A individualização de água no condomínio é a instalação de hidrômetros por unidade, para que cada apartamento pague pelo que consome em vez de dividir a conta de água pelo rateio geral. A Lei 13.312/2016 incluiu na Lei do Saneamento Básico (Lei 11.445/2007) a regra de que as novas edificações condominiais devem adotar a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária, com vigência cinco anos após a publicação, ou seja, a partir de julho de 2021. Para prédios antigos, a lei federal não impõe a obra: a individualização é uma decisão do condomínio, tomada em assembleia, que depende de viabilidade técnica, projeto de engenharia e, conforme o modelo escolhido, de regras da concessionária local. Depois de implantada, a cobrança do consumo de cada unidade deve seguir o critério aprovado, e o consumo das áreas comuns continua sendo rateado entre todos.
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Neste artigo:
- O que é a individualização de água
- O que diz a Lei 13.312/2016
- Prédio antigo é obrigado a individualizar?
- Submedição ou conta individual da concessionária
- Quórum para aprovar em assembleia
- Passo a passo da implantação
- Como fica a cobrança depois da individualização
- Inquilino, vazamentos e inadimplência
- Perguntas frequentes
O Que É a Individualização de Água
Na maioria dos prédios mais antigos, existe um único hidrômetro para todo o condomínio. A concessionária envia uma conta só, e o valor é dividido entre as unidades pelo critério da convenção, normalmente a fração ideal ou a divisão igual. O resultado é conhecido: o apartamento com uma pessoa que passa o dia fora paga o mesmo, ou quase o mesmo, que o apartamento com cinco moradores.
Com a individualização, cada unidade passa a ter seu próprio medidor. O consumo de cada apartamento é lido separadamente, e só o consumo das áreas comuns (limpeza, jardins, piscina, vestiários) continua sendo dividido entre todos. Os efeitos costumam ser:
- cobrança proporcional ao uso de cada unidade;
- incentivo à economia, porque o morador vê o próprio consumo;
- identificação mais rápida de vazamentos dentro das unidades;
- redução de conflitos sobre quem “gasta mais” no prédio.
O impacto na conta total do prédio varia muito e depende do perfil dos moradores, da tarifa e da qualidade da instalação. Nenhum resultado de economia pode ser prometido de antemão.
O Que Diz a Lei 13.312/2016
A Lei 13.312/2016 é curta. Ela acrescentou um parágrafo ao art. 29 da Lei 11.445/2007, a lei das diretrizes nacionais do saneamento básico, com esta regra: as novas edificações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária.
| Ponto | O que a lei estabelece |
|---|---|
| Quem é alcançado | Novas edificações condominiais |
| O que exige | Medição individualizada do consumo de água por unidade |
| Vigência | Cinco anos após a publicação, ocorrida em julho de 2016 |
| Prédios já existentes | A lei federal não obriga a adaptação |
| Detalhes técnicos | Dependem de normas técnicas, da legislação local e das regras da concessionária |
O prazo longo de vigência foi pensado para que os projetos novos já nascessem com a previsão das tubulações. Na prática, isso significa que prédios aprovados e construídos depois desse marco devem sair da obra com a estrutura para a medição individual. A forma de aplicação a cada empreendimento (por exemplo, a data do projeto que define o que é “nova edificação”) depende de regras locais e deve ser conferida caso a caso.
Além da lei federal, alguns estados e municípios têm normas próprias sobre medição individualizada, e as concessionárias costumam ter regulamentos sobre o tema. Antes de qualquer decisão, vale consultar a legislação local e o regulamento da empresa de saneamento que atende o prédio.
Prédio Antigo É Obrigado a Individualizar?
Não pela Lei 13.312/2016. Para o prédio construído antes, a individualização é uma melhoria que o condomínio pode decidir fazer. A principal dificuldade costuma ser técnica:
- Prumadas: em muitos prédios antigos, a água chega aos apartamentos por várias colunas, e cada unidade recebe água de mais de um ponto. Isso exige obra maior para concentrar a entrada em um único medidor por unidade.
- Espaço para os medidores: é preciso definir onde ficam os hidrômetros, de preferência em área comum de fácil acesso para leitura.
- Pressão e reservatórios: o projeto deve verificar se a instalação não prejudica o abastecimento dos andares.
- Obras nas unidades: às vezes é necessário quebrar paredes e pisos dentro dos apartamentos, o que exige acordo e cronograma com os moradores.
Por isso, o primeiro passo é um estudo de viabilidade feito por engenheiro, com custo estimado e prazo. Sem ele, a assembleia vota no escuro.
Submedição ou Conta Individual da Concessionária
Há dois modelos principais, e a escolha muda a relação de cada morador com a concessionária:
| Modelo | Como funciona | Pontos de atenção |
|---|---|---|
| Submedição (medição interna) | A concessionária continua enviando uma conta só ao condomínio. Os hidrômetros internos medem o consumo de cada unidade, e a administradora rateia a conta com base nas leituras | O condomínio continua responsável pela conta inteira. Precisa de regra clara de rateio e de leitura confiável, muitas vezes por empresa contratada |
| Individualização pela concessionária | Cada unidade passa a ter conta própria emitida pela concessionária, como uma casa | Depende de a concessionária aceitar e de o projeto seguir o seu regulamento. O condomínio deixa de responder pelo consumo das unidades |
A submedição é a mais comum em prédios antigos, porque não depende de aprovação da concessionária para o rateio interno. A conta individual traz mais autonomia para cada morador, mas exige seguir as regras técnicas da empresa de saneamento.
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Quórum Para Aprovar em Assembleia
O Código Civil classifica as obras em necessárias, úteis e voluptuárias e fixa quóruns diferentes (art. 1.341). A individualização de água costuma ser tratada como obra útil, porque melhora o uso do prédio sem ser indispensável à sua conservação. Para obras úteis, a lei exige o voto da maioria dos condôminos (art. 1.341, II), o que significa maioria do total de condôminos, e não só dos presentes.
Outros pontos que costumam entrar na mesma assembleia:
- Forma de custeio: rateio extra, uso do fundo de reserva ou combinação dos dois. O uso do fundo segue o que a convenção prevê; veja Fundo de Reserva do Condomínio: Quem Paga e Quando Usar.
- Critério de rateio da conta depois da obra: se a convenção define o rateio da água pela fração ideal, a mudança para o consumo medido pode exigir alteração da convenção, com dois terços dos votos (art. 1.351 do Código Civil). Esse ponto deve ser conferido antes do edital.
- Escolha da empresa e do modelo (submedição ou conta individual).
Os quóruns das obras estão explicados em Obras em Condomínio: Quórum, Regras, Horários e NBR 16.280, e as regras de convocação em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
Passo a Passo da Implantação
- Estudo de viabilidade técnica por engenheiro, com levantamento das prumadas, pontos de entrada e locais dos medidores.
- Consulta à concessionária sobre as regras para individualização e para eventual conta individual.
- Pelo menos três orçamentos com o mesmo escopo, para comparação.
- Assembleia com pauta clara: aprovação da obra, custo, forma de pagamento e critério de rateio.
- Contrato com a empresa, prevendo prazo, garantia, responsável técnico com anotação de responsabilidade, seguro e reparo de danos dentro das unidades.
- Plano de obra nos termos das normas técnicas aplicáveis a reformas em edificações, com comunicação aos moradores e cronograma de acesso às unidades.
- Período de testes, com leitura paralela antes de mudar o rateio, para corrigir erros.
- Regulamento interno da medição: data de leitura, forma de contestação, rateio das áreas comuns e da diferença entre o medidor geral e a soma dos individuais.
Exemplo hipotético: um condomínio com 40 unidades recebe orçamento de R$ 2.000 por unidade, totalizando R$ 80.000. Se a assembleia aprovar o pagamento em 8 parcelas pelo rateio da fração ideal, uma unidade com fração de 0,025 pagaria R$ 2.000 no total, ou R$ 250 por mês durante as 8 parcelas. Os valores são apenas ilustrativos. Sobre o rateio pela fração, veja fração ideal no condomínio.
Como Fica a Cobrança Depois da Individualização
No modelo de submedição, a conta da concessionária continua chegando ao condomínio, e a administradora faz o rateio. Uma regra comum, que deve ser aprovada e registrada, divide a conta assim:
| Parcela da conta | Como costuma ser rateada |
|---|---|
| Consumo medido de cada unidade | Paga pela própria unidade, conforme a leitura do seu hidrômetro |
| Consumo das áreas comuns | Rateado entre todas as unidades pelo critério da convenção |
| Diferença entre o medidor geral e a soma dos individuais | Rateada entre todos, conforme regra aprovada; diferenças grandes indicam vazamento ou erro de leitura |
| Tarifa mínima ou parcela fixa | Conforme a estrutura tarifária da concessionária e a regra aprovada |
A conta de água individual normalmente aparece no mesmo boleto do condomínio, separada da cota ordinária. É importante que o demonstrativo mostre a leitura anterior, a atual e o consumo, para dar transparência e permitir contestação. Veja o que compõe o boleto em Taxa Condominial: O Que É, Quem Paga e Prazo de Cobrança.
Inquilino, Vazamentos e Inadimplência
Inquilino: o consumo de água da unidade e das áreas comuns é despesa ordinária e fica a cargo do locatário, conforme a Lei 8.245/1991 (art. 23, XII e § 1º). Já a obra de instalação dos medidores tende a ser despesa extraordinária, de responsabilidade do proprietário, por se tratar de melhoria do prédio.
Vazamentos: com o medidor individual, o vazamento dentro da unidade aparece no consumo daquele apartamento, e o custo, em regra, fica com ele. Vazamento na tubulação comum, antes do medidor, entra na diferença rateada entre todos. Em caso de infiltração que atinja vizinhos, veja Vazamento do Apartamento de Cima: Quem Paga o Conserto.
Inadimplência: na submedição, a parcela de água não paga é cobrada como as demais contribuições condominiais, com os encargos da convenção. Cortar a água da unidade inadimplente como forma de cobrança é medida vista com muita reserva pelos tribunais, por envolver serviço essencial, e não deve ser adotada sem orientação jurídica. Veja os limites em Condômino Inadimplente: O Que o Síndico Pode e Não Pode Fazer.
Perguntas Frequentes
A individualização de água é obrigatória em condomínio?
Para novas edificações condominiais, sim: a Lei 13.312/2016 incluiu essa exigência na Lei 11.445/2007, com vigência a partir de julho de 2021. Para prédios antigos, a lei federal não obriga, e a decisão é do condomínio.
Qual o quórum para aprovar a individualização de água?
Como obra útil, a individualização costuma exigir a maioria dos condôminos (art. 1.341, II, do Código Civil). Se a convenção fixar o rateio da água por fração ideal, a mudança do critério pode exigir alteração da convenção por dois terços.
Quem paga a obra de individualização: proprietário ou inquilino?
A obra é uma melhoria do prédio e tende a ser despesa extraordinária, a cargo do proprietário. O consumo de água depois da individualização é despesa do ocupante da unidade.
Qual a diferença entre submedição e conta individual?
Na submedição, o condomínio recebe uma conta só e rateia pelo consumo medido em cada unidade. Na conta individual, a concessionária emite uma conta para cada unidade, conforme o seu regulamento.
Como é cobrada a água das áreas comuns depois da individualização?
O consumo das áreas comuns continua sendo rateado entre todas as unidades, pelo critério da convenção. A diferença entre o medidor geral e a soma dos individuais também deve ter regra de rateio aprovada.
O condomínio pode cortar a água de quem não paga?
É uma medida vista com muita reserva pelos tribunais, por envolver serviço essencial. A forma adequada de cobrança é a mesma das demais contribuições, extrajudicial e judicial.
Prédio antigo consegue individualizar a água?
Em muitos casos, sim, mas depende de estudo técnico. Prédios com várias prumadas por apartamento exigem obra maior, e o custo deve ser avaliado antes da assembleia.
Envie seu caso para análise
Síndicos e administradoras podem enviar o estudo técnico, os orçamentos e a convenção para orientação sobre quórum, edital, contrato e regras de rateio da água individualizada.
Conclusão
A individualização de água permite que cada unidade pague pelo próprio consumo. A Lei 13.312/2016 tornou a medição individual obrigatória nas novas edificações condominiais, a partir de julho de 2021, mas não obriga os prédios antigos a se adaptarem. Nesses casos, a decisão é do condomínio, em assembleia, com base em estudo técnico, orçamentos comparáveis e escolha entre submedição e conta individual da concessionária. Para o síndico, os pontos que mais evitam conflito são o quórum correto, o contrato bem redigido com a empresa instaladora e uma regra clara de rateio das áreas comuns e das diferenças de medição.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.