Pela lei, pode ser síndico qualquer pessoa escolhida pela assembleia, seja ela condômina ou não. O art. 1.347 do Código Civil diz que a assembleia escolherá um síndico, que “poderá não ser condômino”, para mandato de até dois anos, que pode ser renovado. Por isso, o inquilino pode ser síndico, assim como um morador que não é dono, um condômino que não mora no prédio, um síndico profissional ou até uma empresa. As restrições, quando existem, vêm da convenção do condomínio, que pode exigir, por exemplo, que o candidato seja condômino, esteja em dia com as cotas ou limite as reeleições. O subsíndico, por sua vez, só existe se a convenção o prever.
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Neste artigo:
- O que é um síndico
- Quem pode ser síndico pela lei
- Inquilino, morador, não morador e profissional
- Condômino inadimplente pode ser síndico?
- Mandato e reeleição
- Subsíndico: o que é e quem pode ser
- Edital, candidatura e propostas
- Perguntas frequentes
O Que É um Síndico
O síndico é o administrador e o representante legal do condomínio edilício. É ele quem responde pelo condomínio perante funcionários, fornecedores, órgãos públicos e a Justiça, cumpre e faz cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia, cuida das partes comuns, cobra as contribuições e presta contas. Essas atribuições estão no art. 1.348 do Código Civil.
Entender o que é o síndico ajuda a responder quem pode ocupar o cargo: como a função é de administração e representação, o que importa é a capacidade de exercê-la e a confiança da assembleia, e não necessariamente a propriedade de uma unidade. O detalhamento das funções está em Funções do Síndico: O Que Pode Fazer e Qual a Responsabilidade, e os limites do que ele decide sem assembleia estão em O Que o Síndico Pode Decidir Sozinho.
Quem Pode Ser Síndico Pela Lei
Três normas definem o perfil do candidato:
| Norma | O que diz | Efeito prático |
|---|---|---|
| Código Civil, art. 1.347 | A assembleia escolhe o síndico, que poderá não ser condômino, por prazo não superior a dois anos, renovável | Abre o cargo a não proprietários e permite reeleição |
| Lei 4.591/1964, art. 22, §4º | O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio | Admite síndico profissional e empresa de sindicatura |
| Código Civil, art. 1.334 | A convenção define a forma de administração do condomínio | Permite que a convenção crie requisitos adicionais |
Além disso, o síndico precisa ter capacidade civil plena, porque vai assinar contratos, movimentar contas e representar o condomínio. Requisitos como ser maior de idade e plenamente capaz decorrem das regras gerais do Código Civil, ainda que a convenção não as repita.
O que a convenção pode fazer é restringir, desde que de forma razoável e igual para todos. Exemplos comuns: exigir que o síndico seja condômino, proibir candidatura de quem está inadimplente, limitar o número de reeleições consecutivas ou exigir que o síndico profissional apresente documentos e referências. Veja como interpretar e alterar o documento em Convenção de Condomínio: O Que É, Como Alterar e Quórum.
Inquilino, Morador, Não Morador e Profissional
| Perfil | Pode ser síndico? | Observação |
|---|---|---|
| Condômino morador | Sim | É o perfil mais comum |
| Condômino que não mora no prédio | Sim | A lei não exige residência no condomínio |
| Inquilino (locatário) | Sim, salvo restrição da convenção | O síndico pode não ser condômino (art. 1.347) |
| Cônjuge ou familiar do proprietário | Sim, salvo restrição da convenção | Mesma lógica do não condômino |
| Síndico profissional (pessoa física) | Sim | Contratação aprovada em assembleia |
| Empresa de sindicatura (pessoa jurídica) | Sim | A Lei 4.591/1964 admite pessoa jurídica |
| Membro do conselho fiscal | Depende | Acumular as funções de quem fiscaliza e de quem é fiscalizado não é recomendável; muitas convenções vedam, e o eleito costuma deixar o conselho |
Inquilino pode ser síndico? Sim. Como a lei admite síndico não condômino, o locatário pode ser eleito se a convenção não proibir. Um cuidado prático: o inquilino nem sempre pode votar na assembleia, já que o voto pertence ao condômino. Ele pode ser votado, mas, para votar, depende das regras explicadas em Inquilino Pode Votar em Assembleia? Inadimplente, Síndico e Procuração. Também é prudente que a ata registre o que acontece se o contrato de locação terminar durante o mandato, já que o síndico deixará de morar no prédio.
Síndico profissional: é a alternativa quando nenhum condômino quer assumir ou quando o condomínio precisa de gestão mais técnica. A contratação deve ser aprovada pela assembleia, com contrato escrito. Veja os detalhes em Síndico Profissional: o Que É e os Aspectos Legais da Contratação e a remuneração em Quanto Ganha um Síndico.
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Condômino Inadimplente Pode Ser Síndico?
Essa é uma das perguntas mais polêmicas. O Código Civil, no art. 1.335, III, diz que o condômino só pode votar nas deliberações da assembleia e delas participar se estiver quite. A lei, porém, não diz de forma expressa que o inadimplente não pode ser votado.
Por isso, a resposta depende da convenção e da interpretação adotada:
- Se a convenção proíbe a candidatura de inadimplente, a regra deve ser aplicada, e a eleição de quem está em atraso pode ser anulada.
- Se a convenção é omissa, há entendimento de que, como o inadimplente não pode sequer participar da assembleia, também não deveria ser eleito, e há quem sustente que a restrição do art. 1.335 alcança apenas o voto. O tema é controvertido e convém avaliar o caso concreto antes da assembleia.
- Do ponto de vista prático, eleger alguém que deve ao condomínio cria conflito de interesses evidente: o síndico é quem tem o dever de cobrar as cotas atrasadas, inclusive as dele.
Se o síndico fica inadimplente durante o mandato, a situação deve ser tratada pelo conselho e, se for o caso, pela assembleia, que pode avaliar a destituição. Os limites de atuação diante de quem deve estão em Condômino Inadimplente: O Que o Síndico Pode e Não Pode Fazer.
Mandato e Reeleição do Síndico
O mandato do síndico é de, no máximo, dois anos. A convenção pode fixar prazo menor, como um ano. Ao final, o art. 1.347 permite que o mandato “se renove”, ou seja, a reeleição é admitida. O Código Civil não limita o número de reeleições, mas a convenção pode limitar.
- Reeleição sem limite: válida se a convenção não proibir. Cada nova eleição deve seguir o rito da convocação e da votação.
- Prorrogação automática: não existe. Se o mandato vence sem nova assembleia, a situação fica irregular, o que pode gerar problemas em banco, cartório e Justiça. Convoque a eleição antes do vencimento.
- Destituição: a assembleia pode destituir o síndico antes do fim do mandato, nos termos do art. 1.349 do Código Civil. Veja em Destituição de Síndico: Motivos, Quórum e Passo a Passo.
Subsíndico: O Que É e Quem Pode Ser
O subsíndico é quem auxilia o síndico e o substitui nas ausências e impedimentos. O Código Civil não trata do subsíndico; a figura é prevista na Lei 4.591/1964, que permite à convenção prever a eleição de subsíndicos, definir suas atribuições e fixar o mandato, também limitado a dois anos, com reeleição. Na prática:
- Só existe se a convenção previr. Sem previsão, a assembleia pode até criar a função por deliberação, mas o ideal é que ela conste da convenção.
- Quem pode ser: em geral, os mesmos requisitos do síndico, salvo regra diferente da convenção. Um inquilino pode ser subsíndico se a convenção não proibir.
- Atribuições: as que a convenção definir. Normalmente, substituir o síndico em férias, viagens ou impedimentos e cuidar de tarefas delegadas.
- Remuneração: só se a convenção ou a assembleia aprovarem.
- Vacância: se o síndico renuncia ou é destituído, o subsíndico assume conforme a convenção, até a eleição de um novo síndico.
Além do subsíndico, o art. 1.348 do Código Civil permite que a assembleia invista outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação, e que o síndico transfira a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. É assim que funciona a terceirização de tarefas para a administradora.
Edital, Candidatura e Propostas
Saber quem pode ser síndico é só o começo. Para que a eleição seja válida, o processo deve seguir a convenção:
- Edital de convocação para eleição de síndico: com data, horário, local ou plataforma, a pauta “eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal” e, se for o caso, “fixação da remuneração”. Os prazos e a forma de envio seguem a convenção.
- Prazo para inscrição de chapas: se a convenção ou o edital exigirem inscrição prévia, o prazo deve ser igual para todos.
- Verificação dos requisitos: antes da assembleia, conferir se os candidatos atendem às exigências da convenção (condômino, adimplência, ausência de impedimento).
- Apresentação das propostas: as propostas de um candidato a síndico costumam abordar prestação de contas, redução de custos, manutenção, segurança, inadimplência e comunicação com os moradores. Pedir que sejam apresentadas por escrito facilita a comparação.
- Votação e ata: registrar os votos, o resultado, o mandato e a remuneração aprovada.
O passo a passo completo do procedimento está em Eleição de Síndico: Regras, Quórum, Mandato e Ata. Se a assembleia tiver vício de convocação ou de quórum, o resultado pode ser questionado, como explicado em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
Perguntas Frequentes
Quem pode ser síndico de condomínio?
Qualquer pessoa capaz escolhida pela assembleia, condômina ou não, incluindo pessoa jurídica. A convenção pode criar requisitos adicionais, como exigir que o síndico seja condômino ou esteja em dia com as cotas.
Inquilino pode ser síndico?
Sim. O art. 1.347 do Código Civil diz que o síndico poderá não ser condômino, então o inquilino pode ser eleito se a convenção não proibir. Ele pode ser votado, mas o direito de voto na assembleia, em regra, é do condômino.
Condômino inadimplente pode ser síndico?
Se a convenção proíbe, não. Se for omissa, o tema é controvertido, porque a lei impede o inadimplente de votar e participar da assembleia, mas não fala expressamente da candidatura. Em qualquer caso, há conflito de interesses, já que o síndico é quem cobra as cotas.
O síndico precisa morar no condomínio?
Não. A lei não exige residência. Pode ser síndico um condômino que mora em outro lugar, um síndico profissional ou uma empresa, salvo restrição da convenção.
Quantas vezes o síndico pode ser reeleito?
O Código Civil permite a renovação do mandato, que é de até dois anos, sem limitar o número de reeleições. A convenção pode estabelecer um limite, e nesse caso ele deve ser respeitado.
O que é subsíndico?
É quem auxilia o síndico e o substitui nas ausências e impedimentos. A figura é prevista na Lei 4.591/1964 e depende da convenção, que define as atribuições e o mandato, também limitado a dois anos.
Empresa pode ser síndica de condomínio?
Sim. A Lei 4.591/1964 admite que o síndico seja pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. A contratação deve ser aprovada em assembleia e formalizada por contrato escrito.
Envie seu caso para análise
Envie a convenção, o edital e a lista de candidatos, e receba orientação sobre requisitos, impugnações e a condução da eleição.
Conclusão
A lei é aberta: pode ser síndico qualquer pessoa capaz escolhida pela assembleia, condômina ou não, inclusive o inquilino, o síndico profissional e a empresa de sindicatura. O mandato é de até dois anos e pode ser renovado. Os limites, quando existem, estão na convenção, que pode exigir que o candidato seja condômino, esteja em dia e respeite um número máximo de reeleições. O subsíndico depende de previsão na convenção. Antes de cada eleição, vale ler a convenção, publicar um edital claro, conferir os requisitos dos candidatos e registrar tudo em ata, para que o resultado seja respeitado.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.