As funções do síndico estão listadas no artigo 1.348 do Código Civil: convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, conservar as áreas comuns, elaborar o orçamento, cobrar as contribuições e as multas, prestar contas e contratar o seguro da edificação. Dentro desses limites e do orçamento aprovado, o síndico decide os atos de administração do dia a dia sozinho; o que foge disso depende da assembleia. Ele responde pessoalmente pelos prejuízos que causar por dolo ou culpa e deve prestar contas de tudo o que administra. Neste guia, para síndicos, conselheiros e administradoras, você vê o que o síndico pode e não pode fazer e como reduzir riscos.
Resumo rápido
Base legal: Código Civil, arts. 1.347 a 1.349. Decide sozinho: atos de gestão dentro do orçamento, da convenção e das decisões da assembleia, além de obras necessárias. Depende da assembleia: obras úteis e voluptárias, despesas fora do orçamento, alteração de regras e uso do fundo de reserva fora das hipóteses previstas. Não pode: entrar na unidade sem autorização (salvo emergência), expor inadimplentes ou criar regras sozinho. Responde: por prejuízos causados por dolo ou culpa e pela prestação de contas.
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Neste artigo:
- As funções do síndico no Código Civil
- O que o síndico pode decidir sozinho
- O que o síndico não pode fazer
- O síndico pode entrar no apartamento?
- O síndico pode bloquear morador no WhatsApp?
- Responsabilidade civil do síndico
- Prestação de contas: um dever pessoal
- O síndico pode delegar funções?
- Como o síndico pode se proteger
- Perguntas frequentes
As Funções do Síndico no Código Civil
O síndico é escolhido pela assembleia, pode não ser condômino e tem mandato de até dois anos, renovável (art. 1.347; veja o guia de eleição de síndico). As competências estão no artigo 1.348 do Código Civil:
| Inciso | Função | Na prática |
|---|---|---|
| I | Convocar a assembleia dos condôminos | Assembleia ordinária anual e extraordinárias quando necessário |
| II | Representar o condomínio, em juízo ou fora dele | Assinar contratos, abrir conta, propor ações e responder por elas |
| III | Dar imediato conhecimento à assembleia de processos de interesse do condomínio | Informar ações, autuações e procedimentos administrativos |
| IV | Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia | Notificar, advertir e aplicar as penalidades previstas |
| V | Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pelos serviços | Manutenção preventiva, vistorias, contratos de serviço |
| VI | Elaborar o orçamento anual | Previsão de receitas e despesas para aprovação em assembleia |
| VII | Cobrar as contribuições e impor e cobrar as multas | Cobrança de inadimplentes, inclusive judicial |
| VIII | Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas | Balancetes, documentos e demonstrativo anual |
| IX | Realizar o seguro da edificação | Seguro obrigatório contra risco de destruição (art. 1.346) |
A convenção pode acrescentar atribuições e detalhar a forma de exercê-las. As regras gerais de cada norma estão no guia sobre a lei do condomínio.
O Que o Síndico Pode Decidir Sozinho
O síndico é o administrador do condomínio, e administrar exige decisões diárias. Em regra, ele pode decidir sem consultar os moradores os atos de gestão ordinária, desde que estejam dentro do orçamento aprovado e não contrariem a convenção nem decisões da assembleia:
- contratar, substituir e dispensar fornecedores de serviços rotineiros previstos no orçamento;
- gerir os funcionários do condomínio, observada a legislação trabalhista;
- notificar condôminos e aplicar as multas previstas na convenção, com direito de defesa (veja o guia de multa condominial);
- cobrar os inadimplentes, inclusive judicialmente, e contratar a cobrança, salvo restrição da convenção;
- fazer obras e reparos necessários (art. 1.341, § 1º).
As obras merecem atenção, porque o Código Civil diferencia os casos:
| Tipo de obra | Quem decide |
|---|---|
| Necessária (conservação, segurança) | O síndico, independentemente de autorização (art. 1.341, § 1º) |
| Necessária, urgente e com despesa excessiva | O síndico pode fazer, mas deve dar ciência à assembleia, convocada imediatamente (§ 2º) |
| Necessária, não urgente e com despesa excessiva | Somente após autorização da assembleia (§ 3º) |
| Útil (aumenta ou facilita o uso) | Maioria dos condôminos (art. 1.341, II) |
| Voluptária (embelezamento, lazer) | Dois terços dos condôminos (art. 1.341, I) |
Quando a convenção fixa um valor máximo que o síndico pode gastar sem aprovação, esse limite deve ser respeitado. Se não houver limite, a referência é o orçamento aprovado: o que está fora dele, salvo emergência, deve ir à assembleia. O uso do fundo de reserva segue regras próprias, explicadas no guia de fundo de reserva do condomínio.
O Que o Síndico Não Pode Fazer
- Criar ou alterar regras sozinho: convenção e regimento interno são alterados pela assembleia. O síndico pode orientar e comunicar, mas não legislar.
- Gastar fora do orçamento sem autorização: salvo obras necessárias e urgentes, como visto acima.
- Perdoar dívidas ou dispensar multa e juros por conta própria: o crédito é do condomínio. Acordos devem seguir os parâmetros aprovados pela assembleia ou previstos na convenção.
- Expor o inadimplente: listas públicas com nomes e unidades, cortes de serviços essenciais ou proibição de uso de áreas comuns podem gerar indenização. Veja o guia condômino inadimplente.
- Usar recursos do condomínio para fins alheios: festas, presentes ou despesas pessoais sem aprovação configuram irregularidade e podem levar à destituição.
- Cancelar sozinho assembleia convocada por um quarto dos condôminos: essa convocação é um direito previsto em lei (art. 1.355).
O Síndico Pode Entrar no Apartamento?
Em regra, não. A unidade é domicílio, e a Constituição garante que a casa é asilo inviolável: ninguém pode entrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito, desastre, para prestar socorro ou, durante o dia, por determinação judicial (art. 5º, XI). Isso vale para o síndico, o zelador e a administradora.
Na prática, o caminho depende da situação:
- Vistoria ou reparo não urgente (por exemplo, para localizar um vazamento): notificar o morador, agendar e documentar a autorização.
- Emergência com risco (incêndio, inundação grave, pessoa em perigo): acionar Corpo de Bombeiros, Defesa Civil ou polícia, que atuam nos termos da lei.
- Recusa injustificada que causa dano a outras unidades: o condomínio pode pedir ao Judiciário uma ordem de acesso.
No caso de infiltrações, veja também o guia vazamento do apartamento de cima.
O Síndico Pode Bloquear Morador no WhatsApp?
Não existe lei específica sobre grupos de WhatsApp de condomínio. O grupo é, em geral, um canal informal, e o síndico pode estabelecer regras de uso e moderar ofensas, propaganda ou exposição indevida. O cuidado está em dois pontos:
- Comunicações oficiais não podem depender do grupo. Convocações, notificações e prestação de contas devem seguir a forma da convenção e chegar a todos. Se um morador é bloqueado e perde acesso a uma convocação feita só pelo grupo, a assembleia pode ser questionada.
- A moderação deve ser impessoal. Bloquear um condômino por críticas à gestão, e não por descumprir regras do grupo, pode gerar conflito e alegação de perseguição. Regras escritas, divulgadas a todos e aplicadas de forma igual reduzem esse risco.
Também vale lembrar a proteção de dados pessoais: listas de inadimplentes, imagens de câmeras e dados de moradores não devem circular no grupo.
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Responsabilidade Civil do Síndico
O síndico age em nome do condomínio. Por isso, as obrigações assumidas regularmente na gestão (contratos, dívidas com fornecedores, encargos trabalhistas dos funcionários) são do condomínio, e não do síndico pessoalmente. A situação muda quando ele causa prejuízo por dolo ou culpa (negligência, imprudência ou imperícia): pelas regras gerais de responsabilidade civil (arts. 186 e 927 do Código Civil), ele pode ser obrigado a indenizar o condomínio ou terceiros.
| Situação | Possível consequência |
|---|---|
| Seguro obrigatório vencido e sinistro sem cobertura | Ação do condomínio para ressarcimento do prejuízo |
| Manutenção abandonada que causa acidente | Responsabilidade do condomínio perante a vítima e discussão de regresso contra o síndico |
| Cobrança omitida até a prescrição das cotas | Questionamento da gestão e pedido de ressarcimento (veja a prescrição da cobrança de condomínio) |
| Gasto sem autorização ou sem comprovante | Rejeição das contas, destituição e ressarcimento |
| Desvio de recursos | Além da esfera civil, pode configurar crime, como apropriação indébita |
| Exposição vexatória de morador | Indenização por dano moral, contra o condomínio e, conforme o caso, contra o síndico |
Agir conforme a convenção e as decisões da assembleia, com documentos, é a principal proteção do síndico: atos aprovados e bem registrados dificilmente geram responsabilidade pessoal.
Prestação de Contas: Um Dever Pessoal
Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas, é dever do síndico (art. 1.348, VIII), e a falta de prestação de contas é um dos motivos legais de destituição (art. 1.349). Esse dever não se transfere à administradora: mesmo que ela prepare os balancetes, quem responde pelas contas perante a assembleia é o síndico.
Se o síndico não presta contas ou deixa o cargo sem fazê-lo, o condomínio, representado pelo novo síndico, pode propor ação de exigir contas. O conselho fiscal, quando existe, dá parecer sobre essas contas. O passo a passo está no guia de conselho fiscal e prestação de contas do condomínio.
O Síndico Pode Delegar Funções?
Sim, dentro de limites. O artigo 1.348, § 2º, permite que o síndico transfira a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. É o que acontece, em parte, quando o condomínio contrata uma administradora. E o § 1º permite que a própria assembleia invista outra pessoa, no lugar do síndico, em poderes de representação.
Delegar tarefas não elimina a responsabilidade de fiscalizar quem as executa. Para quem avalia contratar um gestor externo, veja o guia de síndico profissional.
Como o Síndico Pode Se Proteger
- Conheça a convenção e o regimento. Eles definem limites de gasto, procedimentos de multa e regras de assembleia.
- Leve à assembleia o que for relevante. Decisões compartilhadas e registradas em ata protegem o síndico.
- Documente tudo. Orçamentos, contratos, notas fiscais, notificações e comunicados.
- Mantenha a manutenção e o seguro em dia. São as falhas que mais geram prejuízo.
- Cobre os inadimplentes com regularidade. A omissão pesa no caixa e na avaliação da gestão.
- Busque orientação jurídica nas decisões sensíveis. Um advogado condominial pode revisar notificações, multas, contratos e editais antes que virem problema.
A Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica atua há mais de 20 anos e mantém uma equipe dedicada à área condominial, com atendimento a síndicos e administradoras presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil. Conheça também a assessoria jurídica para condomínios.
Perguntas Frequentes
Quais são as funções do síndico?
Pelo artigo 1.348 do Código Civil, o síndico deve convocar a assembleia, representar o condomínio, informar processos de interesse do condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões da assembleia, conservar as partes comuns, elaborar o orçamento, cobrar contribuições e multas, prestar contas e contratar o seguro da edificação.
O síndico pode tomar decisões sozinho?
Sim, nos atos de administração do dia a dia, dentro do orçamento aprovado e das regras da convenção, além de obras necessárias. Obras úteis e voluptárias, despesas fora do orçamento e mudanças de regras dependem da assembleia.
O síndico pode entrar no apartamento sem autorização?
Em regra, não. A Constituição protege o domicílio e só permite a entrada sem consentimento em flagrante delito, desastre, para prestar socorro ou, durante o dia, por ordem judicial. Em emergências, o síndico deve acionar bombeiros, Defesa Civil ou polícia; em casos não urgentes, notificar e agendar a vistoria.
O síndico pode bloquear morador no grupo de WhatsApp?
Não há lei específica sobre o tema. O síndico pode moderar o grupo com regras claras e iguais para todos, mas comunicações oficiais, como convocações e notificações, devem seguir a forma da convenção e alcançar todos os condôminos, inclusive quem estiver fora do grupo.
O síndico responde com o próprio patrimônio?
As obrigações assumidas regularmente na gestão são do condomínio. O síndico responde pessoalmente quando causa prejuízo por dolo ou culpa, como em gastos não autorizados, omissão na manutenção ou no seguro, ou desvio de recursos.
O síndico pode perdoar juros e multa de inadimplente?
Não por conta própria. O crédito pertence ao condomínio, e descontos ou parcelamentos devem seguir os parâmetros aprovados pela assembleia ou previstos na convenção.
O síndico pode contratar advogado sem assembleia?
Em regra, sim, para atos ligados às suas funções, como a cobrança de inadimplentes e a defesa do condomínio, desde que dentro do orçamento e sem restrição na convenção. Contratações fora do orçamento ou de valor relevante devem ser levadas à assembleia.
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Conclusão
As funções do síndico são amplas, mas têm limites claros: o Código Civil, a convenção, o regimento e as decisões da assembleia. Dentro desses limites, o síndico decide o dia a dia; fora deles, precisa da assembleia. Quem documenta as decisões, presta contas com regularidade e busca orientação nas questões sensíveis reduz muito o risco de responder pessoalmente por prejuízos.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.