Sim, o condomínio pode proibir Airbnb e outras locações de curtíssima duração por aplicativo quando a convenção define a destinação do prédio como residencial. Em 2021, a 4ª Turma (REsp 1.819.075/RS) e a 3ª Turma (REsp 1.884.483/PR) do Superior Tribunal de Justiça entenderam que esse tipo de uso, com alta rotatividade de hóspedes, se aproxima da hospedagem e não se confunde com a locação residencial, de modo que pode ser vedado pela convenção residencial, salvo autorização expressa. Se a convenção for omissa ou permitir, a proibição ou a liberação deve ser feita por alteração da convenção, aprovada por dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). O regimento interno e uma assembleia por maioria simples não bastam para proibir, mas podem regular o uso, com cadastro de hóspedes e regras de acesso.
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Neste artigo:
- O que diz a lei sobre Airbnb em condomínio
- O que o STJ decidiu
- Locação por temporada x hospedagem
- O que a convenção do seu condomínio diz
- Quórum para proibir ou liberar o Airbnb
- Regras que o síndico pode criar
- Passo a passo para levar o tema à assembleia
- O que o proprietário e o morador podem fazer
- Perguntas frequentes
O Que Diz a Lei Sobre Airbnb em Condomínio
Não existe uma lei federal que trate especificamente do Airbnb ou de plataformas parecidas em condomínios. A resposta vem da combinação de algumas regras:
| Norma | O que diz | Por que importa |
|---|---|---|
| Código Civil, art. 1.335, I | O condômino pode usar, fruir e livremente dispor da sua unidade | É o fundamento do proprietário que quer alugar |
| Código Civil, art. 1.336, IV | O condômino deve dar à unidade a mesma destinação da edificação e não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança | É o fundamento do condomínio que quer limitar |
| Código Civil, art. 1.351 | Alterar a convenção e mudar a destinação do edifício exige 2/3 dos votos dos condôminos | Define o quórum para proibir ou liberar |
| Lei 8.245/1991, art. 48 | Locação para temporada é a residência temporária do locatário, por prazo de até 90 dias | Mostra que a temporada, em si, é uma forma de locação residencial |
| Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo) | Trata dos meios de hospedagem e dos serviços que os caracterizam | Ajuda a separar a locação da atividade de hospedagem |
O conflito, portanto, é entre o direito de propriedade de quem aluga e o direito da coletividade de manter a destinação definida na convenção. O texto completo do Código Civil e da Lei do Inquilinato está disponível no site do Planalto. Para uma visão geral das normas do setor, veja Lei do Condomínio: O Que Diz a Lei 4.591/64 e o Código Civil.
O Que o STJ Decidiu Sobre Airbnb em Condomínio
O tema chegou ao Superior Tribunal de Justiça em 2021, em dois julgamentos que costumam ser citados juntos:
- REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, 2021): o caso envolvia uma proprietária que oferecia quartos do apartamento a pessoas diferentes, por curtos períodos, por meio de plataforma digital. A Turma entendeu que esse uso, com alta rotatividade e oferta de serviços, configura um contrato atípico de hospedagem, distinto da locação residencial e da locação por temporada, e que o condomínio com destinação residencial pode impedi-lo.
- REsp 1.884.483/PR (3ª Turma, 2021): a Turma também concluiu que a exploração de unidades para hospedagem de curta duração por aplicativo é incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção, salvo se houver autorização expressa.
Dois cuidados na leitura dessas decisões:
- Elas não dizem que todo Airbnb é proibido. O ponto central é a convenção. Em prédio de uso misto, ou com convenção que autoriza a locação por temporada por plataformas, a solução pode ser outra.
- Cada caso depende dos fatos. A frequência dos aluguéis, a oferta de serviços (limpeza, roupa de cama, recepção), o aluguel de quartos separados e o impacto na segurança pesam na análise. Por isso, o condomínio deve documentar como o uso acontece na prática.
Locação Por Temporada x Hospedagem: Qual a Diferença
A Lei do Inquilinato permite a locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário (lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e situações parecidas), por até 90 dias. Esse contrato, em si, é residencial. A discussão sobre o Airbnb surge quando o uso perde as características de moradia temporária e passa a funcionar como hospedagem.
| Característica | Locação por temporada (Lei 8.245/1991) | Uso que se aproxima da hospedagem |
|---|---|---|
| Finalidade | Residência temporária do locatário | Pernoite de hóspedes, em geral turistas |
| Prazo | Até 90 dias, normalmente semanas ou meses | Diárias ou poucos dias, com troca constante |
| Rotatividade | Baixa | Alta, com hóspedes diferentes a cada semana |
| Serviços | Em regra, só o imóvel | Limpeza, roupa de cama, recepção, check-in remoto |
| Forma de oferta | Imóvel inteiro | Às vezes quartos separados para pessoas diferentes |
Essa diferença explica por que uma convenção residencial pode afastar o uso tipo hospedagem sem proibir toda e qualquer locação de curta duração. Ao redigir uma proposta, o condomínio deve definir com clareza o que está proibindo ou regulando.
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O Que a Convenção do Seu Condomínio Diz
O primeiro passo é ler a convenção. Na prática, aparecem três situações:
| O que a convenção diz | Situação do Airbnb | Caminho |
|---|---|---|
| Destinação exclusivamente residencial, sem mencionar locação de curta duração | Pela linha das decisões do STJ de 2021, o uso tipo hospedagem pode ser impedido | Notificar, aplicar as penalidades previstas e, se necessário, buscar ordem judicial. Para dar segurança, é possível incluir uma regra expressa por alteração da convenção |
| Proíbe expressamente a locação por plataformas ou por curtíssima duração | Proibição clara | Aplicar a regra, com notificação prévia e direito de defesa |
| Autoriza a locação por temporada por plataformas, ou o prédio é misto | Uso, em princípio, permitido | Regular pelo regimento. Proibir exige alterar a convenção por 2/3 |
Convenções antigas costumam usar fórmulas genéricas, como “uso exclusivamente residencial, vedado qualquer uso comercial”. Nesses casos, é comum haver discussão sobre o alcance da regra. Entenda o papel do documento em Convenção de Condomínio: O Que É, Como Alterar e Quórum.
Quórum Para Proibir ou Liberar o Airbnb
Desde a Lei 14.405/2022, o art. 1.351 do Código Civil exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção e para mudar a destinação do edifício ou da unidade. Antes dessa lei, a mudança de destinação dependia de unanimidade.
Pontos práticos sobre o quórum:
- Dois terços de todos os condôminos, não só dos presentes. Em prédio de 60 unidades com frações iguais (exemplo hipotético), são necessários 40 votos favoráveis, ainda que só 45 pessoas compareçam.
- Os votos seguem a fração ideal, salvo disposição diferente da convenção (art. 1.352, parágrafo único).
- Só vota quem está quite (art. 1.335, III).
- Quórum difícil de reunir: a assembleia pode ser convertida em sessão permanente, nas condições do art. 1.353 do Código Civil, para colher os votos que faltam.
- Registro: a alteração da convenção deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.
Proibir o Airbnb por regimento interno, ou por deliberação tomada por maioria simples, é o erro mais comum e costuma ser derrubado na Justiça. Veja os cuidados na convocação e na ata em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
Regras Que o Síndico Pode Criar Sem Proibir
Mesmo quando o Airbnb é permitido, o condomínio pode organizar o uso. Essas regras devem estar no regimento interno, aprovado na forma e com o quórum que a convenção prevê, e valer de forma igual para todos. Um modelo de estrutura está em Regimento Interno do Condomínio: Regras e Modelo Para Adaptar.
| Medida | Avaliação |
|---|---|
| Cadastro prévio dos hóspedes (nome, documento, período), enviado pelo proprietário à portaria | Em geral admitido, observando a LGPD: coletar só o necessário e guardar com segurança |
| Entrega do regimento ao hóspede e responsabilidade do proprietário pelas infrações | Em geral admitido. O condomínio cobra a multa do condômino, que pode cobrar do hóspede |
| Regras de acesso (tag, biometria, chaves) e de uso de áreas comuns | Em geral admitido, se não discriminar o hóspede em relação aos demais moradores |
| Limite de pessoas por unidade, com base na segurança | Possível com cautela e critério objetivo |
| Taxa extra só para quem aluga por aplicativo | Controvertido. Rateio diferente da fração ideal depende da convenção |
| Proibir o hóspede de usar piscina, academia ou elevador social | Arriscado. Quem ocupa a unidade, em regra, usa as áreas comuns como o morador |
As penalidades pelo descumprimento seguem as regras gerais: previsão na convenção ou no regimento, notificação e oportunidade de defesa. Veja como aplicar multas com segurança em Multa Condominial e Barulho: Como o Síndico Deve Agir.
Passo a Passo Para Levar o Tema à Assembleia
- Leia a convenção e o regimento e veja se já existe regra sobre destinação e locação.
- Levante dados: quantas unidades anunciam em plataformas, ocorrências registradas, reclamações e impactos em segurança e portaria.
- Defina o objetivo: proibir, liberar com regras ou apenas regulamentar. A redação muda em cada caso.
- Redija a proposta de alteração com definição clara do que é proibido ou permitido e das penalidades.
- Convoque com pauta específica, informando que a matéria exige 2/3 dos votos dos condôminos.
- Registre na ata a contagem de votos por unidade e por fração ideal.
- Registre a alteração no Cartório de Registro de Imóveis e comunique os condôminos, com prazo razoável de adaptação para quem já tem reservas.
A condução do síndico nesse processo está ligada às suas atribuições legais, explicadas em Funções do Síndico: O Que Pode Fazer e Qual a Responsabilidade.
O Que o Proprietário e o Morador Podem Fazer
O proprietário que aluga por aplicativo deve conferir a convenção antes de anunciar, participar da assembleia e, se entender que a proibição foi aprovada sem quórum ou sem convocação regular, pode pedir a anulação da deliberação na Justiça. Se a convenção proíbe, insistir no aluguel expõe a unidade a multas e a uma ação do condomínio para fazer cessar o uso.
O morador incomodado deve registrar as ocorrências no livro ou no aplicativo do condomínio, com data, horário e descrição, e pedir providências ao síndico. Barulho, festas, uso irregular de áreas comuns e problemas de segurança são infrações do condômino responsável pela unidade, independentemente de o ocupante ser hóspede. Se o condomínio não agir, o morador prejudicado pode buscar diretamente a proteção do sossego e da segurança com base nas regras de vizinhança do Código Civil.
Perguntas Frequentes
Condomínio pode proibir Airbnb?
Sim, quando a convenção estabelece destinação residencial. Em 2021, a 3ª e a 4ª Turmas do STJ entenderam que a locação de curta duração por aplicativo, com alta rotatividade, pode ser vedada pela convenção residencial, salvo autorização expressa. Se a convenção permitir, a proibição exige alteração por 2/3 dos votos dos condôminos.
Qual o quórum para proibir Airbnb no condomínio?
Dois terços dos votos dos condôminos, porque a proibição é feita por alteração da convenção (art. 1.351 do Código Civil, com a redação da Lei 14.405/2022). O cálculo considera todos os condôminos, não apenas os presentes, e depois a alteração deve ser registrada em cartório.
O regimento interno pode proibir Airbnb?
Em regra, não. O regimento pode organizar o uso, com cadastro de hóspedes, regras de acesso e penalidades, mas a proibição mexe com a destinação das unidades e deve constar da convenção, aprovada pelo quórum de 2/3.
Airbnb é locação por temporada?
Depende de como o imóvel é usado. A locação por temporada da Lei 8.245/1991 é a residência temporária por até 90 dias. Quando há alta rotatividade, aluguel de quartos e oferta de serviços, o uso se aproxima da hospedagem, como reconheceu o STJ em 2021.
O condomínio pode exigir cadastro dos hóspedes?
Sim, se a regra estiver no regimento ou em deliberação da assembleia e respeitar a LGPD. O cadastro deve pedir só os dados necessários para segurança e controle de acesso, com prazo de guarda e acesso restrito.
Quem paga a multa por infração cometida pelo hóspede?
O condomínio cobra a multa do condômino responsável pela unidade, que responde pelos atos de quem ele autorizou a ocupar o imóvel. O proprietário pode, depois, cobrar o valor do hóspede conforme as regras da plataforma ou do contrato.
O que fazer se o vizinho aluga por Airbnb e a convenção proíbe?
Registre as ocorrências e comunique o síndico por escrito. Cabe ao síndico notificar o condômino, aplicar as penalidades previstas e, se o uso continuar, levar o caso à Justiça para fazer cessar a locação proibida.
Envie seu caso para análise
Envie a convenção e conte como o Airbnb funciona hoje no condomínio, e receba orientação sobre a proposta de alteração, o quórum e as regras de uso.
Conclusão
O condomínio pode proibir o Airbnb quando a convenção define a destinação residencial, conforme as decisões da 3ª e da 4ª Turmas do STJ em 2021. Quando a convenção é omissa ou permite, a proibição exige alteração por dois terços dos votos dos condôminos, com registro em cartório. O regimento interno não serve para proibir, mas é a ferramenta certa para regular o uso, com cadastro de hóspedes, regras de acesso e penalidades. Para o síndico, o caminho mais seguro é ler a convenção, levantar dados, redigir uma proposta clara e respeitar o quórum. Para o proprietário, a regra é conferir a convenção antes de anunciar.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.