Cobrança de Condomínio Pelo Novo CPC: o Que Mudou

Cobrança de condomínio atrasado passou por uma mudança estrutural com o CPC atual (Lei 13.105/2015): o crédito de cotas condominiais, antes tratado como uma dívida comum qualquer, virou título executivo extrajudicial. Na prática, isso significa que, em vez de abrir um processo de conhecimento como exigia o CPC de 1973 (Lei 5.869/1973), o condomínio pode partir direto para uma ação de execução, desde que tenha a documentação certa. Este artigo compara os dois regimes, ponto a ponto, e mostra o que exatamente mudou para síndicos e administradoras. Também traz o passo a passo da execução de taxa condominial, da citação à penhora da unidade.

Neste artigo:

• Como era a cobrança de condomínio atrasado no CPC de 1973
• O que mudou com o CPC atual (Lei 13.105/2015)
• Quais documentos comprovam o título executivo
• Cota condominial como título executivo extrajudicial
• Execução de taxa condominial no novo CPC: passo a passo
• CPC de 1973 x CPC atual: comparação direta
• O que isso significa na prática
• Quando buscar um advogado condominial
• Perguntas frequentes

Como Era a Cobrança de Condomínio Atrasado no CPC de 1973

No regime do CPC de 1973 (Lei 5.869/1973), o crédito referente às cotas condominiais em atraso não tinha força de título executivo. O condomínio precisava ajuizar uma ação de cobrança comum: um processo de conhecimento completo, com citação do condômino devedor, prazo para contestação, eventual fase de instrução (provas, perícia se necessário) e, só ao final, uma sentença condenatória. Apenas depois de transitada em julgado essa sentença é que o condomínio podia iniciar a execução propriamente dita.

Esse caminho tinha uma consequência prática direta: o condômino inadimplente podia discutir amplamente a dívida (inclusive questões de mérito que hoje ficam mais restritas) antes de qualquer constrição patrimonial. Para o condomínio, isso significava meses (às vezes anos) de tramitação só para obter um título que autorizasse a execução, saindo de um caixa já pressionado pela inadimplência. Para entender a régua completa que envolve essa etapa, veja o guia sobre cobrança de condomínio.

O Que Mudou na Cobrança de Condomínio com o CPC Atual (Lei 13.105/2015)

O art. 784, inciso X, da Lei 13.105/2015 passou a listar como título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. Na prática, isso elimina a etapa de conhecimento: o condomínio comprovado nesses termos pode ajuizar diretamente uma ação de execução, sem precisar primeiro obter uma sentença.

Essa foi uma inovação real do CPC de 2015; o CPC de 1973 simplesmente não previa essa hipótese entre os títulos executivos extrajudiciais. A mudança não elimina o direito de defesa do condômino, mas desloca essa defesa para outro momento processual e outro instrumento: os embargos à execução, que discutem principalmente vícios do próprio título ou do cálculo do débito, não o mérito da dívida como um todo.

Um ponto que costuma escapar de quem só ouviu falar da mudança por alto: o título executivo não nasce automaticamente da simples existência da dívida. Ele depende da convenção do condomínio prever a contribuição, ou de uma assembleia ter aprovado o valor, e de tudo isso estar documentado. Condomínios com atas mal redigidas ou convenções desatualizadas podem não conseguir usar esse caminho mais direto.

Quais Documentos Comprovam o Título Executivo da Dívida Condominial

Segundo entendimento consolidado do STJ (Terceira Turma, REsp 2.048.856, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/09/2023), a execução extrajudicial de taxas condominiais não exige formalidades excessivas: bastam a cópia da convenção do condomínio, a ata da assembleia que aprovou o valor das cotas e a comprovação do não pagamento. A decisão afastou expressamente a exigência de registro da convenção em cartório para a relação interna entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor); esse registro só é necessário para tornar o documento oponível a terceiros.

O próprio STJ já havia pacificado, pela Súmula 260, que a convenção de condomínio aprovada, ainda que não registrada, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Na prática, isso reforça que a ata de assembleia (desde que clara quanto ao valor aprovado e à forma de rateio) costuma ser o documento central para caracterizar o título executivo.

Para o passo a passo completo de como reunir esses documentos e conduzir a ação de cobrança de condomínio na prática, o artigo dedicado ao tema detalha cada etapa do rito atual.

Cota Condominial Como Título Executivo Extrajudicial: o Que Entra na Execução

Para que a execução de taxa condominial seja admitida, o crédito precisa se encaixar na redação do art. 784, X, do CPC: contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, e documentalmente comprovadas. Isso abrange a cota mensal e as cotas extras aprovadas em assembleia, acrescidas dos encargos de atraso previstos no art. 1.336, §1º, do Código Civil (multa de até 2%, juros e correção monetária).

Débitos de outra natureza, como multas por infração ao regimento interno, nem sempre se enquadram nessa definição e podem exigir outro caminho processual. Por isso, antes de ajuizar, vale separar na planilha o que é contribuição condominial e o que é penalidade, para não oferecer ao condômino um argumento fácil nos embargos.

Execução de Taxa Condominial no Novo CPC: Passo a Passo

Com o título em mãos, a execução de condomínio no novo CPC segue, em linhas gerais, a sequência abaixo. Os prazos indicados são os previstos em lei; o tempo real de cada fase depende da vara, da localização do devedor e dos bens encontrados.

1. Reunião dos documentos e cálculo. Convenção, ata da assembleia que fixou o valor das cotas, planilha discriminada do débito (principal, multa, juros e correção) e identificação do proprietário ou possuidor da unidade.
2. Petição inicial de execução. Assinada por advogado, com o demonstrativo do débito atualizado. O condomínio é representado em juízo pelo síndico ou administrador (art. 75, XI, do CPC).
3. Citação para pagar em 3 dias. O executado é citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação (art. 829 do CPC). Ao despachar a inicial, o juiz fixa os honorários do advogado do condomínio; se o pagamento integral ocorrer nesse prazo, a verba honorária é reduzida pela metade (art. 827, §1º).
4. Penhora, se não houver pagamento. Não pago o débito no prazo, o oficial de justiça cumpre a ordem de penhora e avaliação de bens que já consta do mandado (art. 829, §1º). A constrição pode recair sobre dinheiro em conta, veículos e, inclusive, a própria unidade que gerou a dívida.
5. Embargos à execução. O executado pode se defender por embargos no prazo de 15 dias (art. 915), independentemente de penhora. Em regra, os embargos não suspendem a execução (art. 919).
6. Expropriação. Mantido o débito, o bem penhorado pode ser adjudicado ou levado a leilão judicial, e o valor obtido quita a dívida com o condomínio.
7. Extinção. Com o pagamento, integral ou por acordo cumprido, a execução é extinta (art. 924, II, do CPC).

Penhora da própria unidade. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas o art. 3º, inciso IV, abre exceção expressa para a cobrança de taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel, o que inclui as cotas condominiais. Na execução de taxa condominial, portanto, o bem de família pode ser penhorado para pagar a dívida da própria unidade.

Cotas que vencem durante o processo. O art. 323 do CPC considera incluídas no pedido as prestações sucessivas que vencerem no curso do processo, enquanto durar a obrigação. O STJ aplicou essa regra à execução de título extrajudicial condominial, admitindo a inclusão das cotas vincendas na mesma execução: o condomínio não precisa ajuizar uma nova ação a cada mês de atraso.

Antes de chegar à execução, o condomínio normalmente esgota a via extrajudicial. O roteiro do síndico está no artigo sobre cobrança de condomínio atrasado, e a notificação pode partir do modelo de notificação de cobrança de condomínio.

CPC de 1973 x CPC Atual: Comparação Direta

A tabela abaixo resume as principais diferenças entre os dois regimes para quem lida com cobrança de condomínio atrasado no dia a dia: síndicos, administradoras e conselhos fiscais.

Vale registrar: mesmo com a execução direta, cada caso concreto depende da qualidade da documentação do condomínio. Convenção desatualizada ou ata sem clareza sobre o valor aprovado pode levar o juízo a exigir complementação de prova, o que aproxima o caso do rito mais longo; daí a importância de manter a governança documental do condomínio em dia.

O Que Isso Significa na Prática Para Síndicos e Administradoras

Na prática, a mudança trazida pelo CPC atual reforça a importância de duas rotinas que muitos condomínios ainda negligenciam: registrar com precisão, em ata, o valor das cotas aprovadas em assembleia, e manter a convenção do condomínio atualizada e acessível. Sem esses dois documentos organizados, o condomínio corre o risco de não conseguir usar o caminho da execução direta, mesmo ele estando previsto em lei.

Outro ponto de jurisprudência recente e prático: o STJ já decidiu ser possível incluir na mesma execução as cotas condominiais que forem vencendo depois do ajuizamento (as chamadas cotas vincendas), evitando que o condomínio precise abrir uma nova ação a cada mês de inadimplência (STJ, notícia de 12/11/2021). Isso reduz a repetição de processos para dívidas que se acumulam mês a mês.

Quando Buscar um Advogado Condominial Diante do Novo CPC

Mesmo com o rito mais direto do CPC atual, a análise de quais documentos o condomínio tem em mãos (e se eles realmente sustentam um título executivo válido) costuma ser o ponto que separa uma execução bem-sucedida de uma que esbarra em questionamentos do condômino. Isso vale tanto para casos de cobrança de condomínio atrasado recorrente quanto para débitos pontuais que já se arrastam há meses.

Um advogado condominial pode avaliar, antes do ajuizamento, se a convenção e a ata de assembleia do condomínio atendem aos requisitos do art. 784, X, ou se é o caso de reforçar a documentação antes de partir para a execução, evitando embargos bem-sucedidos por falha formal.

Perguntas Frequentes

A cobrança de condomínio atrasado mudou de fato com o CPC atual?

Sim. Desde a Lei 13.105/2015 (CPC atual), o art. 784, X, transformou o crédito de cotas condominiais previstas em convenção ou aprovadas em assembleia em título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovado. Isso permite ao condomínio ajuizar diretamente uma ação de execução, sem passar pela fase de conhecimento exigida pelo CPC de 1973.

Como era a cobrança de condomínio atrasado no CPC de 1973?

Sob o CPC de 1973 (Lei 5.869/1973), o crédito condominial não tinha força de título executivo. O condomínio precisava abrir uma ação de cobrança comum, com contestação, instrução e sentença, para só depois iniciar a execução, um caminho mais longo do que o disponível hoje.

Quais documentos o condomínio precisa apresentar para executar a dívida?

Segundo o STJ (REsp 2.048.856, rel. Min. Nancy Andrighi, 2023), bastam a convenção do condomínio, a ata de assembleia que aprovou o valor das cotas e a comprovação do não pagamento, sem exigência de registro da convenção em cartório para a relação entre condomínio e condômino.

O condômino executado pode se defender dessa cobrança?

Pode, mas por embargos à execução (art. 917 do CPC), via de defesa mais restrita do que a contestação usada no CPC de 1973. Os embargos discutem principalmente vícios do título ou do débito, não reabrem livremente toda a discussão sobre a dívida.

Qual o prazo para o condômino pagar na execução de taxa condominial?

Citado na execução, o condômino tem 3 dias para pagar a dívida (art. 829 do CPC). Se pagar integralmente nesse prazo, os honorários fixados pelo juiz caem pela metade (art. 827, §1º). Sem pagamento, o oficial de justiça procede à penhora e avaliação de bens.

O apartamento do devedor pode ser penhorado na execução de condomínio?

Sim. A dívida condominial é exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV), porque se trata de contribuição devida em função do próprio imóvel. A unidade pode ser penhorada mesmo sendo a única moradia da família.

As cotas que vencem durante a execução entram no mesmo processo?

Sim. O art. 323 do CPC inclui no pedido as prestações sucessivas que vencerem no curso do processo, e o STJ admite a aplicação dessa regra à execução de cotas condominiais. Assim, o condomínio não precisa abrir uma nova ação a cada mês de atraso.

O síndico pode propor a execução de condomínio sem advogado?

Não. O síndico representa o condomínio em juízo (art. 75, XI, do CPC), mas a execução deve ser proposta por advogado, que tem a capacidade postulatória. Na fase extrajudicial, o próprio síndico ou a administradora pode notificar e negociar com o condômino.

Conclusão

A cobrança de condomínio atrasado deixou de depender, em regra, de uma ação de cobrança comum com sentença prévia. Com o CPC atual, o crédito condominial documentado em convenção e ata de assembleia virou título executivo extrajudicial, abrindo caminho direto para a execução.

• O CPC de 1973 não previa força executiva para o crédito condominial; era preciso um processo de conhecimento completo antes da execução.
• O art. 784, X, da Lei 13.105/2015 criou o título executivo extrajudicial para cotas condominiais documentalmente comprovadas.
• O STJ dispensa formalidades excessivas: convenção, ata de assembleia e comprovação do débito bastam (REsp 2.048.856, 2023).
• A defesa do condômino passou a ser por embargos à execução, mais restrita que a antiga contestação.
• Na execução de taxa condominial, o devedor é citado para pagar em 3 dias (art. 829 do CPC) e a própria unidade pode ser penhorada (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).
• A qualidade da documentação do condomínio (atas claras, convenção atualizada) segue sendo determinante para usar esse caminho mais direto.

Para entender a régua completa de cobrança (da notificação inicial até a execução), revise o guia completo sobre cobrança de condomínio.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.