Condômino é o titular de uma unidade autônoma em um condomínio, ou seja, o proprietário de um apartamento, casa, sala ou loja que, junto com os demais, é dono das áreas comuns na proporção da sua fração ideal. Pelo Código Civil, o promitente comprador e o cessionário de direitos sobre a unidade são equiparados ao proprietário para vários efeitos, salvo disposição em contrário da convenção. Já o inquilino e o morador que não é dono não são condôminos: são possuidores ou ocupantes, que devem cumprir as regras do prédio, mas não têm os mesmos direitos de voto. Os direitos do condômino estão no art. 1.335 e os deveres no art. 1.336 do Código Civil, e o principal deles é pagar a taxa condominial.
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Neste artigo:
- Condômino: significado jurídico
- Quem é e quem não é condômino
- Condômino, possuidor, inquilino e morador
- Direitos do condômino
- Deveres do condômino
- Quem paga a taxa: proprietário, comprador ou inquilino
- O que o síndico precisa saber
- Perguntas frequentes
Condômino: Significado Jurídico
A palavra vem de “condomínio”, que significa domínio (propriedade) exercido em conjunto. No condomínio edilício, regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, convivem dois tipos de propriedade:
- Propriedade exclusiva da unidade autônoma (o apartamento, a sala, a loja, a vaga com matrícula própria).
- Propriedade comum das partes compartilhadas (terreno, estrutura, telhado, hall, elevadores, áreas de lazer), dividida entre todos na proporção da fração ideal de cada unidade.
O condômino é quem reúne essas duas posições: é dono exclusivo da sua unidade e coproprietário das áreas comuns. A fração ideal, que mede a participação de cada um, é explicada em Fração Ideal no Condomínio: O Que É, Como Calcular e Como Funciona o Rateio. A legislação aplicável ao condomínio está resumida em Lei do Condomínio: O Que Diz a Lei 4.591/64 e o Código Civil.
Quem É e Quem Não É Condômino
| Pessoa | É condômino? | Observação |
|---|---|---|
| Proprietário com escritura registrada | Sim | É o caso típico |
| Coproprietários (casal, herdeiros, sócios) | Sim, em conjunto | Em regra, respondem solidariamente pela cota e votam por um representante |
| Promitente comprador ou cessionário de direitos | Equiparado, salvo disposição contrária da convenção | Art. 1.334, §2º, do Código Civil |
| Usufrutuário | Depende da convenção e da matéria | Costuma ter direitos de uso e responder pelas despesas ordinárias |
| Espólio (herança ainda não partilhada) | Sim, representado pelo inventariante | Responde pelas cotas da unidade |
| Inquilino | Não | É locatário. Cumpre as regras do prédio e paga as despesas ordinárias pelo contrato |
| Morador comodatário (familiar que mora de favor) | Não | É possuidor; o responsável perante o condomínio continua sendo o dono |
| Hóspede ou visitante | Não | O condômino responde pelos atos de quem ele autoriza a entrar |
Na compra e venda ainda não registrada, a pergunta “quem é o condômino?” tem consequências diretas na cobrança. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça leva em conta se o comprador já recebeu a posse e se o condomínio teve ciência da negociação para definir de quem cobrar. Por isso, o síndico deve manter o cadastro de cada unidade atualizado com cópia da matrícula ou do contrato.
Condômino, Possuidor, Inquilino e Morador
Os termos costumam ser usados como sinônimos no dia a dia, mas têm efeitos jurídicos diferentes:
- Condômino: dono da unidade (ou equiparado). Vota, pode ser cobrado diretamente e responde pela unidade perante o condomínio.
- Possuidor: quem tem a posse da unidade, com ou sem ser dono, como o inquilino, o comodatário ou o comprador que já recebeu as chaves. O art. 1.333 do Código Civil diz que a convenção obriga os titulares de direito sobre as unidades e quem sobre elas tenha posse ou detenção.
- Inquilino: possuidor com contrato de locação. Deve respeitar a convenção e o regimento e, pela Lei do Inquilinato, paga as despesas ordinárias do condomínio. Em certas situações pode votar, como explicado em Inquilino Pode Votar em Assembleia?
- Morador: expressão do cotidiano para quem vive na unidade, seja dono, inquilino ou familiar.
Em resumo: todo condômino tem direito de votar e participar da vida do condomínio, se estiver em dia; nem todo morador é condômino; e todos os que ocupam o prédio devem cumprir as regras.
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Direitos do Condômino
O art. 1.335 do Código Civil lista três direitos básicos:
| Direito | O que significa na prática |
|---|---|
| Usar, fruir e livremente dispor da sua unidade (inciso I) | Morar, alugar, emprestar, vender ou dar a unidade em garantia, respeitando a destinação do prédio e a convenção |
| Usar as partes comuns conforme sua destinação, sem excluir a utilização dos demais (inciso II) | Usar piscina, salão, garagem e demais áreas, segundo as regras do regimento |
| Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (inciso III) | Participar das assembleias, votar e ser informado das decisões |
Outros direitos decorrem da lei e da convenção: exigir prestação de contas do síndico, convocar assembleia junto com um quarto dos condôminos quando o síndico não convoca (art. 1.350, §1º), consultar documentos do condomínio, pedir a anulação de deliberações ilegais e ser tratado de forma igual aos demais. O condômino em atraso perde o direito de voto, mas, segundo a jurisprudência do STJ, não pode ser impedido de usar áreas comuns essenciais nem exposto publicamente. Veja em Síndico Pode Expor Condômino Inadimplente?
Deveres do Condômino
O art. 1.336 do Código Civil traz os deveres principais:
- Contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário da convenção (inciso I).
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (inciso II).
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas (inciso III).
- Dar à unidade a mesma destinação da edificação e não usá-la de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (inciso IV).
Quem não paga a contribuição fica sujeito aos juros e à multa de até 2% previstos no §1º do mesmo artigo. Quem descumpre os demais deveres pode receber multa prevista na convenção, observado o limite do §2º. E o condômino com comportamento antissocial reiterado pode ser multado em valor maior, nos termos do art. 1.337, como explicado em Condômino Antissocial: Multa de Até 10 Vezes, Quórum e Exclusão.
O condômino também responde pelos atos de quem ocupa ou frequenta a sua unidade: se o inquilino, o hóspede ou o visitante causa dano ou infringe o regimento, a multa é cobrada do condômino, que pode cobrar de quem deu causa. As regras de multas estão em Multa Condominial e Barulho: Como o Síndico Deve Agir.
Quem Paga a Taxa: Proprietário, Comprador ou Inquilino
A taxa condominial é uma obrigação ligada à unidade (obrigação “propter rem”): acompanha o imóvel. Daí algumas regras práticas:
- O condomínio cobra do condômino. Mesmo que o contrato de locação transfira a cota ao inquilino, perante o condomínio o responsável é o proprietário.
- O comprador herda a dívida. O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Por isso, antes de comprar, peça a declaração de quitação, como explicado em Certidão Negativa de Débito Condominial.
- A unidade pode ser penhorada. A proteção do bem de família não se aplica à cobrança das cotas do próprio imóvel.
- Inquilino x proprietário: pela Lei do Inquilinato, o locatário paga as despesas ordinárias e o locador as extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva. Veja em Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio.
O procedimento de cobrança está em Cobrança de Condomínio: Guia Completo Para Síndicos e Condôminos.
O Que o Síndico Precisa Saber
Para a gestão, a definição de condômino tem efeitos concretos:
- Cadastro: manter, para cada unidade, o nome do condômino, dos coproprietários e do ocupante, com cópia da matrícula ou do contrato de compra.
- Convocações: as assembleias devem ser convocadas para todos os condôminos (art. 1.354). Convocar só os moradores pode anular a assembleia.
- Lista de presença e voto: conferir quem é condômino, quem está quite e quem vota por procuração.
- Notificações e multas: endereçar ao condômino, com cópia ao ocupante quando a infração for dele.
- LGPD: tratar os dados cadastrais com finalidade definida e acesso restrito.
Perguntas Frequentes
O que é condômino?
É o proprietário de uma unidade autônoma em condomínio, que também é coproprietário das áreas comuns na proporção da sua fração ideal. O promitente comprador e o cessionário de direitos são equiparados ao proprietário, salvo disposição contrária da convenção.
Qual a diferença entre condômino e morador?
Condômino é o dono da unidade. Morador é quem vive nela, podendo ser o dono, um inquilino ou um familiar. Todo ocupante deve cumprir as regras do prédio, mas só o condômino tem, em regra, direito de voto e responde pela taxa perante o condomínio.
Inquilino é condômino?
Não. O inquilino é locatário e possuidor da unidade. Ele deve respeitar a convenção e o regimento e paga as despesas ordinárias pelo contrato, mas perante o condomínio o responsável pela cota continua sendo o proprietário.
Quais são os direitos do condômino?
Usar, fruir e dispor da unidade, usar as partes comuns conforme sua destinação e votar e participar das assembleias, estando quite (art. 1.335 do Código Civil). Também pode exigir prestação de contas e pedir a anulação de deliberações ilegais.
Quais são os deveres do condômino?
Pagar as despesas na proporção da fração ideal, não fazer obras que comprometam a segurança, não alterar a fachada e dar à unidade a mesma destinação do prédio, sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança (art. 1.336 do Código Civil).
Quem compra apartamento com dívida de condomínio tem que pagar?
Sim. O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do vendedor em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Por isso é importante exigir a declaração de quitação antes da compra.
O condômino inadimplente pode votar?
Não. O art. 1.335, III, do Código Civil condiciona o direito de votar e participar da assembleia a estar quite. Mas ele não pode ser exposto publicamente nem impedido de usar serviços essenciais.
Envie seu caso para análise
Envie a situação da unidade (venda, locação, inventário ou atraso) e receba orientação sobre quem é o responsável perante o condomínio e como agir.
Conclusão
Condômino é o proprietário de uma unidade autônoma, ou quem a lei equipara a ele, como o promitente comprador, e é ao mesmo tempo coproprietário das áreas comuns. Inquilinos e demais moradores não são condôminos, mas devem cumprir a convenção e o regimento. Os direitos (usar a unidade e as áreas comuns, votar estando quite) e os deveres (pagar a cota, preservar a segurança, a fachada e a destinação) estão nos arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil. Para o síndico, saber exatamente quem é o condômino de cada unidade é a base para convocar assembleias válidas, aplicar multas e cobrar as cotas da pessoa certa.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.