A taxa condominial é a contribuição que cada unidade paga para custear as despesas comuns do condomínio, como funcionários, água e energia das áreas comuns, manutenção, seguro e administração. Pagar é dever de todo condômino, na proporção da sua fração ideal, salvo regra diferente na convenção (art. 1.336, I, do Código Civil). Perante o condomínio, quem responde é o titular da unidade; entre proprietário e inquilino, a Lei do Inquilinato divide: o inquilino paga as despesas ordinárias e o proprietário, as extraordinárias. Em atraso, incidem multa de até 2%, juros e correção, e a cobrança prescreve em cinco anos. Neste guia, para síndicos e administradoras, você vê como a taxa é calculada, quem paga cada parcela e como cobrar.
Resumo rápido
O que é: rateio das despesas comuns do condomínio. Base: orçamento anual aprovado em assembleia (CC, arts. 1.348, VI, e 1.350). Rateio: pela fração ideal, salvo convenção (art. 1.336, I). Perante o condomínio: responde o titular da unidade, inclusive o comprador por débitos anteriores (art. 1.345). Inquilino x proprietário: ordinárias x extraordinárias (Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23). Atraso: multa de até 2%, juros e correção. Prescrição: 5 anos (art. 206, § 5º, I).
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Neste artigo:
- O que é a taxa condominial
- Como a taxa condominial é calculada
- Despesas ordinárias x extraordinárias
- Quem paga: proprietário, inquilino, comprador e construtora
- Taxa extra: quando pode ser cobrada
- Isenções e descontos: o que é permitido
- Taxa condominial em atraso: multa, juros e cobrança
- Prescrição da taxa condominial
- Perguntas frequentes
O Que É a Taxa Condominial
A taxa condominial, também chamada de cota condominial ou simplesmente “condomínio”, é o valor que cada unidade paga, normalmente todo mês, para manter o prédio funcionando. Ela não é tributo nem tarifa de serviço: é a divisão, entre os condôminos, das despesas que eles mesmos aprovaram em assembleia.
Juridicamente, a taxa condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel. Por isso, quando a unidade é vendida, os débitos acompanham o imóvel, e o adquirente responde pelos valores devidos pelo alienante, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Essa característica também explica por que a dívida de condomínio é uma das exceções à impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).
Como a Taxa Condominial É Calculada
O cálculo segue três etapas:
- Orçamento anual. O síndico elabora o orçamento das receitas e despesas (art. 1.348, VI), e a assembleia ordinária o aprova junto com as contribuições (art. 1.350).
- Rateio. O total é dividido entre as unidades na proporção das frações ideais, salvo se a convenção adotar outro critério, como divisão igualitária (art. 1.336, I).
- Acréscimos aprovados. Fundo de reserva, fundos específicos e taxas extras, quando aprovados, são somados à cota.
Exemplo hipotético: se o orçamento mensal é de R$ 40.000,00 e uma unidade tem fração ideal de 2%, sua cota ordinária é de R$ 800,00. Se a convenção prevê fundo de reserva de 5% sobre a cota, o boleto será de R$ 840,00. Veja as regras do fundo no guia de fundo de reserva do condomínio.
O reajuste da taxa depende de nova aprovação do orçamento ou de decisão da assembleia; o síndico não pode aumentar a cota por conta própria fora do que foi aprovado (veja as funções do síndico).
Despesas Ordinárias x Extraordinárias
A distinção vem da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e serve para dividir as despesas entre proprietário e inquilino. Exemplos previstos na lei, entre outros:
| Ordinárias (inquilino, art. 23, § 1º) | Extraordinárias (proprietário, art. 22, parágrafo único) |
|---|---|
| Salários, encargos trabalhistas e previdenciários dos empregados | Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura do prédio |
| Água, esgoto, gás e energia das áreas comuns | Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e esquadrias externas |
| Limpeza, conservação e pintura das áreas comuns | Obras para repor condições de habitabilidade |
| Manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas | Indenizações trabalhistas por dispensas anteriores à locação |
| Manutenção de instalações hidráulicas, elétricas e de segurança de uso comum | Instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer |
| Pequenos reparos nas instalações de uso comum | Decoração e paisagismo das partes comuns |
| Reposição do fundo de reserva usado em despesas ordinárias (salvo período anterior à locação) | Constituição do fundo de reserva |
Para facilitar essa divisão, é recomendável que o boleto discrimine a cota ordinária, o fundo de reserva e as taxas extras, com a finalidade de cada uma.
Quem Paga a Taxa Condominial
| Situação | Quem responde perante o condomínio |
|---|---|
| Unidade alugada | O titular da unidade. O inquilino paga as ordinárias ao locador ou diretamente, conforme o contrato, mas, se não pagar, a cobrança do condomínio é dirigida à unidade |
| Unidade vazia ou fechada | O proprietário. A taxa é devida independentemente do uso |
| Unidade vendida com débitos | O adquirente responde pelos débitos anteriores (art. 1.345), podendo cobrar do vendedor |
| Compra na planta ou com contrato não registrado | Depende de quem tem a posse e de o condomínio ter ciência da transação, conforme entendimento do STJ |
| Unidades ainda não entregues | Em regra, a construtora até a entrega das chaves (veja cobrança antes da entrega das chaves) |
| Proprietário falecido | O espólio e, após a partilha, os herdeiros |
Taxa Extra: Quando Pode Ser Cobrada
A taxa extra é a contribuição adicional aprovada para uma finalidade específica: uma obra, a recomposição do caixa, uma ação judicial ou uma emergência. Para ser cobrada com segurança, ela deve:
- ser aprovada em assembleia, com a finalidade, o valor total, o número de parcelas e o critério de rateio registrados em ata;
- observar o quórum exigido para a despesa que vai custear, como nas obras úteis e voluptárias (art. 1.341; veja o guia de obras em condomínio);
- ter prestação de contas específica ao final.
Quem paga a taxa extra, entre proprietário e inquilino, depende da natureza da despesa: se for extraordinária, cabe ao proprietário; se for ordinária (por exemplo, para cobrir déficit de despesas correntes), pode ser repassada ao inquilino. O nome “taxa extra” não define, por si só, quem paga.
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Revisamos o edital, o quórum e a ata para que a cobrança não seja questionada depois. Envie seu caso para análise.
Isenções e Descontos: O Que É Permitido
- Isenção do síndico: é comum e válida quando prevista na convenção ou aprovada pela assembleia, como forma de remuneração.
- Unidades térreas ou coberturas: o rateio diferente só vale se previsto na convenção. O argumento “não uso o elevador” não isenta, por si só, da despesa comum.
- Partes comuns de uso exclusivo: as despesas com partes comuns usadas só por um ou alguns condôminos cabem a quem delas se serve (art. 1.340).
- Desconto por pontualidade: deve ser aprovado em assembleia e não pode funcionar como multa disfarçada acima do limite legal.
- Perdão de multa e juros: o síndico não pode conceder sozinho; acordos seguem os parâmetros aprovados.
Taxa Condominial em Atraso: Multa, Juros e Cobrança
O condômino que não paga fica sujeito aos juros convencionados ou legais e à multa de até 2% sobre o débito, além de correção monetária (art. 1.336, § 1º). A calculadora de condomínio atrasado ajuda a estimar o valor atualizado. Também:
- não pode votar nas assembleias enquanto não estiver quite (art. 1.335, III);
- pode ser cobrado diretamente por execução, porque a contribuição condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia, documentalmente comprovada, é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Veja a cobrança de condomínio pelo novo CPC;
- pode ter a unidade penhorada, mesmo que seja bem de família.
O que o síndico não pode fazer é expor o devedor ou restringir o uso de serviços essenciais. Veja o guia condômino inadimplente.
Prescrição da Taxa Condominial
A pretensão de cobrar taxas condominiais prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela, por se tratar de cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular (art. 206, § 5º, I, do Código Civil, conforme entendimento do STJ). Na prática, cada mês em aberto tem o seu próprio prazo, e a demora na cobrança faz o condomínio perder, mês a mês, as parcelas mais antigas. Os detalhes de contagem e interrupção estão no guia dívida de condomínio prescreve?
Para evitar perdas, a cobrança deve ser regular e documentada. Um advogado condominial pode estruturar a cobrança extrajudicial e judicial. A Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica atua há mais de 20 anos e mantém equipe dedicada à área condominial, com atendimento a síndicos e administradoras presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil.
Perguntas Frequentes
O que é taxa condominial?
É a contribuição que cada unidade paga para custear as despesas comuns do condomínio, aprovadas em assembleia no orçamento anual. O valor é rateado pela fração ideal de cada unidade, salvo regra diferente na convenção.
Quem paga a taxa condominial: inquilino ou proprietário?
Pela Lei 8.245/1991, o inquilino paga as despesas ordinárias e o proprietário, as extraordinárias. Perante o condomínio, porém, quem responde pela dívida é o titular da unidade, que pode cobrar o inquilino depois.
Unidade vazia precisa pagar condomínio?
Sim. A taxa condominial é devida pela unidade, independentemente de estar ocupada ou de o proprietário usar os serviços do condomínio.
Quem compra imóvel com condomínio atrasado paga a dívida?
Sim. O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. O comprador pode depois cobrar o vendedor. Por isso, é importante exigir a declaração de quitação antes da compra.
Taxa extra de condomínio é obrigatória?
Sim, quando aprovada regularmente em assembleia, com finalidade, valor e rateio registrados em ata. Quem paga entre proprietário e inquilino depende da natureza da despesa: extraordinária é do proprietário; ordinária pode ser do inquilino.
Qual a multa por atraso da taxa condominial?
A multa é de até 2% sobre o débito, com juros e correção monetária, conforme o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil.
Em quanto tempo prescreve a taxa condominial?
Em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela, com base no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, conforme entendimento do STJ.
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Conclusão
A taxa condominial é a base financeira do condomínio. Ela nasce do orçamento aprovado em assembleia, é rateada pela fração ideal ou pelo critério da convenção e acompanha o imóvel. Saber separar despesas ordinárias e extraordinárias evita conflitos com inquilinos, e cobrar com regularidade evita a prescrição e o desequilíbrio entre quem paga em dia e quem atrasa.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.