Regimento Interno do Condomínio: Regras e Modelo Para Adaptar

O regimento interno do condomínio é o conjunto de regras de convivência e de uso das áreas comuns: horários de silêncio, salão de festas, piscina, garagem, mudanças, obras, animais e portaria. Ele é previsto pela convenção (art. 1.334, V, do Código Civil), aprovado e alterado pela assembleia e não pode contrariar a convenção nem a lei. Desde 2004, o Código Civil não exige mais dois terços para alterá-lo: vale o quórum previsto na convenção. Neste guia, para síndicos e administradoras, você vê o que o regimento pode conter, como aprovar e um modelo de regimento interno em texto para copiar e adaptar.

Neste artigo:

• O que é o regimento interno
• Regimento interno x convenção
• O que o regimento pode e não pode conter
• Como aprovar e alterar: quórum
• Multas por descumprimento do regimento
• Modelo de regimento interno para adaptar
• Como usar o modelo com segurança
• Perguntas frequentes

O Que É o Regimento Interno do Condomínio

Enquanto a convenção é o “estatuto” do condomínio, com as regras estruturais (frações, rateio, administração, assembleias e sanções), o regimento interno cuida do dia a dia. O artigo 1.334, V, do Código Civil diz que a convenção determinará o regimento interno, e o artigo 1.350 prevê que a assembleia anual pode alterá-lo.

O regimento vale para todos que estão no condomínio: proprietários, inquilinos, familiares, visitantes, prestadores de serviço e funcionários. Cabe ao síndico cumpri-lo e fazê-lo cumprir (art. 1.348, IV), como explicamos no guia de funções do síndico.

Regimento Interno x Convenção

Se uma regra do regimento contraria a convenção ou a lei, ela pode ser afastada. O guia de convenção de condomínio e o de lei do condomínio detalham essa hierarquia.

O Que o Regimento Pode e Não Pode Conter

Pode conter, entre outras regras:

• horários de silêncio e de uso das áreas comuns;
• reserva e uso do salão de festas, churrasqueira, piscina, academia e playground;
• regras de garagem, circulação e estacionamento;
• procedimento para mudanças, entregas e uso do elevador de serviço;
• regras para obras nas unidades, incluindo comunicação prévia e responsável técnico, em linha com a norma técnica ABNT NBR 16.280;
• circulação de animais nas áreas comuns;
• coleta de lixo, portaria, controle de acesso e proteção de dados de moradores;
• procedimento de advertência e multa, com direito de defesa.

Não pode:

• contrariar a convenção ou a lei (por exemplo, criar multa por atraso acima de 2%);
• proibir de forma genérica a permanência de animais que não ofereçam risco à segurança, à higiene ou ao sossego, conforme entendimento do STJ;
• impedir o inadimplente de usar áreas comuns ou expô-lo publicamente (veja o guia condômino inadimplente);
• criar obrigações que dependem de alteração da convenção, como mudar a forma de rateio das despesas;
• discriminar moradores, visitantes ou funcionários.

Como Aprovar e Alterar o Regimento Interno: Quórum

Na redação original do Código Civil, o artigo 1.351 exigia dois terços dos votos tanto para alterar a convenção quanto o regimento interno. Em 2004, a Lei 10.931 retirou o regimento desse dispositivo. Desde então:

• vale o quórum previsto na convenção para aprovar ou alterar o regimento;
• se a convenção for omissa, aplica-se, em regra, o quórum geral das deliberações da assembleia (arts. 1.352 e 1.353);
• se a convenção ainda repete os dois terços, esse quórum deve ser respeitado enquanto ela não for alterada.

A alteração deve constar expressamente da pauta do edital, de preferência com a minuta anexada ou disponível para consulta. O guia de assembleia de condomínio traz um modelo de edital. O síndico não pode alterar o regimento sozinho; ele pode, no máximo, propor a minuta e decidir casos omissos de forma provisória, levando-os depois à assembleia.

Multas Por Descumprimento do Regimento

A multa por descumprimento de deveres deve estar prevista na convenção ou no ato constitutivo e não pode ultrapassar cinco vezes o valor da contribuição mensal (art. 1.336, § 2º). Para o condômino que descumpre reiteradamente seus deveres, ou com comportamento antissocial, o artigo 1.337 prevê penalidades maiores. Na prática, o regimento descreve as condutas e o procedimento; a convenção dá a base para a multa.

Para que a multa resista a um questionamento, o procedimento deve incluir: registro da ocorrência, notificação ao responsável, prazo para defesa, decisão fundamentada e possibilidade de recurso à assembleia, se a convenção prever. O passo a passo está no guia de multa condominial.

Modelo de Regimento Interno Para Adaptar

Aviso importante: o modelo abaixo é genérico e serve apenas como ponto de partida. Antes de usar, adapte os trechos entre [colchetes], confira a compatibilidade com a convenção do seu condomínio e com a legislação municipal e submeta o texto à aprovação da assembleia, com o quórum previsto na convenção. O regimento só tem validade depois de aprovado em assembleia. Para copiar, selecione o texto e cole em um editor como o Word.

REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO]
CAPÍTULO I – DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Este Regimento Interno disciplina o uso das unidades e das áreas comuns do Condomínio [NOME], situado em [ENDEREÇO], e complementa a Convenção do Condomínio registrada em [CARTÓRIO/MATRÍCULA].
Art. 2º Este Regimento obriga proprietários, locatários, ocupantes a qualquer título, visitantes, prestadores de serviço e funcionários.
Art. 3º Em caso de conflito, prevalecem a lei e a Convenção sobre este Regimento.
CAPÍTULO II – DEVERES GERAIS
Art. 4º São deveres de todos os moradores e usuários:
I – respeitar o sossego, a segurança e a salubridade dos demais;
II – conservar as áreas comuns e responder pelos danos que causarem, inclusive por seus visitantes e prestadores de serviço;
III – não alterar a fachada, as esquadrias externas e as partes comuns sem autorização na forma da Convenção;
IV – manter atualizado junto à administração o cadastro dos ocupantes da unidade.
CAPÍTULO III – SILÊNCIO E CONVIVÊNCIA
Art. 5º Das [22h] às [8h], de domingo a quinta-feira, e das [23h] às [9h], às sextas-feiras, sábados e vésperas de feriado, devem ser evitados ruídos que perturbem os vizinhos, observada a legislação municipal.
Parágrafo único. Fora desses horários, o uso de som e a realização de atividades ruidosas também devem respeitar o sossego dos demais moradores.
CAPÍTULO IV – ÁREAS COMUNS
Art. 6º O salão de festas e a churrasqueira serão reservados junto à [ADMINISTRAÇÃO/PORTARIA] com antecedência mínima de [X] dias, mediante [TAXA DE USO APROVADA EM ASSEMBLEIA, SE HOUVER].
Art. 7º O responsável pela reserva responde pela limpeza, pela lista de convidados entregue à portaria e por eventuais danos.
Art. 8º A piscina funcionará das [X] às [X] horas; menores de [X] anos somente acompanhados de responsável.
Art. 9º A academia e o playground funcionarão das [X] às [X] horas, conforme as regras afixadas no local.
CAPÍTULO V – GARAGEM
Art. 10. Cada unidade utilizará somente a(s) vaga(s) a que tem direito, conforme [CONVENÇÃO/SORTEIO/ESCRITURA].
Art. 11. É vedado estacionar em áreas de circulação, usar a vaga como depósito e trafegar acima de [X] km/h.
Art. 12. A locação de vaga a pessoas estranhas ao condomínio depende de autorização expressa na Convenção.
CAPÍTULO VI – ANIMAIS
Art. 13. É permitida a permanência de animais domésticos nas unidades, desde que não ofereçam risco à segurança, à higiene ou ao sossego dos moradores.
Art. 14. Nas áreas comuns, os animais devem circular [NO COLO/COM GUIA], pelo [ELEVADOR DE SERVIÇO/ACESSO INDICADO], cabendo ao tutor recolher dejetos e responder por danos.
CAPÍTULO VII – MUDANÇAS E ENTREGAS
Art. 15. Mudanças serão agendadas com [X] dias de antecedência e realizadas das [X] às [X] horas, em [DIAS PERMITIDOS], pelo elevador de serviço, com proteção das paredes e pisos.
Art. 16. Entregas serão recebidas [NA PORTARIA/NA UNIDADE], conforme orientação da administração.
CAPÍTULO VIII – OBRAS NAS UNIDADES
Art. 17. Obras e reformas devem ser comunicadas previamente ao síndico, com descrição dos serviços, prazo e, quando exigido pelas normas técnicas, indicação do responsável técnico e do documento de responsabilidade técnica (ART ou RRT).
Art. 18. Serviços ruidosos são permitidos de [DIA] a [DIA], das [X] às [X] horas, e aos sábados das [X] às [X] horas, observada a legislação municipal.
Art. 19. É vedada qualquer intervenção que comprometa a estrutura, as instalações comuns ou a segurança da edificação.
CAPÍTULO IX – LIXO E LIMPEZA
Art. 20. O lixo será acondicionado em sacos fechados e depositado [LOCAL], separado em reciclável e não reciclável, nos horários [X].
CAPÍTULO X – PORTARIA, ACESSO E DADOS PESSOAIS
Art. 21. A entrada de visitantes e prestadores depende de identificação e autorização do morador.
Art. 22. Os dados pessoais e as imagens do sistema de câmeras serão utilizados apenas para fins de segurança e administração do condomínio, observada a legislação de proteção de dados.
CAPÍTULO XI – [LOCAÇÃO POR TEMPORADA – SOMENTE SE COMPATÍVEL COM A CONVENÇÃO]
Art. 23. [REGRAS DE CADASTRO DE HÓSPEDES E USO DAS ÁREAS COMUNS, CONFORME AUTORIZADO OU RESTRITO PELA CONVENÇÃO].
CAPÍTULO XII – PENALIDADES
Art. 24. O descumprimento deste Regimento sujeita o infrator, conforme a gravidade e a reincidência:
I – à advertência por escrito;
II – à multa prevista na Convenção, de [VALOR/CRITÉRIO], respeitado o limite legal.
Art. 25. Antes da aplicação da multa, o responsável pela unidade será notificado e terá [X] dias para apresentar defesa escrita.
Art. 26. Da decisão do síndico caberá recurso à [ASSEMBLEIA/CONSELHO], no prazo de [X] dias, na forma da Convenção.
Art. 27. A responsabilidade pelo pagamento das multas é do condômino titular da unidade, sem prejuízo do direito de regresso contra o ocupante.
CAPÍTULO XIII – DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 28. Os casos omissos serão resolvidos pelo síndico, ouvido o [CONSELHO], e submetidos à próxima assembleia.
Art. 29. Este Regimento foi aprovado na assembleia geral realizada em [DATA], com o quórum previsto na Convenção, e entra em vigor em [DATA], revogando as disposições em contrário.
[LOCAL E DATA]
[ASSINATURA DO SÍNDICO]
[ASSINATURA DO PRESIDENTE E DO SECRETÁRIO DA ASSEMBLEIA]

Como Usar o Modelo Com Segurança

1. Compare com a convenção. Retire ou ajuste qualquer regra que a convenção trate de forma diferente, especialmente multas, garagem e locação por temporada.
2. Confira a lei municipal. Horários de ruído e de obras devem respeitar a legislação local.
3. Adapte à realidade do prédio. Elimine capítulos de áreas que o condomínio não tem e inclua as que tem.
4. Divulgue a minuta antes. Envie o texto junto com o edital, para que os condôminos cheguem à assembleia informados.
5. Aprove em assembleia. Com a pauta expressa e o quórum da convenção, registrando o resultado em ata.
6. Divulgue a versão final. Entregue a todos os moradores, afixe os trechos principais nas áreas comuns e oriente os funcionários.

Para condomínios com histórico de conflitos, uma revisão por um advogado condominial antes da assembleia ajuda a evitar regras inválidas e multas anuladas depois. A Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica atua há mais de 20 anos e tem equipe dedicada à área condominial, com atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil. A revisão das contas e o papel do conselho estão no guia de conselho fiscal e prestação de contas, e as regras sobre reservas financeiras, no de fundo de reserva.

Perguntas Frequentes

O que é o regimento interno do condomínio?

É o conjunto de regras de convivência e de uso das áreas comuns, como horários de silêncio, salão de festas, garagem, mudanças, obras e animais. Ele é previsto pela convenção, aprovado pela assembleia e deve respeitar a convenção e a lei.

Qual o quórum para alterar o regimento interno?

Desde a Lei 10.931/2004, o Código Civil não exige mais dois terços para alterar o regimento interno. Vale o quórum previsto na convenção; se ela for omissa, aplica-se, em regra, o quórum geral das deliberações da assembleia.

Qual a diferença entre convenção e regimento interno?

A convenção traz as regras estruturais do condomínio, como rateio, administração, assembleias e sanções, e só é alterada por dois terços dos votos. O regimento trata do dia a dia e do uso das áreas comuns e está abaixo da convenção.

O síndico pode alterar o regimento interno sozinho?

Não. O regimento é aprovado e alterado pela assembleia. O síndico pode propor mudanças e resolver casos omissos de forma provisória, submetendo-os depois à assembleia.

O regimento interno precisa ser registrado em cartório?

Em regra, não é exigido. O regimento vale a partir da aprovação em assembleia e da divulgação aos moradores, salvo se a convenção exigir registro. A convenção, por sua vez, deve ser registrada no Registro de Imóveis.

O regimento interno pode proibir animais?

Não de forma genérica. O STJ já entendeu que a proibição geral não se justifica quando o animal não oferece risco à segurança, à higiene ou ao sossego. O regimento pode disciplinar a circulação nas áreas comuns.

Posso usar um modelo de regimento interno pronto?

Pode usar como ponto de partida, mas o texto precisa ser adaptado à convenção, à lei municipal e à realidade do prédio, e só vale depois de aprovado em assembleia com o quórum previsto na convenção.

Conclusão

Um bom regimento interno previne conflitos porque deixa as regras claras antes do problema. Ele deve ser compatível com a convenção e com a lei, aprovado em assembleia com o quórum correto e acompanhado de um procedimento de multas que garanta defesa. Use o modelo como ponto de partida, adapte cada trecho entre colchetes e leve o texto à assembleia.

Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.