Dívida de Condomínio Pode Ser Parcelada em Quantas Vezes? Regras e Modelo de Acordo

A dívida de condomínio pode ser parcelada em quantas vezes o condomínio aceitar: não existe na lei um número fixo de parcelas para o acordo extrajudicial. Quem define o limite é a convenção, uma decisão da assembleia ou uma política de acordos aprovada pelos condôminos, e o síndico negocia dentro dessas regras. Depois que o condomínio entra com a execução, o devedor tem uma opção prevista no Código de Processo Civil: depositar 30% do valor executado, com custas e honorários, e pagar o restante em até 6 parcelas mensais (art. 916 do CPC). Em qualquer caso, o acordo deve ser feito por escrito, com o valor atualizado (cotas, multa de até 2%, juros e correção), a previsão do que acontece se uma parcela não for paga e a obrigação de manter em dia as cotas que vencerem durante o parcelamento.

Neste artigo:

• Em quantas vezes a dívida de condomínio pode ser parcelada
• Quem decide o parcelamento: síndico, convenção ou assembleia
• O que entra no valor do acordo
• Acordo extrajudicial e confissão de dívida
• Modelo de termo de acordo para adaptar
• Parcelamento dentro da execução (art. 916 do CPC)
• O que acontece se o acordo não for cumprido
• O síndico pode dar desconto?
• Como montar uma política de acordos
• Perguntas frequentes

Em Quantas Vezes a Dívida de Condomínio Pode Ser Parcelada

O Código Civil obriga o condômino a pagar a sua contribuição na proporção da fração ideal (art. 1.336, I) e prevê os encargos do atraso, mas não diz em quantas parcelas uma dívida pode ser negociada. Por isso, a resposta depende do momento da cobrança e das regras internas de cada condomínio:

O prazo precisa caber no caixa. Um parcelamento longo demais transfere para os demais condôminos o custo de manter o prédio funcionando enquanto o devedor paga, e isso precisa ser uma decisão consciente da coletividade, não apenas do síndico.

Quem Decide o Parcelamento: Síndico, Convenção ou Assembleia

Compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas (art. 1.348, VII, do Código Civil). Negociar a forma de pagamento faz parte dessa tarefa. O que o síndico não deve fazer, sem autorização, é abrir mão de valores que pertencem ao condomínio ou criar condições muito diferentes para devedores em situação parecida.

A forma mais segura de organizar o tema é ter as regras por escrito:

• Na convenção: algumas convenções já tratam de encargos, cobrança e acordos. Vale conferir o texto antes de negociar. Veja como funciona o documento em Convenção de Condomínio: O Que É, Como Alterar e Quórum.
• Em deliberação da assembleia: a assembleia pode aprovar uma política de acordos com número máximo de parcelas, entrada mínima e o que pode ou não ser negociado.
• Caso a caso, com aprovação: para dívidas altas ou propostas fora da política, o síndico pode levar a proposta ao conselho ou à assembleia, conforme o que a convenção prevê.

O Que Entra no Valor do Acordo

Antes de falar em parcelas, o condomínio precisa saber exatamente quanto é devido. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil prevê que o condômino que não paga fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios convencionados ou, se a convenção for omissa, aos juros da taxa legal do art. 406, e à multa de até 2% sobre o débito. A regra dos juros sem previsão na convenção foi alterada pela Lei 14.905/2024, assunto tratado em Inadimplência Condominial e o Novo CPC: o Que Mudou com a Lei 14.905/2024.

Para chegar a uma estimativa, use a Calculadora de Condomínio Atrasado: Multa, Juros e Correção e confira os percentuais da sua convenção. Também é importante verificar se há cotas antigas demais: a cobrança das cotas condominiais prescreve em 5 anos, tema explicado em Dívida de Condomínio Prescreve? Prazo e Como Contar.

Exemplo hipotético: um apartamento com cota de R$ 800 acumula 6 meses de atraso, ou R$ 4.800 em cotas. Com multa de 2% sobre cada cota (R$ 96), juros e correção, o débito atualizado poderia passar de R$ 5.100, a depender dos percentuais da convenção.

Acordo Extrajudicial e Termo de Confissão de Dívida

O acordo extrajudicial é a negociação feita antes de qualquer processo. Ele costuma ser o caminho mais rápido para o condomínio recuperar o caixa, desde que formalizado com cuidado. Em geral, começa com a notificação de cobrança de condomínio em atraso e termina com um termo de acordo e confissão de dívida assinado pelo devedor.

Três motivos tornam esse documento importante:

1. Força executiva: o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC). Se assinado eletronicamente por provedor que confira a integridade, a lei passou a dispensar as testemunhas (art. 784, § 4º, do CPC). Vale lembrar que as próprias cotas condominiais, documentalmente comprovadas, já são título executivo (art. 784, X), mas o termo consolida o valor e as condições aceitas pelo devedor.
2. Interrupção da prescrição: o reconhecimento inequívoco da dívida pelo devedor interrompe a prescrição (art. 202, VI, do Código Civil). Como a lei só admite uma interrupção, o condomínio não deve contar com acordos sucessivos para ganhar tempo.
3. Prova das condições: valor, parcelas e consequência do atraso ficam registrados.

As cláusulas essenciais estão no modelo da próxima seção: identificação das partes e da unidade, cotas incluídas, valor discriminado, entrada e parcelas, cotas vincendas, vencimento antecipado e assinaturas.

Modelo de Termo de Acordo Para Adaptar

O texto abaixo é um ponto de partida. Copie, adapte ao seu condomínio e confira com a convenção e com a orientação jurídica antes de usar, principalmente se já houver ação em andamento.

TERMO DE ACORDO E CONFISSÃO DE DÍVIDA
CREDOR: Condomínio [nome], CNPJ [número], com sede em [endereço],
representado por seu síndico [nome], CPF [número].
DEVEDOR: [nome], CPF [número], proprietário(a) da unidade [número/bloco].
1. DA DÍVIDA. O DEVEDOR reconhece e confessa dever ao CREDOR a quantia
de R$ [valor total], referente às cotas condominiais das competências
[mês/ano a mês/ano], conforme planilha anexa, que integra este termo,
já incluídos multa de [x]%, juros, correção monetária e [honorários,
se houver].
2. DO PAGAMENTO. O valor será pago da seguinte forma:
a) entrada de R$ [valor], com vencimento em [data];
b) [número] parcelas mensais e sucessivas de R$ [valor], vencendo a
primeira em [data] e as demais no mesmo dia dos meses seguintes,
mediante [boleto/PIX/depósito na conta do condomínio].
3. DAS COTAS VINCENDAS. O DEVEDOR se obriga a pagar em dia as cotas
condominiais que vencerem durante o parcelamento.
4. DO DESCUMPRIMENTO. O atraso de qualquer parcela ou de cota vincenda
por mais de [número] dias implica o vencimento antecipado do saldo,
que será cobrado com os encargos previstos na convenção, abatidos os
valores pagos, podendo o CREDOR promover a execução deste termo.
5. DA AÇÃO EM CURSO (se houver). As partes pedirão a homologação deste
acordo e a suspensão do processo nº [número] até o cumprimento.
6. DA QUITAÇÃO. Pagas todas as parcelas, o CREDOR dará quitação das
competências listadas na cláusula 1.
[Cidade], [data].
______________________        ______________________
Condomínio (síndico)          Devedor
Testemunhas:
1. ____________ CPF ________   2. ____________ CPF ________

Se o acordo envolver desconto de multa ou juros, inclua uma cláusula dizendo que o benefício só vale se todas as parcelas forem pagas em dia e que, em caso de atraso, o valor volta a ser cobrado integralmente.

Parcelamento Dentro da Execução (Art. 916 do CPC)

Quando o condomínio entra com a execução das cotas, o devedor é citado para pagar em 3 dias. No prazo dos embargos, ele pode usar o art. 916 do CPC: reconhece o crédito, deposita 30% do valor executado, acrescido de custas e honorários de advogado, e pede para pagar o restante em até 6 parcelas mensais, corrigidas e com juros de 1% ao mês. Entenda as etapas do processo em Como Funciona a Ação de Cobrança de Condomínio.

Pontos de atenção para o síndico:

• O devedor renuncia aos embargos: ao optar pelo parcelamento, ele abre mão de discutir a dívida por embargos (art. 916, § 6º).
• Atraso tem consequência imediata: se uma parcela não for paga, vencem as seguintes, a execução volta a correr e incide multa de 10% sobre as prestações não pagas (art. 916, § 5º).
• Cotas que vencem depois: o parcelamento do art. 916 alcança o valor executado. As cotas que continuam vencendo precisam ser pagas normalmente, e as não pagas podem ser incluídas na execução, conforme o caso.

Além do art. 916, condomínio e devedor podem fazer um acordo diferente a qualquer momento do processo, com mais parcelas, por exemplo, e pedir a homologação ao juiz. A decisão que homologa a autocomposição vira título executivo judicial, o que facilita o cumprimento se o devedor voltar a atrasar.

O Que Acontece Se o Acordo Não For Cumprido

Se o devedor deixa de pagar, a consequência depende do que foi assinado e de onde o acordo foi feito:

Na execução, o imóvel pode ser penhorado mesmo quando é o único bem da família, porque a Lei 8.009/1990 abre exceção para as contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV). A dívida também acompanha a unidade, mesmo se ela for vendida (art. 1.345 do Código Civil). Veja o que o condomínio pode e não pode fazer com quem está em atraso em Condômino Inadimplente: O Que o Síndico Pode e Não Pode Fazer.

O Síndico Pode Dar Desconto?

Com cautela. Multa, juros e correção são receitas do condomínio. Quando o síndico reduz esses valores sem autorização, ele abre mão de dinheiro da coletividade e pode ter de explicar a decisão na prestação de contas, além de criar um precedente que outros devedores vão pedir. Por isso:

• Desconto só com respaldo: previsão na convenção, deliberação da assembleia ou política de acordos aprovada, com limites claros (por exemplo, redução de juros apenas para pagamento à vista).
• Nunca sobre o principal sem aprovação: abrir mão das próprias cotas é, na prática, transferir o custo para os outros condôminos.
• Tratamento igual: devedores em situação parecida devem receber condições parecidas.
• Desconto condicionado: se o acordo for descumprido, o desconto deve cair e o valor integral volta a ser cobrado.

Como Montar uma Política de Acordos Para o Condomínio

Uma política simples, aprovada em assembleia, dá segurança ao síndico e acelera a cobrança. Ela costuma definir:

1. Faixas de dívida e número máximo de parcelas.
2. Entrada mínima, em percentual do débito.
3. Valor mínimo de cada parcela, para que o acordo não fique menor que a própria cota.
4. Exigência de pagamento das cotas que vencerem durante o acordo.
5. Quem pode aprovar exceções (síndico, conselho ou assembleia).
6. Quando a dívida vai para o jurídico, por exemplo, após o segundo mês de atraso sem resposta.

A tabela é apenas ilustrativa: os números devem refletir o caixa e a taxa de inadimplência de cada condomínio. A pauta precisa constar do edital, como explicado em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação, e o acompanhamento contínuo da carteira de devedores faz parte da gestão de inadimplência condominial.

Perguntas Frequentes

Dívida de condomínio pode ser parcelada em quantas vezes?

Não há um número fixo na lei para o acordo extrajudicial. O limite é definido pela convenção, pela assembleia ou pela política de acordos do condomínio. Na execução, o devedor pode pedir o parcelamento do art. 916 do CPC: entrada de 30% e o restante em até 6 parcelas mensais.

O condomínio é obrigado a aceitar o parcelamento da dívida?

Fora do processo, não. O condomínio pode recusar propostas que não cabem no seu caixa ou que fogem da política aprovada. Na execução, o parcelamento do art. 916 do CPC é um pedido do devedor que segue requisitos legais e é examinado pelo juiz.

Quem pode autorizar o parcelamento: o síndico ou a assembleia?

O síndico negocia, porque cabe a ele cobrar as contribuições (art. 1.348, VII, do Código Civil). Prazos fora do padrão e descontos devem ter respaldo na convenção, em deliberação da assembleia ou em política de acordos aprovada.

O que deve constar no termo de acordo de dívida de condomínio?

Qualificação das partes, unidade, cotas incluídas, valor total discriminado, entrada, número e vencimento das parcelas, obrigação de pagar as cotas vincendas, vencimento antecipado em caso de atraso, assinaturas e duas testemunhas, ou assinatura eletrônica que as dispense.

O que acontece se o condômino não pagar o acordo?

O saldo vence antecipadamente e o condomínio pode executar o termo ou retomar a execução. No parcelamento do art. 916 do CPC, incide multa de 10% sobre as parcelas não pagas. O imóvel pode ser penhorado, mesmo sendo bem de família.

O síndico pode dar desconto na multa e nos juros?

Somente com respaldo na convenção, em deliberação da assembleia ou em política de acordos aprovada. Sem isso, o síndico abre mão de receita do condomínio e pode ter de justificar a decisão na prestação de contas. O ideal é que o desconto caia se o acordo for descumprido.

Fazer acordo interrompe a prescrição da dívida de condomínio?

Sim. O reconhecimento inequívoco da dívida pelo devedor interrompe a prescrição (art. 202, VI, do Código Civil), e o prazo de 5 anos volta a correr. A interrupção só pode ocorrer uma vez, por isso o condomínio não deve deixar a cobrança parada.

Conclusão

Não existe um número de parcelas fixado em lei para o acordo de dívida de condomínio. Fora do processo, quem define os limites é o próprio condomínio, pela convenção, pela assembleia ou por uma política de acordos, e o síndico negocia dentro dessas regras. Na execução, o devedor pode pedir o parcelamento do art. 916 do CPC, com entrada de 30% e até 6 parcelas. Em qualquer caso, o acordo deve partir de um cálculo correto, ser formalizado em termo de confissão de dívida com cláusulas claras e prever o que acontece em caso de atraso. Descontos devem ter autorização e valer apenas se o acordo for cumprido.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.