Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação

A assembleia de condomínio é a reunião dos condôminos em que se tomam as decisões do condomínio. Pelo Código Civil, o síndico deve convocar ao menos uma assembleia ordinária por ano para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas, e assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Todos os condôminos precisam ser convocados, sob pena de a assembleia não poder deliberar. Em primeira convocação, as decisões exigem maioria dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais; em segunda, basta a maioria dos presentes, salvo quórum especial. Só vota quem está quite. Abaixo você entende cada etapa, baixa um modelo de edital em Word e vê como evitar a anulação das decisões.

Neste artigo:

• Assembleia ordinária e extraordinária
• Convocação: quem convoca, prazo e edital
• Quórum da assembleia de condomínio
• Quem pode votar
• Assembleia online
• Ata de assembleia de condomínio
• Prazo para anular assembleia
• Como evitar a anulação
• Perguntas frequentes

Assembleia Ordinária e Extraordinária

A assembleia geral ordinária está prevista no art. 1.350 do Código Civil: o síndico deve convocá-la anualmente, na forma prevista na convenção, para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger o novo síndico e alterar o regimento interno. Se o síndico não a convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo; se a assembleia não se reunir, o juiz decide, a requerimento de qualquer condômino.

A assembleia extraordinária trata de qualquer assunto que não possa esperar a ordinária ou que exija deliberação específica, como obras, alteração da convenção, aplicação de sanções ou destituição de síndico. Pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355).

Convocação: Quem Convoca, Prazo Mínimo e Edital

A regra mais importante está no art. 1.354 do Código Civil: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados. Basta um condômino não convocado para abrir espaço a um pedido de anulação. Por isso, o síndico deve usar os meios previstos na convenção e guardar a prova do envio a cada unidade.

Sobre o prazo mínimo de convocação, o Código Civil não fixa um número de dias: a antecedência é definida pela convenção, que também costuma dizer como o edital deve ser enviado (carta, e-mail, aplicativo, afixação em quadro de avisos). Se a convenção for omissa, o prazo deve ser suficiente para que todos tomem conhecimento da reunião e da pauta.

O edital de convocação deve conter, no mínimo:

• identificação do condomínio e do tipo de assembleia (ordinária ou extraordinária);
• data, horário da primeira e da segunda convocação e local ou link de acesso;
• ordem do dia numerada, com cada assunto descrito de forma clara;
• regras sobre procuração e sobre o direito de voto;
• assinatura de quem convoca.

O modelo de edital de convocação em Word deste artigo já traz esses campos. Ajuste-o ao que a convenção do seu condomínio exige.

Quórum da Assembleia de Condomínio

O Código Civil diferencia a primeira e a segunda convocação:

• Primeira convocação (art. 1.352): salvo quórum especial, as deliberações são tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
• Segunda convocação (art. 1.353): a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). A Lei 14.309/2022 também passou a permitir que, não atingido um quórum especial, a assembleia seja convertida em sessão permanente, observadas as condições do art. 1.353.

Algumas matérias têm quórum especial no Código Civil:

Para a alteração da convenção, veja o detalhamento em convenção de condomínio: o que é, como alterar e quórum.

Quem Pode Votar na Assembleia de Condomínio

O art. 1.335, III, do Código Civil garante ao condômino o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. O condômino em atraso pode comparecer, mas não vota, nem por procurador. Entenda os limites no artigo sobre o condômino inadimplente.

• Proprietário quite: vota pessoalmente ou por procurador. Veja o modelo de procuração para assembleia de condomínio.
• Promitente comprador e cessionário: equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário (art. 1.334, § 2º).
• Unidade com mais de um dono: os coproprietários indicam quem representa a unidade.
• Inquilino: com procuração do proprietário, vota normalmente. Sem procuração, a Lei 4.591/1964 prevê o voto do locatário em decisões que não envolvam despesas extraordinárias, quando o proprietário não comparece. Como a aplicação dessa regra após o Código Civil é discutida, a procuração é o caminho mais seguro.

Assembleia de Condomínio Online

A Lei 14.309/2022 incluiu no Código Civil o art. 1.354-A, que permite a convocação, a realização e a deliberação de qualquer modalidade de assembleia de forma eletrônica, desde que a convenção não o proíba e que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. Na prática, o edital deve informar que a assembleia será eletrônica e como acessar a plataforma, e o condomínio deve conseguir identificar quem vota e registrar o resultado. Se a convenção é antiga e não trata do tema, vale regulamentar o formato.

Ata de Assembleia de Condomínio

A ata é a prova do que foi decidido. Uma ata de assembleia de condomínio bem feita deve registrar:

• condomínio, data, hora e local ou plataforma;
• em qual convocação a assembleia foi instalada;
• presidente e secretário da mesa;
• lista de presença e procurações, que podem ficar anexas;
• cada item da ordem do dia, com resumo da discussão e o resultado da votação, indicando votos a favor, contra e abstenções quando houver quórum especial;
• assinaturas exigidas pela convenção.

Depois da reunião, a ata deve ser disponibilizada aos condôminos no prazo e na forma que a convenção prevê. Decisões que alteram a convenção devem ser levadas ao Cartório de Registro de Imóveis; em outros casos, o registro em cartório pode ser exigido por bancos, órgãos públicos ou pela própria convenção.

Prazo Para Anular Assembleia de Condomínio

Qualquer condômino prejudicado pode pedir judicialmente a anulação de uma deliberação tomada com vício. O Código Civil não traz um prazo específico para a anulação de assembleia de condomínio. Para atos anuláveis sem prazo próprio, o art. 179 do Código Civil fixa o prazo de dois anos. Já o negócio nulo não se convalida com o decurso do tempo (art. 169). Saber se o vício torna a deliberação anulável ou nula depende do caso, por isso quem pretende questionar uma assembleia, ou defendê-la, deve agir cedo.

Os motivos mais comuns de anulação são:

• condômino não convocado;
• deliberação sobre assunto que não constava da ordem do dia;
• quórum especial não atingido ou calculado de forma errada;
• voto de condômino inadimplente decisivo para o resultado;
• procurações irregulares ou acima do limite da convenção;
• convocação feita por quem não tinha legitimidade;
• ata que não corresponde ao que foi votado.

Como Evitar a Anulação da Assembleia

1. Leia a convenção antes de convocar: prazo, meio de envio, quóruns, regras de procuração e assembleia virtual.
2. Convoque todos e guarde a prova: protocolo, e-mail, aplicativo ou aviso de recebimento, unidade por unidade.
3. Escreva uma pauta clara e numerada: cada decisão importante deve estar expressamente prevista. Evite o item genérico “assuntos gerais” para deliberações relevantes.
4. Confira a adimplência e as procurações na abertura: tenha a lista de unidades em atraso e anexe as procurações à ata.
5. Apure o quórum pela fração ideal: quando a convenção não dispõe de outra forma, o voto é proporcional à fração ideal.
6. Registre na ata o resultado de cada item: com a contagem de votos nas matérias de quórum especial.
7. Divulgue a ata: no prazo e na forma da convenção.

Para pautas sensíveis, como obras de valor alto, alteração da convenção ou destituição, o apoio jurídico antes da reunião costuma ser mais simples do que discutir a anulação depois. Esse acompanhamento faz parte da assessoria jurídica para condomínios e do trabalho do advogado condominial da Santos & Cartea, com atendimento remoto em todo o Brasil.

Perguntas Frequentes

Qual o prazo mínimo de convocação da assembleia de condomínio?

O Código Civil não fixa um prazo mínimo. A antecedência é definida pela convenção do condomínio. Se ela for omissa, a convocação deve ser feita com tempo suficiente para que todos os condôminos tomem conhecimento da data e da pauta.

Qual o quórum mínimo para a assembleia de condomínio?

Em primeira convocação, as deliberações exigem maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, basta a maioria dos votos dos presentes. As matérias com quórum especial, como alteração da convenção, seguem a regra própria.

Quem pode votar na assembleia de condomínio?

Pode votar o condômino quite com as contribuições, pessoalmente ou por procurador. Promitentes compradores e cessionários de direitos são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário da convenção. Os votos são, em regra, proporcionais às frações ideais.

O inquilino pode votar na assembleia de condomínio?

Com procuração do proprietário, sim. Sem procuração, a Lei 4.591/1964 prevê que o locatário pode votar nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias, caso o proprietário não compareça. A aplicação dessa regra após o Código Civil de 2002 é discutida, por isso a procuração é o caminho mais seguro.

A assembleia de condomínio pode ser online?

Sim. O Código Civil permite que a convocação, a realização e a deliberação das assembleias sejam feitas de forma eletrônica, desde que a convenção não proíba e que sejam preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos.

Qual o prazo para anular uma assembleia de condomínio?

O Código Civil não tem um prazo específico para isso. Para atos anuláveis sem prazo próprio, aplica-se o prazo de dois anos do art. 179. Vícios graves, que tornam a deliberação nula, não se convalidam com o tempo. Como o enquadramento depende do caso, é recomendável buscar orientação assim que a irregularidade for percebida.

O que deve constar na ata de assembleia de condomínio?

Identificação do condomínio, data, hora, local ou plataforma, convocação em que a assembleia foi instalada, presidente e secretário, presenças e procurações, cada item da ordem do dia com a discussão resumida e o resultado da votação, e as assinaturas exigidas pela convenção.

Conclusão

Uma assembleia de condomínio válida depende de quatro cuidados: convocar todos os condôminos na forma da convenção, respeitar o quórum de cada matéria, permitir o voto apenas de quem está quite e registrar tudo em ata. Use o modelo de edital para organizar a convocação, confira a convenção do seu condomínio e, nas pautas mais sensíveis, busque orientação antes da reunião.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.