Inadimplência Condominial e o Novo CPC: o Que Mudou com a Lei 14.905/2024

Inadimplência condominial e o novo CPC costuma ser associada apenas ao rito da ação de cobrança, mas em 2024 houve uma mudança diferente e igualmente relevante: a Lei 14.905/2024 alterou a forma de calcular os juros moratórios sobre dívidas condominiais quando a convenção do condomínio não define uma taxa própria. Esse ponto passa despercebido por muitos síndicos e administradoras, mas pode mudar o valor final cobrado do condômino inadimplente. Este artigo explica o que mudou, a partir de quando vale e o que fazer se a convenção do seu condomínio ainda segue a regra antiga.

Neste artigo:

• Como era o cálculo de juros e multa antes da Lei 14.905/2024
• O que mudou com a Lei 14.905/2024
• O que isso muda na prática para o condomínio
• Minha convenção já define juros próprios: a mudança se aplica?
• O que o CPC de 2015 mudou na cobrança do condomínio
• Como calcular os juros hoje: exemplo hipotético
• Advogado condominial: revisão de convenção e cobrança
• Perguntas frequentes

Como Era o Cálculo de Juros e Multa Antes da Lei 14.905/2024

Antes da mudança, o § 1º do art. 1.336 do Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelecia que o condômino inadimplente ficava sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão na convenção, a juros fixos de 1% ao mês, além de multa de até 2% sobre o valor do débito. Era uma regra simples e previsível: quando a convenção não dizia nada sobre juros, o percentual de 1% ao mês se aplicava automaticamente, independentemente do cenário econômico do momento.

O Que Mudou com a Lei 14.905/2024

A Lei 14.905/2024, sancionada em 28/06/2024 e publicada no Diário Oficial em 01/07/2024, alterou os arts. 389, 395, 404, 406, 418, 591, 772 e 1.336, § 1º, do Código Civil. As mudanças nos juros valem a partir de 30/08/2024, 60 dias após a publicação. Na nova redação, o condômino que não pagar sua contribuição fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, quando a convenção for omissa, aos juros estabelecidos pelo novo art. 406 do Código Civil, que passou a corresponder à taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA). A metodologia é definida pelo Conselho Monetário Nacional, a taxa é divulgada pelo Banco Central e, se o resultado for negativo, os juros do período são considerados zero (art. 406, § 3º). A multa de até 2% sobre o débito não foi alterada.

Na prática, isso significa que os antigos “1% ao mês fixo” deixaram de valer como taxa padrão quando a convenção é omissa. O novo cálculo passa a acompanhar a Selic vigente, o que pode resultar em juros mais altos ou mais baixos do que 1% ao mês, dependendo do cenário econômico do momento da cobrança, diferente da lógica fixa que vigorava antes. Isso reforça que a conta de juros não pode mais ser feita “de cabeça” pelo síndico: o cálculo correto depende da Selic aplicável ao período do débito.

O Que Isso Muda na Prática Para o Condomínio

Para condomínios cuja convenção é omissa quanto a juros, o valor final cobrado do condômino inadimplente a partir de 30/08/2024 já não segue mais o percentual fixo de 1% ao mês: ele acompanha a taxa Selic deduzida da correção monetária, conforme o novo art. 406. Isso pode gerar divergência entre notificações de cobrança antigas, calculadas pela regra anterior, e o valor correto a ser cobrado hoje. Antes de enviar uma notificação extrajudicial ou ajuizar uma ação de cobrança (ver Cobrança de Condomínio pelo Novo CPC), vale conferir se o cálculo de juros aplicado está de acordo com a regra vigente na data de cada parcela em atraso.

Minha Convenção Já Define Juros Próprios: a Mudança se Aplica?

Se a convenção do condomínio já estabelece um percentual específico de juros moratórios (por exemplo, 1% ao mês fixado expressamente em assembleia), essa previsão continua valendo normalmente: a Lei 14.905/2024 só altera a regra aplicável quando a convenção é omissa sobre o tema. Ainda assim, pode valer a pena revisar a convenção em assembleia para deixar explícito qual critério será usado, evitando dúvida sobre qual regra se aplica em cobranças futuras.

O Que o CPC de 2015 Mudou na Cobrança do Condomínio

A outra mudança importante para a inadimplência condominial veio antes, com o Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/2015). A cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia, desde que comprovada por documentos, passou a ser título executivo extrajudicial (art. 784, X). No CPC de 1973, a cobrança seguia o rito sumário, um processo de conhecimento que precisava reconhecer a dívida antes de cobrá-la.

Hoje, com a documentação em ordem, o condomínio pode ajuizar direto a execução:

• Citação para pagar em 3 dias (art. 829). Se o devedor quitar tudo nesse prazo, os honorários do advogado são reduzidos pela metade (art. 827, § 1º).
• Penhora de bens se não houver pagamento, inclusive da própria unidade: a dívida condominial é exceção à proteção do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).
• Cotas que vencem durante o processo podem entrar na mesma execução, desde que homogêneas, contínuas e da mesma natureza, conforme o STJ (REsp 1.835.998, 2021).

Os documentos básicos são a convenção, a ata que aprovou o orçamento ou a cota e a planilha do débito. Multas por infração às regras do condomínio, por outro lado, não entram nesse título e seguem outro caminho.

Como Calcular os Juros Hoje: Exemplo Hipotético

Exemplo hipotético, apenas ilustrativo. Quando a convenção é omissa, o débito condominial segue esta lógica:

• Correção monetária da cota pelo IPCA.
• Multa de até 2% sobre o débito.
• Juros pela taxa legal de cada mês de atraso, divulgada mensalmente pelo Banco Central e aplicada em juros simples, somando-se as taxas mensais do período.

Em fórmula: débito = cota corrigida pelo IPCA + multa de até 2% + (cota corrigida × soma das taxas legais mensais do período). Se a taxa legal de algum mês for negativa, ela conta como zero. Para chegar ao valor exato, a Calculadora do Cidadão do Banco Central tem um módulo específico para a taxa legal. Quando a convenção fixa juros próprios, vale o percentual da convenção.

Advogado Condominial: Revisão de Convenção e Cobrança

A Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica orienta condomínios sobre a aplicação correta da Lei 14.905/2024 na cobrança de taxas condominiais, além de acompanhar todo o processo de notificação extrajudicial e ação judicial quando necessário, com atendimento em todo o Brasil, 100% online. Para entender o processo completo de cobrança, vale revisar o artigo Inadimplência em Condomínios: o Que Fazer.

Perguntas Frequentes

O que a Lei 14.905/2024 mudou na inadimplência condominial?

Ela alterou o § 1º do art. 1.336 do Código Civil: quando a convenção do condomínio não define juros moratórios próprios, o cálculo deixou de seguir o percentual fixo de 1% ao mês e passou a seguir a regra do art. 406, atrelada à taxa Selic deduzida da correção monetária.

A partir de quando vale a mudança da Lei 14.905/2024?

A lei é de 28/06/2024 e foi publicada em 01/07/2024. As regras de juros passaram a valer 60 dias depois, em 30/08/2024. Cobranças de débitos anteriores a essa data podem ainda estar sujeitas à regra antiga, dependendo do período de referência do cálculo.

A multa de 2% sobre o débito condominial também mudou?

Não. A multa de até 2% sobre o valor do débito, prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, não foi alterada pela Lei 14.905/2024. A mudança afetou apenas a regra dos juros moratórios quando a convenção é omissa.

Se a convenção do condomínio já define os juros, a nova lei se aplica?

Não. A Lei 14.905/2024 só altera a regra aplicável quando a convenção é omissa sobre juros moratórios. Se a convenção já estabelece um percentual específico, essa previsão continua valendo.

Onde consultar a taxa legal de juros do mês?

O Banco Central divulga a taxa legal mensalmente, conforme a metodologia da Resolução CMN 5.171/2024, e a Calculadora do Cidadão tem um módulo específico para aplicá-la. Ela só vale para o condomínio quando a convenção não fixa juros próprios.

A assembleia pode mudar os juros cobrados dos inadimplentes?

Se os juros estão previstos na convenção, mudá-los significa alterar a convenção, o que exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). Uma decisão por maioria simples não basta.

O condomínio pode executar a dívida sem processo de conhecimento?

Sim. Desde o CPC de 2015, a cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia, comprovada por documentos, é título executivo extrajudicial (art. 784, X). O devedor é citado para pagar em 3 dias, sob pena de penhora, inclusive da própria unidade.

Conclusão

A Lei 14.905/2024 trouxe uma mudança específica e pouco conhecida para a inadimplência condominial: quando a convenção é omissa sobre juros moratórios, o cálculo deixou de ser um percentual fixo de 1% ao mês e passou a acompanhar a taxa Selic, conforme o novo art. 406 do Código Civil. Isso pode alterar o valor correto a cobrar de condôminos inadimplentes e reforça a importância de revisar a convenção do condomínio e o cálculo aplicado antes de formalizar qualquer notificação ou ação de cobrança.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.

Ferramenta: Simule multa, juros e correção de cotas em atraso na Calculadora de Condomínio Atrasado. O resultado é apenas uma estimativa.