Atualizado em 27/10/2026 · Revisão técnica: Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável pela área de Direito Condominial
Ação de cobrança de condomínio é o processo judicial que o condomínio move contra um condômino inadimplente depois que a notificação extrajudicial não resolveu o atraso. O rito muda conforme o condomínio já tenha, ou não, um título executivo em mãos: a convenção e a ata de assembleia que fixou a cota, segundo o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Este artigo explica as duas vias possíveis, os documentos exigidos, os prazos de cada etapa e o que pode ser penhorado ao final do processo e quando usar ação de cobrança, monitória, execução ou juizado especial.
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Neste artigo:
- Como funciona a ação de cobrança de condomínio no judiciário
- Quais documentos o condomínio precisa apresentar
- Execução direta ou ação de conhecimento: a diferença na prática
- Ação de cobrança, monitória ou execução: qual usar
- Ação de cobrança de condomínio no juizado especial
- Qual é o prazo de cada etapa do processo
- O que pode ser penhorado para quitar a dívida condominial
- Como funciona a ação de cobrança de condomínio quando há acordo
- Fui citado em ação de cobrança de condomínio: e agora?
- Súmulas e decisões do STJ sobre cobrança de condomínio
- Perguntas frequentes
Como Funciona a Ação de Cobrança de Condomínio no Judiciário
A ação de cobrança de condomínio segue um de dois caminhos processuais, conforme o art. 784, X, do CPC (Lei 13.105/2015): execução direta, quando o condomínio já tem um título executivo extrajudicial, ou ação de conhecimento pelo rito comum, quando esse título ainda precisa ser construído no processo. A escolha certa evita meses de tramitação desnecessária.
Na prática, a maioria dos condomínios organizados (com convenção registrada e atas de assembleia formalizando o valor das cotas) já reúne os elementos para a execução direta. É o caminho mais curto: pula a fase de discussão sobre se a dívida existe e vai direto para cobrar o pagamento.
Vale uma ressalva que poucos síndicos param para considerar: ter título executivo não elimina a defesa do condômino, apenas muda o momento em que ela acontece. Em vez de contestar antes da cobrança começar, o devedor se defende depois, por embargos, o que tende a acelerar a fase inicial do processo, mas não impede a discussão do mérito.
Antes de chegar a esse ponto, porém, vale revisar a régua completa de cobrança de condomínio, da notificação inicial até a decisão de judicializar. Nem todo atraso precisa virar processo.
Quais Documentos o Condomínio Precisa Apresentar
Para executar diretamente, o condomínio precisa reunir três documentos: a convenção condominial, a ata da assembleia que fixou o valor da cota em aberto e a planilha de cálculo discriminando o débito atualizado. Sem eles, o juiz não reconhece o título como executivo e o processo pode ser redirecionado para o rito comum.
O Superior Tribunal de Justiça já reduziu a exigência formal nesse ponto. No REsp 2.048.856/SC (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2023), a Corte afastou a exigência de registro da convenção em cartório e de orçamento anual aprovado em assembleia como condição para a execução entre condomínio e condômino; o registro só importa para tornar o documento oponível a terceiros, não para cobrar quem já é parte da relação condominial.
É possível, ainda, incluir na mesma execução as cotas que vencerem durante o próprio processo, desde que sejam da mesma natureza e continuidade da dívida original, entendimento do STJ que evita a necessidade de abrir uma nova ação a cada mês de atraso adicional (STJ, notícia de 12/11/2021, sobre a inclusão de cotas vincendas em execução de título extrajudicial).
Roteiro do pedido, em tópicos
- Quem é o devedor: matrícula atualizada do imóvel para identificar o proprietário (ou o promissário comprador já na posse, conforme o caso).
- Origem da dívida: convenção, ata que aprovou o orçamento ou a cota extra e ata de eleição do síndico que assina a procuração.
- Valor: planilha mês a mês, separando cota, multa, juros e correção, com o índice e a data de cálculo.
- Cotas que vencerem durante o processo: pedido para incluí-las na cobrança (art. 323 do CPC), evitando uma nova ação a cada atraso.
- Tentativas anteriores: notificações e propostas de acordo, que mostram a boa-fé do condomínio e ajudam numa conciliação.
Execução Direta ou Ação de Conhecimento? A Diferença na Prática
A execução direta pressupõe título já formado e vai direto para a cobrança; a ação de conhecimento discute primeiro se a dívida é devida, para só depois executar. Qual delas se aplica ao seu condomínio depende, basicamente, da qualidade da documentação que a assembleia já produziu ao longo dos anos.
| Critério | Execução direta (título extrajudicial) | Ação de conhecimento (rito comum) |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 784, X, do CPC | Art. 318 e seguintes do CPC |
| Exige convenção + ata de assembleia? | Sim, é o próprio título | Ajuda como prova, mas não é pré-requisito |
| Defesa do condômino | Embargos à execução (15 dias) | Contestação (15 dias) |
| Quando o juiz pode determinar penhora | Logo no início do processo | Só depois da sentença de condenação |
| Quando usar | Dívida documentada e sem controvérsia real | Débito discutível ou documentação incompleta |
Por que essa escolha importa tanto? Porque errar o rito no início costuma custar tempo: não corrige a dívida, só adia o momento em que ela é efetivamente cobrada. Um advogado que já conhece o histórico documental do condomínio consegue apontar o caminho certo antes de protocolar a ação.
Ação de Cobrança, Monitória ou Execução: Qual Usar
Na prática, o condomínio tem três vias judiciais para cobrar cotas em atraso, além da possibilidade de usar o juizado especial em causas de menor valor. A escolha depende do documento que o condomínio tem em mãos e do grau de controvérsia sobre o débito. A tabela resume quando cada uma cabe.
| Via | Quando cabe | Rito e prazo de defesa | Vantagem |
|---|---|---|---|
| Execução de título extrajudicial | Cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia, documentalmente comprovada (art. 784, X, do CPC) | Citação para pagar em 3 dias (art. 829); embargos em 15 dias (art. 915) | Penhora logo após o prazo de pagamento, sem sentença prévia |
| Ação monitória | Há prova escrita da dívida, mas sem eficácia de título executivo (art. 700 do CPC), por exemplo quando a ata ou a convenção têm falhas | Mandado para pagar em 15 dias; defesa por embargos monitórios no mesmo prazo | Sem pagamento nem embargos, o título executivo judicial se forma sem instrução (art. 701, §2º) |
| Ação de cobrança (rito comum) | Débito controvertido ou documentação insuficiente (arts. 318 e seguintes do CPC) | Contestação em 15 dias; instrução e sentença | Permite provar e discutir todo o débito; serve para casos complexos |
| Juizado Especial Cível | Causas de até 40 salários mínimos (Lei 9.099/1995, art. 3º, I), quando o juizado local admite o condomínio como autor | Rito sumaríssimo, com audiência de conciliação | Sem custas no primeiro grau (art. 54 da Lei 9.099/1995) |
Em resumo: com convenção e ata em ordem, a execução costuma ser o caminho mais curto; com documentação falha, mas prova escrita do débito, a monitória evita a fase completa de conhecimento; e a ação de cobrança pelo rito comum fica para os casos em que o próprio débito é discutido. O passo a passo da execução, da citação à penhora, está no artigo sobre execução de condomínio pelo novo CPC.
Ação de Cobrança de Condomínio no Juizado Especial
O condomínio não aparece expressamente no rol de quem pode propor ação nos juizados especiais cíveis (art. 8º, §1º, da Lei 9.099/1995). Ainda assim, enunciado do Fórum Nacional de Juizados Especiais (FONAJE) admite o condomínio como autor na cobrança de cotas, e o CPC atual manteve a competência dos juizados para as causas antes previstas no antigo rito sumário, entre elas a cobrança de despesas condominiais (art. 1.063 do CPC).
Na prática, o uso do juizado depende do valor da causa (até 40 salários mínimos) e do entendimento adotado na comarca. Para dívidas maiores, com várias unidades ou com título executivo bem documentado, a execução na justiça comum tende a ser mais adequada, porque permite a penhora logo no início do processo. A avaliação caso a caso evita escolher um rito que depois precise ser corrigido.
Antes de qualquer via judicial, vale conferir se a cobrança extrajudicial foi bem documentada. O roteiro está no passo a passo do síndico para cobrar condomínio atrasado.
Qual via usar no caso do seu condomínio?
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Qual é o Prazo de Cada Etapa do Processo
Depois de protocolada a ação, o condômino é citado e tem 15 dias úteis para se manifestar: contestação no rito comum (art. 335 do CPC) ou embargos na execução (art. 915 do CPC). Esse prazo processual é o mesmo nas duas vias; o que muda é o conteúdo da defesa admitida em cada uma.
O tempo total até a decisão final varia muito conforme a vara, o volume de processos da comarca e a existência de recursos; não é possível prometer uma duração fixa. O que dá para afirmar, com base na lei, é a estrutura de prazos processuais: 15 dias para a primeira manifestação, seguidos por instrução (quando há) e sentença ou decisão sobre a penhora.
Entre a citação e a decisão final, ainda cabe acordo a qualquer momento: muitos processos de cobrança condominial terminam em parcelamento antes de chegar a uma penhora efetiva.
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O Que Pode Ser Penhorado Para Quitar a Dívida Condominial
A própria unidade em débito pode ser penhorada, mesmo sendo o único imóvel residencial da família. A dívida condominial é uma das exceções expressas à impenhorabilidade do bem de família, prevista no art. 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990; o legislador entendeu que o atraso de um condômino prejudica a manutenção de todos os demais.
Além do imóvel, a penhora pode recair sobre contas bancárias, veículos e outros bens do condômino devedor. Verbas salariais, em regra, são impenhoráveis (art. 833, IV, do CPC), com exceções restritas previstas em lei; a análise de quais bens são efetivamente alcançáveis depende do caso concreto e do que for localizado durante a fase de cumprimento.
Na prática da assessoria condominial, a possibilidade real de penhora do imóvel costuma ser, por si só, um forte incentivo ao acordo: muitos condôminos que ignoraram a notificação extrajudicial reagem assim que recebem a citação judicial e entendem o alcance da exceção legal.
Como Funciona a Ação de Cobrança de Condomínio Quando Há Acordo
A ação de cobrança de condomínio não precisa terminar em penhora: o pagamento do débito, integral ou parcelado, extingue a execução a qualquer momento, conforme o art. 924, inciso II, do CPC. Na prática, boa parte dos processos condominiais se resolve exatamente assim, com negociação entre as partes antes da fase final.
O acordo pode acontecer em audiência de conciliação, por petição conjunta ao juiz, ou mesmo depois de uma penhora já determinada; nesse último caso, o pagamento ainda evita a praça do bem. Cabe ao condomínio, junto com o advogado responsável, avaliar se aceitar parcelamento é mais vantajoso do que insistir na cobrança integral imediata.
Vale registrar que nem todo condomínio consegue arcar com os custos de judicializar uma cobrança sem apoio de justiça gratuita. Esse tema tem regras próprias, tratadas em detalhe no artigo sobre advogado condominial gratuito; vale a leitura antes de decidir qual caminho seguir.
Fui Citado em Ação de Cobrança de Condomínio: e Agora?
Quem recebe a citação precisa, antes de tudo, identificar o tipo de processo, porque o prazo e a forma de defesa mudam:
| Tipo de processo | O que diz a citação | Prazo e defesa |
|---|---|---|
| Execução de cotas (art. 784, X, do CPC) | Pagar a dívida em 3 dias (art. 829 do CPC) | Embargos à execução em 15 dias úteis (art. 915 do CPC), mesmo sem garantir o juízo |
| Ação de cobrança (procedimento comum) | Comparecer à audiência de conciliação e apresentar contestação | Contestação em 15 dias úteis (art. 335 do CPC) |
| Ação monitória | Pagar ou apresentar defesa | Embargos à monitória em 15 dias úteis (arts. 701 e 702 do CPC) |
| Juizado Especial Cível | Comparecer à audiência de conciliação | Defesa na audiência de instrução, conforme a Lei 9.099/1995 |
Perder o prazo pode levar à revelia ou ao andamento direto da penhora. Por isso, o ideal é procurar orientação assim que a citação chegar.
O que pode ser discutido na defesa
- Valor e cálculo: multa acima de 2%, juros diferentes dos previstos, correção por índice errado ou cobrança em duplicidade (na execução, o excesso de cobrança deve vir com o valor que o devedor entende correto).
- Cotas já pagas: comprovantes de pagamento que não foram considerados na planilha.
- Prescrição: cotas vencidas há mais de cinco anos antes da ação, em regra, não podem ser cobradas (Dívida de Condomínio Prescreve? Prazo e Como Contar).
- Quem deve: por exemplo, o imóvel foi vendido e o condomínio sabia que o comprador já estava na posse.
- Cotas extras sem aprovação válida: despesas cobradas sem a deliberação exigida pela convenção ou pela lei.
Acordo e parcelamento no processo
O acordo pode ser feito em qualquer fase, e muitas vezes é a saída mais rápida para os dois lados. Na execução, a lei também permite que o devedor, no prazo dos embargos, reconheça a dívida, deposite 30% do valor (com custas e honorários) e peça o pagamento do restante em até seis parcelas mensais, com correção e juros (art. 916 do CPC). Veja também Dívida de Condomínio Pode Ser Parcelada em Quantas Vezes? Regras e Modelo de Acordo e o lado do morador em Estou com o condomínio atrasado: o que acontece?.
Recebeu uma citação por dívida de condomínio?
Envie seu caso para análise: mande a citação, a planilha do débito e os comprovantes que tiver. O prazo corre em dias úteis desde a juntada da citação. Atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil.
Súmulas e Decisões do STJ Sobre Cobrança de Condomínio
Algumas orientações do Superior Tribunal de Justiça aparecem com frequência nas ações de cobrança de condomínio:
| Súmula ou tema | O que diz, em resumo | Efeito prático |
|---|---|---|
| Súmula 260 do STJ | A convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos | A falta de registro da convenção, em regra, não impede a cobrança |
| Súmula 478 do STJ | Na execução de cotas condominiais, o crédito do condomínio tem preferência sobre o crédito hipotecário | Em leilão da unidade, o condomínio recebe antes do banco credor da hipoteca |
| Súmula 481 do STJ | A pessoa jurídica, com ou sem fins lucrativos, tem direito à gratuidade se demonstrar que não pode arcar com os encargos do processo | O condomínio só obtém gratuidade se provar a insuficiência |
| Tema 886 (recursos repetitivos) | A responsabilidade pelas cotas depende da relação com o imóvel (posse, ciência do condomínio), e não apenas do registro do compromisso de compra e venda | Define se a cobrança vai contra o vendedor ou o comprador |
| Tema 949 (recursos repetitivos) | É de cinco anos o prazo de prescrição para cobrar cotas condominiais, contado do dia seguinte ao vencimento de cada uma | Cotas mais antigas que isso, em regra, não podem ser cobradas |
Além das súmulas, a dívida de condomínio é exceção à impenhorabilidade do bem de família (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990), o que permite a penhora da própria unidade, como explicado na seção sobre penhora.
Perguntas Frequentes
Quanto tempo demora uma ação de cobrança de condomínio?
Não há prazo fixo: depende da vara, do rito escolhido e de eventual recurso. Como referência processual, a contestação (rito comum) e os embargos (execução) têm prazo de 15 dias úteis, conforme os artigos 335 e 915 do CPC (Lei 13.105/2015).
Fui citado em ação de cobrança de condomínio: qual o prazo para me defender?
Depende do tipo de processo. Na execução, a citação manda pagar em 3 dias, e os embargos podem ser apresentados em 15 dias úteis. Na ação de cobrança e na monitória, a defesa também é de 15 dias úteis. No Juizado, a defesa é apresentada na audiência.
Qual súmula do STJ trata da cobrança de condomínio?
As mais citadas são a Súmula 260 (convenção sem registro vale entre os condôminos), a Súmula 478 (preferência do crédito condominial sobre o hipotecário) e a Súmula 481 (gratuidade de pessoa jurídica depende de prova). O prazo de cinco anos foi fixado no Tema 949 dos recursos repetitivos.
Posso parcelar a dívida na execução de condomínio?
Sim. No prazo dos embargos, o devedor pode reconhecer a dívida, depositar 30% do valor com custas e honorários e pedir o pagamento do restante em até seis parcelas mensais, com correção e juros (art. 916 do CPC). O acordo direto com o condomínio também é possível em qualquer fase.
A ação de cobrança de condomínio pode penhorar o próprio apartamento?
Sim. A dívida condominial é uma das exceções expressas à impenhorabilidade do bem de família, prevista no art. 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990, justamente porque a inadimplência de um condômino prejudica a manutenção de todo o prédio.
É preciso registrar a convenção do condomínio em cartório para cobrar judicialmente?
Não, na relação entre condomínio e condômino inadimplente. O STJ decidiu, no REsp 2.048.856/SC (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2023), que basta apresentar cópia da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor da cota; o registro em cartório só é exigido para tornar o documento oponível a terceiros.
Dá para fazer acordo depois que a ação de cobrança de condomínio já começou?
Sim, a qualquer momento processual, inclusive depois de uma penhora. O pagamento do débito extingue a execução (art. 924, II, do CPC), e é comum que condomínio e condômino negociem parcelamento antes da sentença ou da praça do bem.
Existe advogado condominial gratuito para o condomínio mover a ação?
Existe a possibilidade de gratuidade de justiça, mas o condomínio precisa comprovar documentalmente a insuficiência de recursos (Súmula 481 do STJ); não há presunção automática como para pessoa física. O tema é tratado em detalhe no artigo sobre advogado condominial gratuito.
A ação de cobrança de condomínio pode ser proposta no juizado especial?
Em muitos casos, sim. Embora a Lei 9.099/1995 não liste o condomínio entre os autores admitidos, enunciado do FONAJE admite a cobrança de cotas pelo condomínio, e o CPC atual manteve a competência dos juizados para essas causas (art. 1.063). O valor é limitado a 40 salários mínimos e a aceitação pode variar conforme a comarca.
É melhor entrar com ação de cobrança ou execução de condomínio?
Quando a cota está prevista na convenção ou aprovada em assembleia e documentalmente comprovada, a execução (art. 784, X, do CPC) costuma ser mais rápida, porque permite penhora sem sentença prévia. A ação de cobrança pelo rito comum ou a monitória ficam para os casos de documentação falha ou débito controvertido.
A ação de cobrança de condomínio pode ser movida contra o inquilino?
Em regra, não. A dívida condominial acompanha o imóvel, e o condomínio cobra o proprietário ou quem tenha a posse do imóvel com ciência do condomínio, como o promissário comprador imitido na posse. O contrato de locação vincula apenas locador e locatário, e o proprietário pode cobrar do inquilino o que o contrato atribuir a ele.
Quais documentos são necessários para a ação de cobrança de condomínio?
Convenção do condomínio, ata da assembleia que aprovou o valor das cotas, planilha atualizada do débito e dados do proprietário da unidade, além de documentos de representação, como a ata de eleição do síndico. Com esse conjunto completo, o condomínio pode optar pela execução direta.
Qual o prazo de prescrição da ação de cobrança de condomínio?
Cinco anos, contados do vencimento de cada cota, com base no art. 206, §5º, I, do Código Civil, conforme entendimento do STJ. Cotas vencidas há mais de cinco anos, sem causa de interrupção, ficam sujeitas à alegação de prescrição pelo devedor.
Quem paga os honorários advocatícios na ação de cobrança de condomínio?
A parte vencida paga os honorários de sucumbência ao advogado da parte vencedora, fixados em regra entre 10% e 20% do valor da condenação ou do proveito econômico (art. 85, §2º, do CPC). Na execução, o juiz fixa os honorários logo no despacho inicial.
Conclusão
A ação de cobrança de condomínio tem dois caminhos possíveis (execução direta ou ação de conhecimento) e a escolha certa depende da documentação que o condomínio já reúne: convenção, atas de assembleia e planilha de débito atualizada.
- Com título executivo (convenção + ata), o caminho mais rápido costuma ser a execução direta (art. 784, X, do CPC).
- O STJ já dispensou o registro da convenção em cartório para a cobrança entre condomínio e condômino (REsp 2.048.856/SC, 2023).
- O prazo de defesa (contestação ou embargos) é de 15 dias úteis nas duas vias.
- A própria unidade pode ser penhorada: a dívida condominial é exceção legal à impenhorabilidade do bem de família.
- Monitória e juizado especial são alternativas quando faltam requisitos do título executivo ou o valor é menor, cada uma com limites próprios.
- Acordo é possível a qualquer momento do processo, inclusive depois de uma penhora já determinada.
Revise o guia completo sobre cobrança de condomínio antes de decidir judicializar; a via extrajudicial bem estruturada ainda resolve boa parte dos atrasos sem a necessidade de um processo.
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Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.