Lei do Condomínio: O Que Diz a Lei 4.591/64 e o Código Civil

A lei do condomínio no Brasil é formada, hoje, principalmente pelo Código Civil de 2002 (arts. 1.331 a 1.358-U), que passou a regular o condomínio edilício, e pela Lei 4.591/1964, conhecida popularmente como “Lei do Condomínio”, que continua valendo sobretudo para as incorporações imobiliárias e, segundo o entendimento predominante, apenas de forma complementar nos pontos que o Código Civil não tratou. Abaixo dessas leis vêm a convenção e o regimento interno de cada condomínio. Neste guia, voltado a síndicos, conselheiros e administradoras, você entende o que cada norma regula, os quóruns previstos em lei, os deveres do síndico e as mudanças mais recentes.

Neste artigo:

• Qual é a lei do condomínio hoje
• Lei 4.591/1964: o que ainda vale
• O que o Código Civil regula sobre condomínio
• Lei, convenção e regimento interno: o que prevalece
• Direitos e deveres do condômino
• O que a lei atribui ao síndico
• Quóruns previstos em lei
• Mudanças recentes na lei do condomínio
• Temas práticos: garagem, animais, barulho, temporada e inadimplência
• Quando o síndico deve buscar orientação jurídica
• Perguntas frequentes

Qual É a Lei do Condomínio Hoje

Quem pesquisa “lei do condomínio” normalmente encontra a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Ela foi, por quase quarenta anos, a principal norma sobre prédios em condomínio no país. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, porém, o condomínio edilício ganhou um capítulo próprio no Código, que passou a ser a referência central para síndicos, condôminos e administradoras.

Na prática, a pergunta “qual lei rege os condomínios?” tem uma resposta em camadas:

1. Código Civil, arts. 1.331 a 1.358 (condomínio edilício), 1.358-A (condomínio de lotes) e 1.358-B a 1.358-U (multipropriedade);
2. Lei 4.591/1964, para incorporações imobiliárias e, no que o Código Civil não tratou, de forma complementar;
3. outras leis federais que tocam o dia a dia do condomínio, como a Lei do Inquilinato, o Código de Processo Civil e a legislação trabalhista dos funcionários;
4. leis municipais, como as de controle de ruído e de obras;
5. convenção do condomínio e regimento interno, que detalham as regras de cada prédio dentro dos limites da lei.

Lei 4.591/1964: O Que Ainda Vale

A Lei 4.591/1964 tem duas grandes partes. A primeira trata do condomínio em edificações: convenção, despesas, utilização das unidades, administração, assembleias e penalidades. A segunda trata das incorporações imobiliárias: obrigações do incorporador, registro do memorial de incorporação, contratos de venda na planta e construção.

Depois de 2002, o entendimento predominante é de que o Código Civil passou a regular inteiramente o condomínio edilício, de modo que as regras da primeira parte da Lei 4.591 que conflitam com o Código deixaram de ser aplicadas. A parte de incorporação continua plenamente em vigor e foi atualizada por leis posteriores, como a que trata do patrimônio de afetação. Por isso, em temas como quórum, multa por atraso e eleição do síndico, a fonte a consultar é o Código Civil, e não a Lei 4.591.

Ainda assim, muitas convenções antigas foram redigidas com base na Lei 4.591 e repetem regras que hoje não valem mais da mesma forma. Um exemplo comum é a multa por atraso: convenções antigas previam percentuais mais altos, mas o Código Civil limitou a multa moratória a 2% (art. 1.336, § 1º). Quando a convenção é anterior a 2003, vale revisar quais cláusulas continuam aplicáveis. O guia sobre convenção de condomínio mostra como fazer essa atualização.

O Que o Código Civil Regula Sobre Condomínio

O capítulo do condomínio edilício é curto, mas cobre os principais pontos da vida condominial. A tabela abaixo resume os artigos mais consultados:

Lei, Convenção e Regimento Interno: O Que Prevalece

A dúvida “o que prevalece, a lei ou a convenção do condomínio?” é uma das mais frequentes entre síndicos. A regra geral é simples: a lei está acima da convenção, e a convenção está acima do regimento interno.

• Lei: as normas do Código Civil que são obrigatórias (por exemplo, o limite de 2% para a multa por atraso ou o quórum de dois terços para alterar a convenção) não podem ser afastadas pela convenção. Em vários pontos, porém, o próprio Código autoriza a convenção a dispor de outro modo, como na forma de rateio das despesas.
• Convenção: é o “estatuto” do condomínio. Deve ser subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se oponível a terceiros após o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333).
• Regimento interno: trata do uso das áreas comuns, horários, mudanças, salão de festas, piscina e regras de convivência. Não pode contrariar a convenção nem a lei.

Quando uma regra interna contraria a lei, ela pode ser questionada e afastada judicialmente. Por isso, multas, restrições de uso e proibições previstas no regimento precisam ter base na convenção e respeitar os direitos do condômino. Veja o guia de regimento interno do condomínio, com modelo para adaptar.

Direitos e Deveres do Condômino

Os direitos básicos estão no artigo 1.335 do Código Civil: usar, fruir e livremente dispor da sua unidade; usar as partes comuns conforme a sua destinação, sem excluir a utilização dos demais; e votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Os deveres estão no artigo 1.336:

1. contribuir para as despesas do condomínio na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
2. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
3. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
4. dar às suas partes a mesma destinação da edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O descumprimento tem consequências diferentes. O atraso no pagamento sujeita o condômino a juros e à multa de até 2% sobre o débito. Já o descumprimento dos demais deveres permite a aplicação de multa prevista na convenção ou no ato constitutivo, que não pode ser superior a cinco vezes o valor da contribuição mensal. Para o condômino que descumpre reiteradamente seus deveres, o artigo 1.337 prevê multas maiores. O passo a passo para aplicar essas penalidades está no guia de multa condominial.

O Que a Lei Atribui ao Síndico

O síndico é escolhido pela assembleia, pode não ser condômino e tem mandato de até dois anos, que pode ser renovado (art. 1.347). As regras sobre a escolha estão detalhadas no guia de eleição de síndico. Já as competências estão no artigo 1.348, entre elas:

• convocar a assembleia dos condôminos;
• representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele;
• dar imediato conhecimento à assembleia da existência de processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns;
• elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
• cobrar dos condôminos as suas contribuições e impor e cobrar as multas devidas;
• prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
• realizar o seguro da edificação.

O que o síndico pode decidir sozinho e qual a sua responsabilidade pessoal estão detalhados no guia de funções do síndico.

O síndico que pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente o condomínio pode ser destituído pela assembleia (art. 1.349), como explicamos no guia de destituição de síndico.

Quóruns Previstos em Lei

Os quóruns são o ponto em que mais assembleias acabam questionadas. A tabela traz os principais quóruns do Código Civil; a convenção pode prever quórum mais exigente quando a lei permitir.

Salvo disposição diferente na convenção, os votos são proporcionais às frações ideais (art. 1.352, parágrafo único). E a assembleia só pode deliberar se todos os condôminos forem convocados (art. 1.354). O guia de assembleia de condomínio detalha convocação, ata e prazos para anulação.

Mudanças Recentes na Lei do Condomínio

Quem procura a “lei do condomínio atualizada” deve olhar para as alterações do Código Civil, e não para a Lei 4.591. As mudanças mais relevantes dos últimos anos foram:

• Condomínio de lotes (2017): o artigo 1.358-A passou a admitir expressamente o condomínio formado por lotes, em que cada lote é unidade autônoma, com aplicação das regras do condomínio edilício no que couber.
• Multipropriedade (2018): os artigos 1.358-B a 1.358-U regulam a propriedade compartilhada em frações de tempo, comum em empreendimentos de lazer e turismo.
• Assembleia eletrônica e sessão permanente (2022): a Lei 14.309/2022 incluiu o artigo 1.354-A, que permite convocar, realizar e deliberar assembleias de forma eletrônica, desde que a convenção não proíba e que sejam preservados os direitos de voz, debate e voto. A mesma lei permitiu que a assembleia que não atingir quórum especial seja mantida em sessão permanente para concluir a votação.
• Mudança de destinação (2022): o quórum para mudar a destinação do edifício ou da unidade, antes de unanimidade, passou a ser de dois terços dos votos dos condôminos.

Também houve mudanças fora do capítulo do condomínio que afetam a cobrança, como as regras de juros e correção monetária introduzidas pela Lei 14.905/2024, tratadas no guia sobre inadimplência condominial e o novo CPC.

Temas Práticos: Garagem, Animais, Barulho, Temporada e Inadimplência

Boa parte das dúvidas do dia a dia não tem um artigo específico na lei e se resolve pela combinação do Código Civil com a convenção, o regimento e o entendimento dos tribunais:

Sobre o condômino em atraso, o guia condômino inadimplente mostra o que o síndico pode e não pode fazer sem expor o morador.

Quando o Síndico Deve Buscar Orientação Jurídica

Conhecer a lei do condomínio ajuda o síndico a tomar decisões do cotidiano. Alguns momentos, porém, pedem revisão jurídica antes de agir, porque um erro de forma pode anular a decisão ou gerar responsabilidade pessoal:

• alteração ou atualização da convenção e do regimento interno;
• assembleias com quórum especial, eleição contestada ou destituição;
• aplicação de multas elevadas ou ao condômino antissocial;
• cobrança de inadimplentes, acordos e execução da taxa condominial;
• obras em áreas comuns, uso do fundo de reserva e contratos relevantes;
• notificações, processos e conflitos com moradores, funcionários ou fornecedores.

A Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica atua há mais de 20 anos e mantém uma equipe dedicada à área condominial, com atendimento a síndicos e administradoras presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil. Conheça a atuação do escritório como advogado condominial e o modelo de assessoria jurídica para condomínios.

Perguntas Frequentes

Qual é a lei do condomínio?

Hoje a principal norma é o Código Civil, nos artigos 1.331 a 1.358-U, que regula o condomínio edilício, o condomínio de lotes e a multipropriedade. A Lei 4.591/1964, conhecida como Lei do Condomínio, continua em vigor para as incorporações imobiliárias e, segundo o entendimento predominante, só se aplica ao condomínio naquilo que o Código Civil não regulou.

A Lei 4.591/64 foi revogada?

Não houve revogação expressa da lei inteira. O entendimento predominante é que a parte sobre condomínio em edificações foi substituída pelo Código Civil de 2002 nos pontos que ele regulou, enquanto a parte sobre incorporações imobiliárias continua plenamente em vigor.

O que prevalece: a lei ou a convenção do condomínio?

A lei prevalece. A convenção pode detalhar e complementar as regras e, nos pontos em que o Código Civil permite, dispor de forma diferente, mas não pode contrariar normas obrigatórias, como o limite de 2% para a multa por atraso. O regimento interno, por sua vez, deve respeitar a convenção e a lei.

Qual é a multa máxima por atraso no condomínio?

Pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, a multa por atraso é de até 2% sobre o débito, além de juros e correção monetária. Percentuais maiores previstos em convenções antigas não se aplicam às cotas vencidas na vigência do Código Civil de 2002.

Qual o quórum para alterar a convenção do condomínio?

A alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Desde 2022, o mesmo quórum vale para a mudança da destinação do edifício ou da unidade.

A assembleia de condomínio pode ser online?

Sim. Desde a Lei 14.309/2022, o artigo 1.354-A do Código Civil permite convocar, realizar e votar assembleias de forma eletrônica, desde que a convenção não proíba e que sejam garantidos aos condôminos os direitos de voz, debate e voto.

O síndico precisa ser morador do condomínio?

Não. O artigo 1.347 do Código Civil permite que a assembleia escolha um síndico que não seja condômino, como ocorre com o síndico profissional. O mandato é de até dois anos e pode ser renovado.

Conclusão

A lei do condomínio não está em um único texto. O Código Civil é a base para quóruns, deveres, multas, síndico e assembleias; a Lei 4.591/1964 segue importante para incorporações e convenções antigas; e a convenção e o regimento interno completam as regras de cada prédio. Para o síndico e a administradora, conhecer essa hierarquia é o primeiro passo para decidir com segurança e evitar que assembleias, multas e cobranças sejam anuladas depois.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.