A destituição de síndico é a retirada do síndico do cargo antes do fim do mandato, por decisão da assembleia de condôminos. Pelo artigo 1.349 do Código Civil, uma assembleia especialmente convocada para esse fim pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pelo voto da maioria absoluta de seus membros. Se o síndico não convocar a assembleia, condôminos que representem um quarto do condomínio podem fazê-lo, normalmente por abaixo-assinado. Abaixo você entende os motivos aceitos, o quórum, o passo a passo e os cuidados para que a decisão não seja anulada depois.
Resumo rápido
Quem decide: a assembleia, convocada especificamente para isso. Quem convoca: o síndico ou um quarto dos condôminos (abaixo-assinado). Quórum: maioria absoluta dos membros da assembleia, salvo regra própria da convenção. Motivos: irregularidades, falta de prestação de contas ou má administração. Base legal: Código Civil, arts. 1.348, 1.349, 1.350 e 1.355.
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Neste artigo:
- Artigo 1.349 do Código Civil: o que diz
- Motivos para destituição de síndico
- Quem pode convocar a assembleia: o abaixo-assinado de 1/4
- Quórum para destituição de síndico
- Como destituir um síndico: passo a passo
- Destituição do síndico profissional
- Riscos de uma assembleia mal convocada
- Papel do conselho, dos condôminos e da administradora
- Perguntas frequentes
Artigo 1.349 do Código Civil: o Que Diz Sobre a Destituição de Síndico
A regra central está no artigo 1.349 do Código Civil:
A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Desse texto saem os três pilares de qualquer destituição válida:
- Assembleia especialmente convocada: a destituição precisa constar expressamente da pauta do edital. Não se destitui síndico no item “assuntos gerais”.
- Motivo: a lei relaciona a destituição a irregularidades, falta de prestação de contas ou administração inconveniente.
- Quórum qualificado: maioria absoluta dos membros da assembleia, e não a simples maioria dos votos dos presentes.
Esses pilares se somam a outras regras do Código Civil sobre assembleias: o artigo 1.354 determina que a assembleia só pode deliberar se todos os condôminos forem convocados, e o artigo 1.355 permite que um quarto dos condôminos convoque assembleia extraordinária. A convenção do condomínio completa esse quadro, com prazos de convocação, forma do edital e, eventualmente, quórum próprio.
O artigo 1.349 explicado
| Trecho do art. 1.349 | O que significa na prática |
|---|---|
| “para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente” | A remissão é considerada imprecisa por parte da doutrina, porque o § 2º do art. 1.348 trata da transferência de funções do síndico. Na prática, o que se exige é a convocação específica para deliberar sobre a destituição. |
| “pelo voto da maioria absoluta de seus membros” | É o quórum. Há discussão sobre a base de cálculo (todos os condôminos ou os presentes), explicada na seção sobre o quórum. A convenção do condomínio deve ser conferida. |
| “destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio” | São os motivos. A expressão “não administrar convenientemente” é ampla e abrange a má gestão, mas a assembleia deve indicar fatos concretos para reduzir o risco de anulação. |
Motivos Para Destituição de Síndico
Os motivos se medem pelos deveres que o artigo 1.348 do Código Civil atribui ao síndico, como convocar a assembleia anual, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e as deliberações da assembleia, elaborar o orçamento, cobrar as contribuições, conservar as áreas comuns, prestar contas anualmente e sempre que exigidas e fazer o seguro da edificação. Quando esses deveres não são cumpridos, a lei agrupa as falhas em três categorias:
| Motivo legal | Exemplos frequentes | Provas úteis |
|---|---|---|
| Irregularidades | Contratação sem aprovação quando a convenção exige, pagamentos sem comprovante, uso de recursos do condomínio para fins alheios, descumprimento de decisões da assembleia | Extratos bancários, notas fiscais, contratos, atas anteriores |
| Não prestar contas | Falta de prestação de contas anual, recusa em apresentar documentos aos condôminos ou ao conselho, balancetes incompletos | Pedidos formais sem resposta, parecer do conselho fiscal, edital da assembleia ordinária não realizada |
| Não administrar convenientemente | Inadimplência sem cobrança, manutenção abandonada, seguro obrigatório vencido, multas aplicadas de forma seletiva | Relatórios de inadimplência, laudos e orçamentos, apólice, comunicados e reclamações registradas |
Divergências pessoais ou insatisfação genérica com o estilo do síndico, sozinhas, são uma base frágil. Quanto mais o motivo estiver ligado a fatos e documentos, menor o espaço para o síndico destituído alegar perseguição e questionar a decisão. Se o problema é a inadimplência, vale lembrar o que o síndico pode e não pode fazer com o condômino inadimplente: a omissão na cobrança costuma aparecer entre as queixas de má administração.
Quem Pode Convocar a Assembleia: o Abaixo-Assinado de 1/4 dos Condôminos
Em regra, quem convoca as assembleias é o síndico. Na destituição, porém, é comum que ele mesmo não tenha interesse em convocar. Por isso o Código Civil abre outro caminho:
- Artigo 1.350, § 1º: se o síndico não convocar a assembleia anual, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- Artigo 1.355: as assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Na prática, esse quarto se reúne por meio de um abaixo-assinado para destituição de síndico. Para que ele cumpra sua função, o documento deve conter:
- identificação do condomínio;
- o pedido de convocação de assembleia geral extraordinária, com a pauta: apresentação dos motivos, deliberação sobre a destituição do síndico e eleição de substituto;
- um resumo objetivo dos motivos;
- nome, unidade e assinatura de cada condômino signatário;
- data.
Confira na convenção como se conta esse um quarto: por unidade ou por fração ideal. A convenção também pode atribuir a iniciativa a outros órgãos, como o conselho consultivo ou fiscal. Na dúvida, é prudente reunir assinaturas que atendam ao critério mais exigente.
Quórum Para Destituição de Síndico
O artigo 1.349 fala em “maioria absoluta de seus membros”, ou seja, dos membros da assembleia. A expressão gera uma divergência de interpretação conhecida:
- Leitura mais exigente: como a assembleia é composta por todos os condôminos, a maioria absoluta seria calculada sobre o total do condomínio (mais da metade de todos os votos, presentes ou não).
- Leitura mais flexível: a maioria absoluta seria calculada sobre os condôminos presentes à assembleia regularmente instalada.
Há manifestações nos dois sentidos, e a resposta pode depender da redação da convenção e do entendimento do tribunal local. Por isso, três cuidados reduzem o risco:
- Leia a convenção. Ela pode fixar quórum próprio para a destituição, e essa regra deve ser observada.
- Calcule antes. Verifique quantos votos representam a maioria absoluta do total e dos presentes, considerando se a votação é por unidade ou por fração ideal, como admite o Código Civil.
- Mobilize com folga. Quando possível, buscar votos suficientes para atender também à leitura mais exigente afasta a discussão sobre o quórum.
Duas observações completam o tema. Primeiro, o condômino que não está quite com as contribuições não pode votar, e o procurador dele também não. Segundo, o quórum de dois terços, muito citado em buscas sobre o assunto, aparece no Código Civil para outras matérias, como a alteração da convenção. Ele só se aplica à destituição se a convenção assim previr. Condôminos que não puderem comparecer podem votar por procurador: veja o modelo de procuração para assembleia de condomínio.
Como Destituir um Síndico: Passo a Passo
- Levante as provas. Reúna balancetes, extratos, contratos, atas, e-mails e reclamações. O conselho fiscal pode emitir parecer sobre as contas.
- Peça a prestação de contas e notifique. Antes da assembleia, envie ao síndico um pedido formal de documentos ou de prestação de contas, com prazo. A resposta, ou a falta dela, vira prova e demonstra boa-fé.
- Colete o abaixo-assinado. Se o síndico não convocar a assembleia, reúna as assinaturas de pelo menos um quarto dos condôminos, conforme o critério da convenção.
- Publique o edital. O edital deve indicar data, horário, local ou plataforma, primeira e segunda chamada e pauta expressa: destituição do síndico e eleição de substituto. Respeite o prazo e a forma de convocação da convenção e garanta que todos os condôminos sejam convocados.
- Realize a assembleia. Escolha presidente e secretário, confira a lista de presença e as procurações, apresente os motivos e dê ao síndico a oportunidade de se manifestar. Em seguida, vote e registre o resultado com o número de votos.
- Eleja o substituto. Na mesma assembleia, eleja o novo síndico para completar o mandato ou para novo período, conforme a convenção, evitando que o condomínio fique sem representante.
- Lavre e assine a ata. A ata deve registrar a convocação, o quórum, os motivos, a manifestação do síndico, o resultado e a eleição. Anexe a lista de presença e as procurações.
- Registre e comunique. Registre a ata em cartório, quando exigido pela convenção ou pelos bancos, atualize o responsável pelo CNPJ do condomínio, comunique o banco, a administradora, os fornecedores e os funcionários, e solicite ao síndico anterior a entrega de documentos, senhas e valores.
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Destituição do Síndico Profissional
O síndico profissional é eleito pela assembleia como qualquer síndico, por isso a destituição do cargo segue o mesmo artigo 1.349. A diferença é que, além do cargo, existe um contrato de prestação de serviços com a pessoa física ou com a empresa. Antes de votar a destituição, é importante:
- ler as cláusulas de prazo, rescisão, aviso prévio e multa;
- verificar se há obrigação de transição, entrega de documentos e acesso a sistemas;
- avaliar se os motivos da destituição também configuram descumprimento do contrato, o que pode afastar a multa rescisória, conforme o caso;
- formalizar a rescisão por escrito, após a assembleia, com a ata anexada.
Destituir o síndico profissional sem observar o contrato pode gerar cobrança de multa ou indenização contra o condomínio. A assembleia decide sobre o cargo; o contrato define as consequências financeiras da saída.
Riscos de Uma Assembleia Mal Convocada
A destituição é uma das deliberações que mais geram ações de anulação de assembleia. Os erros mais comuns e suas consequências:
| Erro | Consequência possível |
|---|---|
| Destituição votada em “assuntos gerais” | Questionamento por falta de assembleia especialmente convocada |
| Condôminos não convocados | Pedido de anulação com base no artigo 1.354 do Código Civil |
| Abaixo-assinado sem um quarto dos condôminos | Alegação de convocação feita por quem não tinha legitimidade |
| Quórum calculado de forma errada | Discussão sobre a validade do resultado |
| Votos de inadimplentes ou procurações irregulares | Recontagem e possível anulação |
| Ata sem motivos ou sem contagem de votos | Dificuldade de provar a regularidade da decisão |
Se a assembleia for anulada, o síndico pode retornar ao cargo e os atos praticados pelo substituto podem ser questionados. Por isso, o investimento de tempo na convocação é menor que o custo de repetir todo o processo.
Papel do Conselho, dos Condôminos e da Administradora
Uma destituição bem conduzida costuma envolver três frentes:
- Conselho fiscal ou consultivo: examina as contas, emite parecer e formaliza pedidos de documentos. O parecer do conselho costuma ser uma das provas mais objetivas.
- Condôminos: organizam o abaixo-assinado, comparecem ou outorgam procurações e votam de forma informada.
- Administradora: fornece a relação de unidades e frações, a situação de adimplência para conferência do direito de voto, apoia a publicação do edital e, depois, a transição de contas, senhas e documentos.
Em situações de conflito, o apoio de um advogado condominial ajuda a revisar o edital, calcular o quórum à luz da convenção e acompanhar a assembleia. Para condomínios que preferem acompanhamento contínuo, a assessoria jurídica para condomínios cobre também assembleias, convenção e cobrança.
Depois da destituição, a assembleia precisa eleger um novo síndico. Veja os requisitos em Quem Pode Ser Síndico? Inquilino, Subsíndico, Inadimplente e Reeleição e o procedimento em Eleição de Síndico: Regras, Quórum, Mandato e Ata. Se o condomínio precisa de apoio para conduzir a assembleia com segurança, conheça o trabalho de advogado condominial da Santos & Cartea.
Perguntas Frequentes
Como destituir um síndico?
Reúna provas dos motivos (contas, atas, contratos), peça ao síndico a convocação de assembleia com a destituição na pauta e, se ele não convocar, faça um abaixo-assinado de um quarto dos condôminos para convocá-la. Na assembleia, a destituição é votada pelo quórum do art. 1.349 do Código Civil e registrada em ata, com a eleição do substituto.
O que diz o artigo 1.349 do Código Civil?
Que a assembleia especialmente convocada pode, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. É a regra central da destituição de síndico.
Quem pode destituir o síndico do condomínio?
Somente a assembleia dos condôminos, especialmente convocada para esse fim, pode destituir o síndico. A convocação pode partir do próprio síndico ou de condôminos que representem pelo menos um quarto do condomínio, normalmente por meio de abaixo-assinado. A convenção também pode atribuir essa iniciativa a outros órgãos, como o conselho.
Qual é o quórum para destituição de síndico?
O Código Civil exige o voto da maioria absoluta dos membros da assembleia. Há divergência sobre se esse número é calculado sobre todos os condôminos ou sobre os presentes, e a convenção pode trazer regra própria. Por isso, é recomendável conferir a convenção e calcular o quórum antes da assembleia.
A destituição de síndico exige 2/3 dos votos?
Não pelo Código Civil, que fala em maioria absoluta. O quórum de dois terços aparece na lei para outras matérias, como a alteração da convenção. Algumas convenções, porém, fixam quórum próprio para a destituição, e esse ponto deve ser verificado no caso concreto.
Precisa de motivo para destituir o síndico?
O artigo 1.349 do Código Civil menciona irregularidades, falta de prestação de contas e administração inconveniente. Registrar o motivo e as provas no edital e na ata reduz o risco de o síndico destituído questionar a decisão na Justiça.
Síndico destituído: quem assume o condomínio?
Depende da convenção. Em muitos condomínios o subsíndico assume provisoriamente. O mais seguro é incluir no mesmo edital a eleição do novo síndico, para que o condomínio não fique sem representante perante bancos, fornecedores e a Receita Federal.
O síndico destituído pode se candidatar de novo?
O Código Civil não traz proibição expressa. A convenção ou o regimento interno podem estabelecer restrições, e a assembleia pode, naturalmente, deixar de elegê-lo. Verifique o que diz a convenção do seu condomínio.
Como destituir um síndico profissional?
O rito é o mesmo do síndico morador: assembleia especialmente convocada e quórum do artigo 1.349 do Código Civil. Além disso, é preciso encerrar o contrato de prestação de serviços conforme as cláusulas de rescisão, aviso prévio e multa nele previstas.
Precisa conduzir uma destituição com segurança?
Fale com o escritório antes de publicar o edital e reduza o risco de anulação da assembleia.
Conclusão
A destituição de síndico é um direito da coletividade, mas depende de rito. Motivo documentado, assembleia especialmente convocada, convocação de todos os condôminos, quórum conferido à luz da convenção e ata completa são o que separa uma decisão estável de uma assembleia anulada. Quando o síndico é profissional, o contrato precisa ser tratado junto com o cargo. Conselho, condôminos e administradora, trabalhando com as mesmas informações, conseguem conduzir a troca de gestão com segurança.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.