dos empregados, consumo das áreas comuns, limpeza, conservação e manutenção de elevadores e equipamentos. Estão listadas no art. 23, parágrafo 1º, da Lei 8.245/1991.

O que são despesas extraordinárias de condomínio?

São as que não se referem aos gastos rotineiros, como reformas estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos, paisagismo e constituição do fundo de reserva. Estão no art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/1991.

O inquilino pode exigir a prestação de contas do condomínio?

O inquilino pode exigir a comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal das despesas ordinárias (art. 23, parágrafo 2º). Em geral, o pedido é feito ao proprietário ou à administradora.

Se o inquilino não pagar o condomínio, quem o condomínio cobra?

O proprietário. Perante o condomínio, a dívida é da unidade e do condômino, mesmo que o contrato de locação transfira o pagamento ao inquilino. O proprietário pode depois cobrar do inquilino.

O contrato de locação pode transferir as despesas extraordinárias ao inquilino?

A Lei do Inquilinato considera nulas as cláusulas que visem a elidir seus objetivos. Por isso, a transferência das despesas extraordinárias ao inquilino é vista com reserva e pode ser questionada. Cada contrato deve ser analisado.

Conclusão

A Lei 8.245/1991 divide as despesas de condomínio pela finalidade: o inquilino paga as ordinárias, ligadas ao funcionamento do prédio (art. 23), e o proprietário paga as extraordinárias, ligadas a obras, melhorias e reservas (art. 22). O fundo de reserva, em regra, é do proprietário, salvo a reposição de valores usados em despesas ordinárias durante a locação. A taxa extra segue o mesmo critério. Para o condomínio, o devedor continua sendo o condômino. Boletos discriminados, atas claras e previsão orçamentária disponível são a forma mais eficiente de o síndico e a administradora evitarem conflitos entre proprietários e inquilinos.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.