A convenção de condomínio é o documento que funciona como o estatuto do condomínio edilício: ela define quanto cada unidade paga das despesas, como o condomínio é administrado, como as assembleias são convocadas e com que quórum decidem, quais sanções se aplicam e qual é o regimento interno. Pelo Código Civil, deve ser subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, obriga desde logo todos os que ocupam as unidades e, para valer contra terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Para alterar a convenção, a lei exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos em assembleia. Abaixo você entende o que ela deve conter, a diferença para o regimento interno, o passo a passo da alteração e quando vale a pena atualizá-la.
Resumo rápido
O que é: o estatuto do condomínio, obrigatório para condôminos, inquilinos e ocupantes. Aprovação: titulares de pelo menos dois terços das frações ideais. Validade contra terceiros: após registro no Cartório de Registro de Imóveis. Quórum para alterar: dois terços dos votos dos condôminos. Base legal: Código Civil, arts. 1.332, 1.333, 1.334 e 1.351.
Neste artigo:
- O que é convenção de condomínio
- Convenção de condomínio é lei?
- O que a convenção deve conter
- Diferença entre convenção e regimento interno
- Como alterar a convenção de condomínio
- Quórum para alterar a convenção
- Quando atualizar a convenção
- Perguntas frequentes
O Que É Convenção de Condomínio
O condomínio edilício nasce com o ato de instituição, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, que discrimina as unidades, a fração ideal de cada uma no terreno e nas partes comuns e a finalidade das unidades (art. 1.332 do Código Civil). A convenção vem em seguida e organiza a convivência: é ela que transforma a soma de unidades em uma comunidade com regras próprias.
Segundo o art. 1.333 do Código Civil, a convenção que constitui o condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quem tenha posse ou detenção delas. Na prática, isso inclui proprietários, promitentes compradores, inquilinos e demais ocupantes. O parágrafo único do mesmo artigo exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis para que a convenção seja oponível a terceiros.
A convenção pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, § 1º). Para os fins da convenção, os promitentes compradores e os cessionários de direitos sobre as unidades são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário (art. 1.334, § 2º).
Convenção de Condomínio É Lei?
A convenção não é lei em sentido formal, porque não é editada pelo Poder Legislativo. Mas ela tem natureza normativa: obriga todos os que vivem no condomínio ou têm direitos sobre as unidades, inclusive quem comprou o imóvel depois da sua aprovação. Por isso é comum ouvir que a convenção é a “lei interna” do condomínio.
Há, porém, uma hierarquia clara. A convenção está abaixo da Constituição, do Código Civil e das demais leis. Uma cláusula que contrarie a lei não prevalece, mesmo que tenha sido aprovada por ampla maioria. Exemplo frequente: convenções antigas que preveem multa por atraso superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
O Que a Convenção de Condomínio Deve Conter
Além das cláusulas do ato de instituição e das que os condôminos quiserem estipular, o art. 1.334 do Código Civil determina que a convenção trate obrigatoriamente dos seguintes pontos:
| Conteúdo obrigatório | O que costuma constar |
|---|---|
| Quota proporcional e modo de pagamento das contribuições | Critério de rateio (em regra, pela fração ideal), vencimento, encargos por atraso e fundo de reserva. |
| Forma de administração | Síndico, subsíndico, conselho fiscal ou consultivo, mandato, remuneração e possibilidade de síndico profissional. |
| Competência das assembleias, forma de convocação e quórum | Prazos e meios de convocação, quóruns de cada matéria, procurações e assembleia virtual. |
| Sanções | Multas por descumprimento de deveres e procedimento para aplicá-las. |
| Regimento interno | Regras de uso das áreas comuns, horários, mudanças, obras, animais e garagem. |
Diferença Entre Convenção e Regimento Interno
A convenção e o regimento interno são complementares, mas têm funções e formas de alteração diferentes:
| Aspecto | Convenção | Regimento interno |
|---|---|---|
| Função | Estatuto do condomínio: estrutura, rateio, administração, quóruns e sanções | Regras do dia a dia: uso de áreas comuns, horários, mudanças e obras |
| Quórum de alteração | Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do CC) | O que a convenção estabelecer |
| Registro | No Cartório de Registro de Imóveis, para valer contra terceiros | Em regra, faz parte da convenção ou é aprovado em assembleia conforme ela prevê |
| Hierarquia | Abaixo da lei | Abaixo da lei e da convenção |
Se o regimento interno contraria a convenção, prevalece a convenção. Por isso, mudanças de regra que afetam direitos dos condôminos, como critério de rateio ou sanções, devem ser feitas na convenção, e não apenas no regimento.
Como Alterar a Convenção de Condomínio
A alteração da convenção é decidida em assembleia. Um roteiro seguro costuma seguir estes passos:
- Diagnóstico: leitura da convenção vigente e das alterações já aprovadas, identificando cláusulas desatualizadas, contrárias à lei ou que geram conflitos frequentes.
- Proposta de texto: redação das cláusulas novas ou de um texto consolidado, com quadro comparativo entre a redação atual e a proposta.
- Convocação: edital enviado a todos os condôminos, com a alteração da convenção expressamente indicada na ordem do dia e, de preferência, a proposta anexada. Veja como fazer em assembleia de condomínio: convocação, quórum, ata e anulação.
- Votação: conferência de presença, procurações e situação de adimplência, com apuração que comprove o quórum de dois terços.
- Ata: registro detalhado do resultado, com a contagem dos votos e o texto aprovado.
- Registro: averbação ou registro da alteração no Cartório de Registro de Imóveis, para que ela seja oponível a terceiros.
Quando o quórum é difícil de reunir em uma única reunião, alguns condomínios usam a coleta de assinaturas ou a assembleia em sessão permanente. Essas alternativas exigem cuidado com a forma e com o que a convenção prevê, para não abrir espaço a questionamentos.
Quórum Para Alterar a Convenção de Condomínio
O art. 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405/2022, estabelece que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Antes dessa lei, a mudança de destinação exigia unanimidade.
| Matéria | Quórum previsto no Código Civil |
|---|---|
| Aprovação inicial da convenção | Titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais (art. 1.333) |
| Alteração da convenção | Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351) |
| Mudança de destinação do edifício ou da unidade | Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351, após a Lei 14.405/2022) |
| Alteração do regimento interno | O que a convenção estabelecer |
Dois pontos merecem atenção. Primeiro, os votos são, em regra, proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). Segundo, o entendimento mais seguro é que os dois terços sejam calculados sobre o total de votos do condomínio, e não apenas sobre os presentes à assembleia. Só pode votar o condômino quite com as contribuições (art. 1.335, III), tema explicado no artigo sobre o condômino inadimplente.
Quando Atualizar a Convenção de Condomínio
Uma convenção de condomínio atualizada reduz conflitos, facilita a cobrança e dá segurança às decisões do síndico. Os sinais mais comuns de que é hora de revisar o texto são:
- Convenção anterior ao Código Civil de 2002: muitas foram redigidas sob a Lei 4.591/1964 e mantêm cláusulas que conflitam com o Código Civil, como multas por atraso acima de 2% ou quóruns diferentes dos atuais.
- Locação por temporada e aplicativos: convenções antigas não tratam de hospedagem por plataformas digitais. O STJ já reconheceu que a convenção de condomínio residencial pode restringir esse tipo de locação, o que torna importante uma regra clara no texto.
- Animais: cláusulas de proibição genérica tendem a ser afastadas pelo Judiciário quando o animal não oferece risco à segurança, à saúde ou ao sossego. Regras de circulação e responsabilidade costumam funcionar melhor.
- Assembleia virtual: o Código Civil admite assembleias eletrônicas desde que a convenção não as proíba e que sejam preservados os direitos de voz, debate e voto. Prever na convenção como serão a convocação, a identificação e a votação evita questionamentos.
- Conflitos recorrentes: garagem, obras nas unidades, uso de áreas comuns, sanções e cobrança de inadimplentes.
A revisão não precisa ser total. Em muitos casos, bastam alterações pontuais aprovadas em assembleia, seguidas de uma versão consolidada do texto. Modelos prontos de convenção encontrados na internet raramente servem sem adaptação, porque cada condomínio tem frações ideais, destinação e histórico próprios.
Revisão da convenção do condomínio
Síndicos e administradoras podem enviar a convenção vigente e as alterações já registradas para uma revisão jurídica do texto. Atendimento remoto em todo o Brasil.
A revisão da convenção faz parte da assessoria jurídica para condomínios oferecida pelo escritório, ao lado do apoio em assembleias, cobrança de inadimplentes e orientação ao síndico. Conheça também a atuação do advogado condominial da Santos & Cartea.
Perguntas Frequentes
O que é convenção de condomínio?
É o documento que organiza a vida do condomínio edilício: define a cota de cada unidade nas despesas, a forma de administração, a competência e o quórum das assembleias, as sanções e o regimento interno. Ela obriga todos os condôminos, inquilinos e ocupantes das unidades.
Qual o quórum para alterar a convenção de condomínio?
O Código Civil exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção (art. 1.351). Se a própria convenção prevê quórum maior, é prudente observá-lo ou buscar orientação jurídica antes da votação.
Convenção de condomínio é lei?
Não é lei em sentido formal, mas tem força obrigatória para todos os que vivem ou têm direitos sobre as unidades. Ela não pode contrariar a lei: cláusula em desacordo com o Código Civil ou outra norma não prevalece.
Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
A convenção é o estatuto do condomínio, com regras estruturais como rateio de despesas, administração e quóruns, e depende de dois terços dos votos para ser alterada. O regimento interno trata do dia a dia, como uso das áreas comuns, horários e mudanças, e é alterado conforme o quórum que a convenção prever.
Precisa registrar a convenção de condomínio em cartório?
A convenção vale entre os condôminos desde que subscrita por titulares de no mínimo dois terços das frações ideais. Para ser oponível a terceiros, porém, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O mesmo cuidado vale para as alterações aprovadas em assembleia.
O que é convenção de condomínio atualizada?
É a convenção que incorpora as alterações aprovadas ao longo do tempo e foi adequada à legislação em vigor, como o Código Civil de 2002. Muitos condomínios mantêm convenções antigas, com cláusulas que já não valem, e por isso consolidam o texto em uma nova versão registrada.
A convenção pode proibir animais ou locação por aplicativo?
Proibição genérica de animais tende a ser afastada pelo Judiciário quando o animal não causa risco à segurança, à saúde ou ao sossego. Quanto à locação por curta temporada em plataformas, o STJ já reconheceu que a convenção de condomínio residencial pode restringi-la. Cada caso depende do texto da convenção.
Vai propor a alteração da convenção em assembleia?
Envie a convenção, a proposta e o edital para análise antes da reunião e reduza o risco de questionamentos sobre quórum e forma.
Conclusão
A convenção de condomínio é a base jurídica da vida em condomínio: define rateio, administração, assembleias, sanções e regimento interno, e obriga todos os ocupantes das unidades. Alterá-la exige dois terços dos votos dos condôminos, assembleia bem convocada e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Se a convenção do seu prédio é anterior ao Código Civil de 2002 ou não trata de temas como locação por aplicativo, animais e assembleia virtual, vale avaliar uma revisão.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.