Vícios de Construção no Condomínio: Garantia da Construtora, Prazos e Como o Síndico Deve Agir

Quando surgem vícios de construção no condomínio, como infiltrações, trincas, fissuras na fachada, descolamento de revestimento ou falhas na impermeabilização, o síndico pode e deve agir em nome do condomínio contra a construtora e a incorporadora. O Código Civil (art. 618) fixa uma garantia da construtora de 5 anos pela solidez e segurança da obra e dá ao dono da obra 180 dias, contados do aparecimento do defeito, para propor a ação prevista nesse artigo. O Código de Defesa do Consumidor também se aplica à compra de imóvel na planta: o art. 26 trata dos prazos para reclamar de vícios e o art. 27 prevê prazo prescricional de 5 anos para pedir indenização por danos causados por defeito. Como os prazos correm de formas diferentes, o mais seguro é documentar o problema, notificar a construtora por escrito e levar o tema à assembleia assim que o defeito aparecer.

Neste artigo:

• O que são vícios de construção
• Garantia da construtora: o que diz o art. 618 do Código Civil
• Código de Defesa do Consumidor: arts. 26 e 27
• Tabela de prazos
• Quem pode agir: síndico, condomínio ou morador
• Passo a passo para o síndico
• Manutenção e perda da garantia
• Acordo ou ação judicial
• Perguntas frequentes

O que são vícios de construção

Vícios de construção são falhas de projeto, execução ou material que comprometem a solidez, a segurança ou o desempenho da edificação. Não se confundem com o desgaste natural nem com danos por falta de manutenção.

Os problemas mais comuns são:

• infiltrações em lajes, garagens, caixas d’água e coberturas, em geral por falha na impermeabilização;
• trincas e fissuras em fachadas, muros, vigas e pilares;
• descolamento ou queda de pastilhas, cerâmicas e revestimentos externos;
• problemas em instalações elétricas, hidráulicas, de gás e de combate a incêndio;
• recalque do terreno, com afundamento de pisos;
• itens entregues em desacordo com o memorial descritivo ou com o material de venda.

Distingue-se o vício aparente, perceptível em vistoria comum no recebimento, do vício oculto, que só se manifesta com o tempo, porque os prazos do CDC começam a correr em momentos diferentes para cada um.

Garantia da construtora: o que diz o art. 618 do Código Civil

O art. 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão tanto dos materiais quanto do solo. É o que o mercado chama de garantia quinquenal da construtora.

Três pontos merecem atenção do síndico:

• O prazo é irredutível. O contrato, o manual do proprietário ou o termo de entrega não podem reduzir esses cinco anos para problemas de solidez e segurança.
• O defeito precisa aparecer dentro dos cinco anos.
• Há um prazo curto para a ação do art. 618. O parágrafo único diz que decai do direito assegurado no artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Esse prazo de 180 dias assusta, mas não é o único caminho. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendido que ele se refere ao direito específico previsto no art. 618 e não impede que o condomínio busque indenização por perdas e danos com base nas regras gerais de responsabilidade, sujeita a prazo prescricional mais longo. Ainda assim, o síndico não deve contar com o prazo mais longo sem orientação jurídica: apareceu o defeito, registre a data e aja logo.

Quem responde? Em regra, a construtora que executou a obra. Quando o empreendimento foi vendido na planta, a incorporadora também responde perante os adquirentes, nos termos da Lei 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias, e do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a responsabilidade solidária dos fornecedores.

Código de Defesa do Consumidor: arts. 26 e 27

Quem compra unidade de construtora ou incorporadora é consumidor. Por isso, o Código de Defesa do Consumidor se aplica ao lado do Código Civil, e o condomínio costuma invocar os dois.

Art. 26: prazo para reclamar do vício

O art. 26 do CDC trata do direito de reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação: 30 dias para produtos não duráveis e 90 dias para produtos duráveis, categoria em que se enquadra o imóvel. Para o vício oculto, o prazo só começa a correr no momento em que o defeito ficar evidenciado. Além disso, a reclamação feita comprovadamente pelo consumidor ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca. Por isso a notificação escrita à construtora, com protocolo, é tão importante.

Art. 27: prazo prescricional de 5 anos

O art. 27 do CDC prevê que prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, contado do conhecimento do dano e de sua autoria. É o prazo aplicado, por exemplo, quando a falha da obra causa danos a pessoas ou a bens, como a queda de revestimento que atinge um carro ou uma infiltração que destrói móveis.

Repare na diferença: os cinco anos do art. 618 do Código Civil são um prazo de garantia (período em que o defeito precisa aparecer), enquanto os cinco anos do art. 27 do CDC são um prazo para cobrar a indenização, contado a partir de quando o dano e o responsável são conhecidos.

Tabela de prazos

A tabela é uma visão geral: cada caso exige conferir a data de entrega, a data em que cada problema apareceu e o tipo de pedido.

Quem pode agir: síndico, condomínio ou morador

O síndico representa o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele (Código Civil, art. 1.348, II). Isso significa que é ele quem notifica a construtora, assina acordos aprovados e, com advogado, propõe a ação em nome do condomínio. Veja mais sobre as funções do síndico.

A divisão de papéis costuma seguir esta lógica:

• Áreas comuns (fachada, cobertura, garagem, estrutura, prumadas, áreas de lazer): o condomínio, representado pelo síndico, tem legitimidade para cobrar a construtora.
• Unidades autônomas (infiltração dentro de um apartamento, piso do imóvel): em regra, quem cobra é o proprietário da unidade. O condomínio pode atuar em conjunto quando o problema da unidade decorre de falha nas áreas comuns, mas a extensão dessa legitimidade é discutida nos tribunais.

O síndico pode tomar medidas urgentes para proteger o prazo e a segurança, como notificar a construtora e contratar uma vistoria técnica inicial. Já decisões de maior peso, como contratar perícia de alto custo, aprovar acordo com a construtora, propor ação ou criar taxa extra para custear o processo, devem passar pela assembleia de condomínio. O artigo sobre o que o síndico pode decidir sozinho ajuda a separar uma coisa da outra.

Se o síndico souber do problema e deixar o prazo correr sem providências, pode ser cobrado pelos condôminos por omissão.

Passo a passo para o síndico

1. Registrar o problema e a data

Fotografe, filme e anote a data em que o defeito foi percebido. Ela é decisiva para contar os 180 dias do art. 618 e o prazo do vício oculto no CDC.

2. Reunir os documentos do prédio

Separe o habite-se, o termo de recebimento das áreas comuns, o manual de uso e manutenção, o memorial descritivo e o histórico de manutenções.

3. Contratar uma vistoria técnica

Um engenheiro ou arquiteto deve elaborar laudo, com ART ou RRT, indicando os defeitos e suas causas prováveis.

4. Notificar a construtora por escrito

Envie notificação formal, com protocolo, aviso de recebimento ou outro meio que comprove o envio e o recebimento, descrevendo os vícios, anexando o laudo e fixando prazo para resposta e vistoria. Essa reclamação documentada é a que obsta a decadência pelo art. 26, § 2º, do CDC.

5. Convocar assembleia

Leve à assembleia o laudo, a resposta da construtora e as alternativas (reparos, acordo, perícia ou ação), com autorização ao síndico registrada em ata.

6. Avaliar a produção antecipada de prova

Quando o defeito pode piorar ou precisa de reparo urgente, o Código de Processo Civil permite pedir a produção antecipada de prova (art. 381), com perícia judicial antes da ação principal. Isso preserva a prova de como o problema estava antes do conserto.

7. Fazer reparos urgentes sem destruir a prova

Se houver risco à segurança, como queda de revestimento da fachada, o síndico deve isolar a área e providenciar o reparo emergencial. Antes, documente tudo com fotos, vídeo e laudo. Para obras nas áreas comuns, siga as regras do artigo sobre obras em condomínio, inclusive quanto a quórum e responsável técnico.

Manutenção e perda da garantia

A construtora costuma se defender alegando que o problema decorre de falta de manutenção ou de uso inadequado. Por isso, o histórico de manutenção do condomínio pesa muito em qualquer discussão.

Se o condomínio seguiu o manual de uso e manutenção e guardou os comprovantes, fica mais fácil demonstrar que o defeito é de construção. Se deixou de fazer uma manutenção que o item exigia, como a troca de selantes ou a limpeza de calhas, ou se reformas alteraram a estrutura ou a impermeabilização, a construtora pode afastar ou reduzir sua responsabilidade naquele ponto.

As normas técnicas da ABNT sobre desempenho, manutenção e garantias servem de referência aos peritos. Um bom plano de manutenção, aprovado e acompanhado pelo conselho fiscal, protege o prédio e a posição do condomínio em eventual disputa.

Acordo ou ação judicial

Nem todo caso precisa ir à Justiça. Muitas construtoras mantêm setor de assistência técnica e aceitam fazer reparos depois da notificação. Antes de aceitar, porém, o síndico deve observar alguns cuidados:

• exigir cronograma, descrição técnica e responsável técnico, e acompanhar a execução com profissional de confiança;
• não assinar termo de quitação geral, que dê por resolvidos problemas ainda não reparados ou não identificados;
• submeter acordos relevantes à assembleia e registrar a aprovação em ata.

Se a construtora negar, demorar ou fizer reparos insuficientes, a ação judicial pode pedir a execução dos reparos, o custeio pela construtora dos serviços contratados pelo condomínio e indenização pelos danos, conforme o caso. O custo do processo, que envolve honorários, perícia e assistente técnico, deve ser previsto em assembleia. A forma de rateio segue a convenção e a fração ideal, salvo regra diferente.

Exemplo hipotético: um prédio recebeu o habite-se em março de 2022. Em agosto de 2026, os moradores percebem fissuras na fachada e queda de pastilhas. O defeito surgiu dentro dos cinco anos de garantia do art. 618. O síndico registra a data, contrata laudo, notifica a construtora em setembro e convoca assembleia em outubro. Se não houver solução, o condomínio deve agir antes de se esgotarem os 180 dias contados do aparecimento, sem prejuízo de discutir indenização por outros fundamentos. Os números são apenas ilustrativos.

Perguntas Frequentes

Qual o prazo de garantia da construtora para vícios de construção?

Para problemas de solidez e segurança da obra, o art. 618 do Código Civil fixa garantia de 5 anos, que não pode ser reduzida por contrato. Itens de acabamento e equipamentos podem ter prazos diferentes, previstos no manual do proprietário e no Código de Defesa do Consumidor.

O que é o prazo de 180 dias do art. 618?

É o prazo para o dono da obra propor a ação prevista no art. 618 contra o empreiteiro, contado do aparecimento do vício ou defeito. O STJ tem entendido que ele não impede a busca de indenização por perdas e danos com base em outras regras, sujeita a prazo maior, mas o ideal é agir logo.

Qual o prazo prescricional para pedir indenização por vício de construção?

Depende do fundamento. Pelo art. 27 do CDC, a pretensão de reparação por danos causados por defeito prescreve em 5 anos, contados do conhecimento do dano e de sua autoria. Outros pedidos seguem regras do Código Civil. A análise deve ser feita caso a caso.

O síndico pode processar a construtora sem assembleia?

O síndico representa o condomínio e pode tomar medidas urgentes, como notificar a construtora e preservar a prova. Para propor ação, contratar perícia de alto custo ou fechar acordo, o recomendado é obter aprovação da assembleia, registrada em ata.

Infiltração dentro do apartamento é problema do condomínio?

Se a causa está na unidade, em regra quem cobra a construtora é o proprietário. Se a infiltração vem da cobertura, da fachada ou de prumadas comuns, o condomínio deve agir, e os dois podem atuar de forma coordenada.

A falta de manutenção faz o condomínio perder a garantia?

Pode afastar ou reduzir a responsabilidade da construtora no item que dependia de manutenção. Por isso é importante seguir o manual de uso e manutenção e guardar contratos, notas e relatórios dos serviços realizados.

Notificar a construtora suspende o prazo?

Pelo art. 26, parágrafo 2º, do CDC, a reclamação comprovadamente feita ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca. A notificação deve ser escrita e com prova de recebimento.

Conclusão

Os vícios de construção no condomínio exigem reação rápida e organizada. O art. 618 do Código Civil garante por 5 anos a solidez e a segurança da obra e prevê 180 dias para a ação nele prevista, enquanto o Código de Defesa do Consumidor estabelece prazos para reclamar do vício (art. 26) e 5 anos para pedir indenização por danos (art. 27). O síndico, como representante do condomínio, deve registrar a data do problema, reunir documentos, contratar laudo, notificar a construtora com prova de recebimento e levar as decisões à assembleia. Com manutenção documentada e prova técnica preservada, o condomínio negocia ou litiga em posição mais segura.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.