A eleição de síndico é feita pela assembleia de condôminos, que escolhe o síndico para um mandato de até dois anos, renovável, conforme o artigo 1.347 do Código Civil. O síndico pode ser morador ou não, inclusive um síndico profissional. Em regra, a eleição acontece na assembleia geral ordinária e, salvo regra diferente na convenção, segue o quórum comum: maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais em primeira convocação, ou maioria dos presentes em segunda. Só vota quem está quite com o condomínio. Neste guia, voltado a síndicos, conselheiros e administradoras, você vê as regras, o passo a passo, a ata e os erros que levam à anulação.
Resumo rápido
Quem elege: a assembleia de condôminos. Mandato: até 2 anos, renovável (art. 1.347). Quem pode ser síndico: condômino ou pessoa de fora, inclusive síndico profissional. Quem vota: condômino quite, pessoalmente ou por procurador. Quórum: o geral dos arts. 1.352 e 1.353, salvo regra da convenção. Ata: registrada em cartório quando exigido pela convenção, por bancos ou para atualizar o CNPJ.
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Neste artigo:
- O que diz a lei sobre a eleição de síndico
- Quem pode ser candidato a síndico
- Quem pode votar na eleição
- Assembleia ordinária ou extraordinária?
- Edital de convocação e apresentação de chapa
- Quórum e forma de votação
- Subsíndico e conselho fiscal
- Passo a passo da eleição
- Ata de eleição e registro em cartório
- Anulação da eleição: erros mais comuns
- Perguntas frequentes
O Que Diz a Lei Sobre a Eleição de Síndico
A regra central está no artigo 1.347 do Código Civil:
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Desse texto saem quatro regras que valem para qualquer condomínio edilício:
- Quem escolhe é a assembleia. O síndico não é nomeado pela construtora, pela administradora ou pelo conselho, salvo a primeira gestão prevista no ato de instituição, que depois deve ser submetida à assembleia.
- O síndico pode não ser condômino. A lei admite um síndico de fora, o que abre espaço para o síndico profissional.
- O mandato tem limite. A convenção pode fixar prazo menor, mas não maior que dois anos.
- A reeleição é permitida. O Código Civil não limita o número de renovações; algumas convenções o fazem, e essa regra deve ser respeitada.
O artigo 1.350 completa o quadro: o síndico deve convocar, anualmente, a assembleia que aprova o orçamento, as contribuições e a prestação de contas e, eventualmente, elege o substituto. As competências do eleito estão no artigo 1.348 e são detalhadas no guia de funções do síndico; a visão geral das normas está no guia sobre a lei do condomínio.
Quem Pode Ser Candidato a Síndico
Como a lei permite que o síndico não seja condômino, o leque de candidatos é amplo. A tabela resume as situações mais comuns:
| Candidato | Pode ser eleito? | Observações |
|---|---|---|
| Proprietário morador | Sim | Situação mais comum; a convenção pode prever isenção da cota ou remuneração |
| Proprietário que não mora no prédio | Sim | Deve conseguir acompanhar a rotina do condomínio |
| Inquilino | Em regra, sim | Como a lei admite síndico não condômino, o inquilino pode ser eleito, salvo restrição na convenção |
| Síndico profissional (pessoa física ou empresa) | Sim | É eleito pela assembleia e, além disso, firma contrato de prestação de serviços |
| Condômino inadimplente | Depende da convenção | O Código Civil não proíbe expressamente; muitas convenções exigem que o candidato esteja quite |
Antes de aceitar candidaturas, a administradora deve conferir na convenção se há requisitos adicionais, como ser proprietário, estar quite, não ter sido destituído ou apresentar documentos. Sobre o morador em atraso, veja o guia condômino inadimplente.
Os requisitos de cada candidato, inclusive inquilino, subsíndico, condômino inadimplente e reeleição, estão detalhados em Quem Pode Ser Síndico? Inquilino, Subsíndico, Inadimplente e Reeleição.
Quem Pode Votar na Eleição
O direito de votar nas deliberações da assembleia pertence ao condômino que estiver quite (art. 1.335, III, do Código Civil). Na prática:
- Proprietário quite: vota pessoalmente ou por procurador. Veja o modelo de procuração para assembleia de condomínio.
- Proprietário inadimplente: não vota, nem por procurador. Pode, em regra, acompanhar a assembleia.
- Inquilino: vota se tiver procuração do proprietário. A Lei 4.591/1964 também prevê que o locatário pode votar nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias quando o locador não comparecer; a aplicação dessa regra após o Código Civil é discutida, e a convenção costuma tratar do tema.
- Unidade com vários proprietários: em regra, a unidade tem um voto (ou o peso da sua fração), exercido por um representante.
Para evitar discussões no dia, a administradora deve preparar a lista de unidades com a situação de adimplência atualizada e as frações ideais, se o voto for proporcional.
Assembleia Ordinária ou Extraordinária?
A eleição de síndico costuma acontecer na assembleia geral ordinária, a reunião anual prevista no artigo 1.350, ao fim do mandato. A assembleia extraordinária é usada quando a eleição precisa ocorrer fora do calendário, por exemplo:
- renúncia ou morte do síndico;
- destituição, caso em que é recomendável eleger o substituto na mesma assembleia (veja o guia de destituição de síndico);
- fim do mandato sem que a assembleia ordinária tenha sido realizada.
Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (arts. 1.350, § 1º, e 1.355). Em qualquer caso, a eleição precisa constar expressamente da pauta do edital.
Edital de Convocação e Apresentação de Chapa
O Código Civil não fixa um prazo mínimo de antecedência para o edital: essa regra vem da convenção. O que a lei exige é que todos os condôminos sejam convocados (art. 1.354). Um edital de eleição bem feito traz:
- identificação do condomínio e tipo de assembleia;
- data, horário da primeira e da segunda convocação e local ou plataforma, se for online;
- pauta expressa, por exemplo: “eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal para o mandato de (período)”;
- regras para inscrição de candidatos ou chapas, se a convenção ou a prática do condomínio as prever;
- orientação sobre procurações e sobre o impedimento de voto de quem não estiver quite;
- assinatura de quem convoca e forma de envio, conforme a convenção.
A apresentação de chapa (síndico, subsíndico e conselheiros concorrendo juntos) não é exigida pela lei. Ela é útil para organizar a votação, mas, se a convenção prevê eleição separada para cada cargo, a chapa não pode substituir esse rito. O guia de assembleia de condomínio traz um modelo de edital em Word.
Quórum e Forma de Votação
O Código Civil não criou quórum especial para eleger o síndico. Por isso, salvo regra diferente na convenção, aplicam-se as regras gerais:
| Situação | Regra |
|---|---|
| Primeira convocação | Maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352) |
| Segunda convocação | Maioria dos votos dos presentes (art. 1.353) |
| Peso do voto | Proporcional à fração ideal, salvo se a convenção adotar um voto por unidade (art. 1.352, parágrafo único) |
| Assembleia online | Permitida se a convenção não proibir, com direito de voz, debate e voto (art. 1.354-A) |
Algumas dúvidas frequentes sobre a votação:
- Chapa única ou aclamação: quando há um único candidato, a eleição pode ser feita por aclamação, desde que a ata registre que não houve oposição ou que se fez a contagem quando alguém pediu.
- Voto secreto: não é exigido pela lei. Se for adotado, é preciso garantir a conferência do direito de voto e do peso de cada unidade.
- Empate: a lei não traz critério de desempate. Vale o que a convenção disser; na falta de regra, a solução mais segura costuma ser uma nova votação entre os empatados, com critério aprovado pela própria assembleia antes da contagem.
Subsíndico e Conselho Fiscal
O subsíndico não está previsto no Código Civil. A função, quando existe, vem da convenção, que define se ele substitui o síndico em ausências e se assume em caso de vacância. Já o conselho fiscal tem previsão legal: o artigo 1.356 permite que o condomínio tenha um conselho fiscal de três membros, eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, com a função de dar parecer sobre as contas do síndico. Veja o guia de conselho fiscal e prestação de contas.
É comum eleger síndico, subsíndico e conselho na mesma assembleia. Nesse caso, o edital deve mencionar todos os cargos, e a ata deve registrar o resultado de cada um.
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Passo a Passo da Eleição de Síndico
- Leia a convenção. Confira prazo do mandato, requisitos dos candidatos, antecedência e forma do edital, quórum próprio e regras sobre subsíndico e conselho.
- Organize o calendário. Planeje a assembleia antes do fim do mandato, para que o condomínio não fique sem representante.
- Publique o edital. Inclua a eleição na pauta e convoque todos os condôminos, pela forma prevista na convenção.
- Receba as candidaturas. Se houver prazo de inscrição, divulgue os candidatos ou chapas antes da assembleia.
- Prepare a lista de presença. Com unidades, frações ideais, situação de adimplência e espaço para anexar procurações.
- Abra a assembleia. Eleja presidente e secretário, confira o quórum e a convocação e leia a pauta.
- Vote e apure. Registre os votos de cada candidato e, quando o voto for por fração ideal, o peso correspondente.
- Lavre a ata. Com o resultado, o período do mandato e, se aprovada, a remuneração ou isenção do síndico.
- Faça a transição. Registre a ata quando necessário, atualize o responsável no CNPJ, comunique banco, administradora, fornecedores e funcionários e receba do síndico anterior documentos, senhas e valores.
Ata de Eleição e Registro em Cartório
A ata é o documento que comprova a eleição perante bancos, a Receita Federal, fornecedores e o Judiciário. Ela deve conter, no mínimo: data, hora e local ou plataforma; tipo de assembleia e convocação; presidente e secretário; quórum de instalação; candidatos e votos obtidos; nome e qualificação do eleito; período do mandato; e assinaturas, conforme a convenção. Anexe a lista de presença e as procurações.
Quem assina a ata, em regra, são o presidente e o secretário da mesa, salvo exigência diferente na convenção. O Código Civil não obriga o registro da ata de eleição, mas na prática ele costuma ser exigido por bancos e para a atualização do responsável pelo CNPJ do condomínio. O registro normalmente é feito no Cartório de Registro de Títulos e Documentos; confirme a exigência local e o que diz a convenção.
Anulação da Eleição: Erros Mais Comuns
Uma eleição pode ser questionada judicialmente por condôminos que se sintam prejudicados. Os erros que mais aparecem são:
| Erro | Risco |
|---|---|
| Eleição fora da pauta ou em “assuntos gerais” | Alegação de surpresa e falta de convocação específica |
| Condôminos não convocados | Pedido de anulação com base no art. 1.354 |
| Votos de inadimplentes ou procurações irregulares | Recontagem e possível inversão do resultado |
| Mandato superior a dois anos | Excesso de prazo em relação ao art. 1.347 |
| Candidato que não atende aos requisitos da convenção | Questionamento da validade da eleição |
| Ata sem contagem de votos ou sem lista de presença | Dificuldade de provar a regularidade |
Os prazos e o caminho para anular uma assembleia estão explicados no guia de assembleia de condomínio. Em eleições disputadas, o acompanhamento de um advogado condominial na preparação do edital e da ata reduz bastante o espaço para questionamentos. A Santos & Cartea atua há mais de 20 anos e tem equipe dedicada à área condominial, com atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil.
Perguntas Frequentes
Como funciona a eleição de síndico?
A eleição é feita em assembleia, normalmente a ordinária anual, convocada por edital que inclua a eleição na pauta. Os condôminos quites votam pessoalmente ou por procurador, e o eleito assume para um mandato de até dois anos, renovável, conforme o artigo 1.347 do Código Civil.
Qual o quórum para eleição de síndico?
O Código Civil não fixa quórum especial. Salvo regra da convenção, vale a maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais em primeira convocação, e a maioria dos votos dos presentes em segunda convocação.
Qual o mandato do síndico pelo Código Civil?
O mandato é de no máximo dois anos e pode ser renovado. A convenção pode prever prazo menor e pode limitar o número de reeleições.
Inquilino pode ser síndico?
Em regra, sim. Como o artigo 1.347 do Código Civil permite que o síndico não seja condômino, o inquilino pode ser eleito, a menos que a convenção estabeleça restrição.
Condômino inadimplente pode votar na eleição de síndico?
Não. O artigo 1.335, III, do Código Civil garante o direito de voto ao condômino que estiver quite. O inadimplente também não pode votar por meio de procurador.
A eleição de síndico é em assembleia ordinária ou extraordinária?
Normalmente na assembleia ordinária anual, ao fim do mandato. A assembleia extraordinária é usada quando a eleição precisa ocorrer fora do calendário, como em caso de renúncia, morte ou destituição do síndico.
A ata de eleição de síndico precisa ser registrada?
A lei não obriga o registro, mas bancos e a atualização do CNPJ do condomínio costumam exigir a ata registrada, normalmente no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. A convenção também pode exigir o registro.
Síndico ou administradora com eleição marcada?
Envie seu caso para análise com a convenção e o edital. Atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil.
Conclusão
A eleição de síndico parece simples, mas é uma das decisões mais importantes do condomínio: define quem representa o prédio por até dois anos perante bancos, fornecedores, funcionários e a Justiça. Convenção conferida, edital com pauta expressa, lista de presença com adimplência e frações, procurações válidas e ata completa são o que garante uma posse tranquila e uma gestão sem questionamentos.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.