O inquilino pode votar em assembleia de condomínio em duas situações. A primeira está na lei: nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias, o locatário pode votar se o proprietário não comparecer (art. 24, § 4º, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 9.267/1996). A segunda é por procuração: com poderes dados pelo proprietário, o inquilino vota em qualquer assunto, nos limites do mandato e da convenção. Já o condômino inadimplente não pode votar: o Código Civil garante o direito de votar e de participar das deliberações ao condômino que estiver quite (art. 1.335, III). O síndico pode votar se também for condômino, como qualquer outro, mas deve evitar votar em assuntos em que tenha interesse próprio, como a aprovação das suas contas. O síndico profissional que não é dono de unidade não vota.
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Neste artigo:
- Quem tem direito de votar na assembleia
- Inquilino pode votar em assembleia?
- Inquilino com procuração
- Condômino inadimplente pode votar?
- Síndico pode votar?
- Outros casos: promitente comprador, herdeiros e casal
- Como o síndico deve conferir quem vota
- Perguntas frequentes
Quem Tem Direito de Votar na Assembleia
O direito de voto pertence ao condômino, ou seja, ao proprietário da unidade. O Código Civil diz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (art. 1.335, III). O Código também equipara aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos sobre as unidades (art. 1.334, § 2º).
| Pessoa | Pode votar? | Base |
|---|---|---|
| Proprietário em dia | Sim | Art. 1.335, III, do Código Civil |
| Promitente comprador ou cessionário | Sim, salvo disposição em contrário | Art. 1.334, § 2º, do Código Civil |
| Inquilino, sem procuração | Só em assuntos que não envolvam despesas extraordinárias e se o proprietário não comparecer | Art. 24, § 4º, da Lei 4.591/1964 |
| Inquilino ou terceiro com procuração | Sim, nos limites da procuração e da convenção | Mandato (Código Civil) |
| Condômino inadimplente | Não | Art. 1.335, III, do Código Civil |
| Síndico que é condômino | Sim, como condômino, com cautela em temas de interesse próprio | Art. 1.335, III |
| Síndico profissional sem unidade | Não | Não é condômino |
O peso de cada voto também importa. Salvo disposição diversa da convenção, os votos são proporcionais às frações ideais (art. 1.352, parágrafo único). Veja como isso funciona em fração ideal no condomínio e as regras gerais em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
Inquilino Pode Votar em Assembleia?
Sim, em situação limitada. A Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 9.267/1996, prevê que, nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça (art. 24, § 4º). São, portanto, três condições:
- Ser locatário da unidade, com contrato de locação.
- Ausência do proprietário na assembleia. Se o dono comparecer, só ele vota.
- Assunto que não envolva despesa extraordinária. O inquilino pode votar, por exemplo, sobre regras de convivência, horários, uso do salão de festas ou despesas ordinárias. Não pode votar sem procuração em obras estruturais, pintura de fachada, equipamentos de segurança ou fundo de reserva, que são despesas do proprietário.
A lógica é simples: o inquilino paga as despesas ordinárias e convive com as regras do prédio, por isso pode opinar sobre elas. As despesas extraordinárias são do proprietário, conforme a Lei do Inquilinato (art. 22, X, e parágrafo único, da Lei 8.245/1991), e por isso só ele decide sobre elas.
Há discussão sobre a aplicação dessa regra da Lei 4.591/1964 depois do Código Civil de 2002, que não trata do voto do inquilino. A posição mais comum é que a regra continua aplicável, porque o Código Civil não a contrariou. Mesmo assim, é importante conferir o que diz a convenção e, na dúvida, pedir que o inquilino apresente procuração.
E se a pauta misturar assuntos? O inquilino pode votar nos itens ordinários e deve ser impedido de votar nos itens que envolvem despesa extraordinária. A ata deve registrar essa separação, para evitar questionamentos sobre o quórum.
Inquilino com Procuração
A forma mais segura de o inquilino participar é por procuração do proprietário. Com ela, o inquilino atua como representante do dono e pode votar em qualquer tema, inclusive despesas extraordinárias, desde que a procuração dê esses poderes. Pontos de atenção:
- Poderes específicos: a procuração pode ser geral para assembleias ou específica para uma reunião. Para temas sensíveis, como alteração de convenção, é recomendável procuração com poderes expressos.
- Exigências da convenção: algumas convenções exigem firma reconhecida, limitam o número de procurações por pessoa ou proíbem que o síndico e membros do conselho as recebam.
- Entrega antes da assembleia: a procuração deve ser apresentada na lista de presença e arquivada com a ata.
Para facilitar, use o Modelo de Procuração para Assembleia de Condomínio em Word.
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Condômino Inadimplente Pode Votar?
Não. O art. 1.335, III, do Código Civil condiciona o direito de votar e de participar das deliberações a estar quite com o condomínio. A regra existe para evitar que quem não contribui decida sobre o dinheiro dos outros.
Algumas dúvidas frequentes sobre esse ponto:
- O inadimplente pode assistir à assembleia? O texto legal fala em votar e participar estando quite. Na prática, muitos condomínios permitem a presença, sem direito a voto e a ser votado, e a convenção pode tratar do tema. O ideal é definir a regra antes, para evitar tumulto.
- Quem está pagando um acordo em dia pode votar? O tema é discutido. Há entendimento de que o condômino com acordo em dia deve ser tratado como quite, enquanto outros consideram que a dívida só deixa de existir com o pagamento total. A convenção ou o próprio termo de acordo podem resolver a questão. Veja Dívida de Condomínio Pode Ser Parcelada em Quantas Vezes? Regras e Modelo de Acordo.
- A dívida está sendo discutida na Justiça. Se o débito é contestado judicialmente, há margem para discussão, e a situação deve ser analisada caso a caso.
- Atraso de poucos dias também impede o voto? Em princípio, sim, se a cota estiver vencida e não paga na data da assembleia. Por isso, a administradora deve fornecer a lista de unidades em atraso atualizada até a véspera.
- O inquilino pode votar se o proprietário estiver inadimplente? A restrição recai sobre a unidade em atraso. Admitir o voto do inquilino ou do procurador nesse caso pode ser questionado como forma de contornar a regra.
Impedir o voto não é penalidade adicional nem exposição do devedor: é a aplicação da lei. A lista de inadimplentes deve ser usada apenas na conferência da mesa, sem divulgação vexatória. Os limites estão em Condômino Inadimplente: O Que o Síndico Pode e Não Pode Fazer.
Síndico Pode Votar?
Depende de quem é o síndico:
- Síndico morador, que é condômino e está em dia: pode votar como qualquer condômino. O cargo não retira o direito de voto ligado à unidade.
- Síndico profissional ou externo: não é condômino e, por isso, não vota. Ele conduz a assembleia ou apresenta os assuntos, mas não participa da votação. Veja Síndico Profissional: o Que É e os Aspectos Legais da Contratação.
Mesmo quando pode votar, o síndico deve ter cautela em assuntos de interesse próprio. Os exemplos mais comuns são:
- aprovação das suas próprias contas;
- fixação da sua remuneração ou isenção de cota;
- votação sobre a sua destituição;
- contratação de empresa ligada a ele.
O Código Civil não traz uma regra expressa de impedimento do síndico nesses casos, mas a doutrina aponta o conflito de interesses, e o voto pode ser questionado. A abstenção, registrada em ata, evita discussão. Sobre a eleição e as funções, veja Eleição de Síndico: Regras, Quórum, Mandato e Ata.
O síndico pode receber procurações? A lei não proíbe, mas muitas convenções vedam ou limitam, justamente para evitar que o síndico concentre votos em matérias de seu interesse. Confira a convenção antes da assembleia.
Outros Casos: Promitente Comprador, Herdeiros e Casal
| Situação | Como costuma ser tratada |
|---|---|
| Promitente comprador com contrato | Equiparado ao proprietário, salvo disposição em contrário (art. 1.334, § 2º, do Código Civil) |
| Unidade com vários proprietários | A unidade tem um voto (ou o peso da sua fração); os coproprietários devem indicar quem vota |
| Casal proprietário | Um dos cônjuges vota pela unidade; a convenção pode exigir indicação prévia |
| Espólio (proprietário falecido) | Vota o inventariante, como representante do espólio |
| Unidade de pessoa jurídica | Vota o representante legal, com documento que comprove os poderes |
| Morador comodatário (filho, parente) | Não vota sem procuração do proprietário |
As assembleias por meio eletrônico, admitidas pelo Código Civil desde 2022 quando não vedadas pela convenção, seguem as mesmas regras de quem pode votar. A plataforma deve permitir identificar o votante e a unidade.
Como o Síndico Deve Conferir Quem Vota
- Peça à administradora a lista atualizada de proprietários e de unidades em atraso, com data de corte próxima à assembleia.
- Prepare a lista de presença com a unidade, o nome, a qualidade (proprietário, procurador, inquilino) e a assinatura.
- Confira as procurações na entrada: poderes, assinatura e regras da convenção.
- Identifique os inquilinos que votarão sem procuração e informe os itens em que poderão votar.
- Separe a votação por item, registrando em ata o número de votos e quem foi impedido de votar e por quê.
- Arquive tudo com a ata: lista, procurações e o relatório de inadimplência usado.
Erros na contagem de votos estão entre as causas mais comuns de anulação de deliberações. Uma conferência bem feita protege as decisões tomadas.
Perguntas Frequentes
Inquilino pode votar em assembleia de condomínio?
Sim, nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias, se o proprietário não comparecer (art. 24, § 4º, da Lei 4.591/1964). Com procuração do proprietário, pode votar em qualquer assunto, nos limites do mandato e da convenção.
Inquilino pode votar sobre obras e fundo de reserva?
Sem procuração, não, porque obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva são despesas extraordinárias, de responsabilidade do proprietário. Com procuração que dê esses poderes, pode.
Condômino inadimplente pode votar?
Não. O Código Civil garante o direito de votar e de participar das deliberações ao condômino que estiver quite (art. 1.335, III).
Condômino com acordo de parcelamento em dia pode votar?
O tema é discutido. Há entendimento de que o acordo em dia permite o voto, e outro de que a dívida só deixa de existir com o pagamento total. A convenção ou o termo de acordo podem definir a questão.
Síndico pode votar na assembleia?
Se for condômino e estiver em dia, sim, como qualquer condômino. Deve evitar votar em assuntos de interesse próprio, como a aprovação das suas contas. O síndico profissional que não é dono de unidade não vota.
O inquilino precisa de procuração para participar da assembleia?
Para votar em assuntos que não envolvam despesas extraordinárias, na ausência do proprietário, não. Para votar em despesas extraordinárias, sim. A convenção pode trazer exigências próprias sobre a participação de inquilinos.
Morador que não é dono nem inquilino pode votar?
Não, sem procuração do proprietário. Filhos, parentes e outros ocupantes só votam como procuradores.
Envie seu caso para análise
Síndicos, administradoras e condôminos podem enviar a convenção, a ata e a lista de presença para orientação sobre direito de voto, quórum e eventual anulação de deliberações.
Conclusão
O voto na assembleia pertence ao condômino que está em dia. O inquilino pode votar sem procuração apenas nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias e quando o proprietário não comparecer; com procuração, pode votar em qualquer tema permitido pelo mandato e pela convenção. O condômino inadimplente não vota, e o síndico vota apenas se for condômino, com cautela nos assuntos em que tem interesse. Para o síndico e a administradora, conferir com antecedência a lista de proprietários, as unidades em atraso e as procurações, e registrar tudo em ata, é a forma mais segura de evitar que uma deliberação seja anulada.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.