Área comum do condomínio é toda parte do edifício que pertence a todos os condôminos ao mesmo tempo, na proporção da fração ideal de cada um: o terreno, a estrutura, o telhado, as fachadas, os corredores, as escadas, os elevadores, as redes gerais de água, esgoto, gás e eletricidade, o acesso à rua e as áreas de lazer. O Código Civil (art. 1.331) diz que essas partes não podem ser vendidas separadamente nem divididas, e o art. 1.335, II, garante a cada condômino o direito de usá-las conforme a sua destinação, desde que não impeça o uso pelos demais. Por isso, nenhum morador pode se apropriar de um corredor, de um trecho do terraço ou de uma vaga comum, e a jurisprudência, em regra, não admite usucapião de área comum por condômino. Mudanças na área comum dependem de assembleia, com quórum que varia conforme o tipo de alteração.
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Neste artigo:
- O que é área comum no condomínio
- Área comum no Código Civil
- Regras de uso da área comum
- Área comum de uso exclusivo
- Apropriação de área comum por morador
- Usucapião de área comum: o que diz o STJ
- Alteração de área comum: quórum
- Perguntas frequentes
O Que é Área Comum no Condomínio
Todo condomínio edilício tem dois tipos de partes: as unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas e, conforme o caso, vagas de garagem), que pertencem a cada proprietário, e as partes comuns, que pertencem a todos. A cada unidade corresponde uma fração ideal no terreno e nas partes comuns, que serve de base para o rateio das despesas e, em regra, para o peso do voto. Entenda o cálculo em Fração Ideal no Condomínio: O Que É, Como Calcular e Como Funciona o Rateio.
| Exemplos de área comum | Exemplos de área privativa |
|---|---|
| Terreno, fundações, estrutura e lajes de cobertura | Interior do apartamento, sala ou loja |
| Fachadas, telhado, calhas e esquadrias externas (quanto à forma e à cor) | Pisos, revestimentos e instalações internas da unidade |
| Hall, corredores, escadas, elevadores e portaria | Ramal de água e luz depois do registro ou do medidor da unidade |
| Redes gerais de água, esgoto, gás, eletricidade e prumadas | Vaga de garagem com matrícula própria, quando assim instituída |
| Piscina, salão de festas, academia, playground e jardins | Depósito privativo vinculado à unidade, se previsto na instituição |
| Terraço de cobertura, salvo disposição contrária da escritura | Terraço que a escritura de instituição atribui a uma unidade |
O que define se uma parte é comum ou privativa é a instituição do condomínio e a convenção, registradas no Cartório de Registro de Imóveis, e não o costume do prédio. Em caso de dúvida, o primeiro documento a consultar é a matrícula e o memorial de incorporação.
Área Comum no Código Civil
As regras principais estão nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil:
| Artigo | O que diz |
|---|---|
| Art. 1.331, § 2º | O solo, a estrutura, o telhado, as redes gerais de distribuição, o acesso ao logradouro público e as demais partes comuns são utilizados em comum e não podem ser alienados separadamente nem divididos |
| Art. 1.331, § 3º | A cada unidade corresponde uma fração ideal no solo e nas partes comuns |
| Art. 1.331, § 5º | O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio |
| Art. 1.335, II | O condômino pode usar das partes comuns conforme a sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais |
| Art. 1.336, II, III e IV | O condômino não pode fazer obras que comprometam a segurança, alterar a forma e a cor da fachada nem usar a unidade de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança |
| Art. 1.339 | Os direitos sobre as partes comuns são inseparáveis da unidade |
| Art. 1.340 | As despesas de partes comuns de uso exclusivo de um condômino ficam a cargo de quem delas se serve |
| Art. 1.341 | Obras voluptuárias exigem 2/3 dos condôminos, obras úteis exigem a maioria dos condôminos e obras necessárias podem ser feitas pelo síndico |
| Art. 1.342 | Obras em partes comuns em acréscimo às existentes, para facilitar ou aumentar a utilização, exigem 2/3 dos votos dos condôminos, e não se permitem construções que prejudiquem o uso de qualquer condômino |
| Art. 1.343 | Construir outro pavimento ou outro edifício no solo comum, para novas unidades, exige unanimidade |
A Lei 4.591/1964 continua sendo aplicada no que não conflita com o Código Civil, principalmente quanto à incorporação. Um panorama das normas está em Lei do Condomínio: O Que Diz a Lei 4.591/64 e o Código Civil.
Regras de Uso da Área Comum
O direito de usar a área comum é de todos os condôminos e de quem ocupa a unidade com autorização deles, como inquilinos e familiares. Esse uso, porém, pode ser organizado pela convenção e pelo regimento interno, desde que as regras sejam iguais para todos e tenham finalidade legítima, como segurança, conservação e sossego. Um modelo de estrutura está em Regimento Interno do Condomínio: Regras e Modelo Para Adaptar.
| Regra | Avaliação |
|---|---|
| Horários da piscina, academia e salão de festas | Em geral admitida |
| Reserva prévia e taxa de uso do salão de festas | Em geral admitida, se prevista e proporcional ao custo |
| Limite de convidados e cadastro de visitantes | Em geral admitido, observada a LGPD |
| Proibir objetos pessoais em corredores e halls | Em geral admitido, por segurança e circulação |
| Impedir o condômino inadimplente de usar piscina ou salão | Controvertido. O STJ tem decisão no sentido de que a inadimplência não autoriza restringir o uso das áreas comuns |
| Restringir o uso por inquilinos ou por crianças sem critério de segurança | Arriscado, por tratar moradores de forma desigual |
Quem descumpre as regras de uso pode receber advertência e multa, desde que previstas na convenção ou no regimento e aplicadas com notificação e direito de defesa. A cobrança do inadimplente deve seguir os meios próprios, explicados em Condômino Inadimplente: O Que o Síndico Pode e Não Pode Fazer.
Área Comum de Uso Exclusivo
Existe uma situação intermediária: a parte comum que, pela própria instituição do condomínio ou por decisão regular da assembleia, é usada só por um condômino. São exemplos o terraço ao qual só a cobertura tem acesso, o jardim contíguo a um apartamento térreo e o hall privativo de um andar com uma única unidade.
- A área continua sendo comum. O condômino tem o direito de usá-la, mas não é dono dela.
- As despesas de conservação dessa área cabem a quem se serve dela (art. 1.340) e, no caso do terraço de cobertura, ao seu proprietário (art. 1.344), conforme a convenção.
- O condômino não pode construir, fechar ou alterar a área sem aprovação da assembleia, porque isso mexe com a propriedade de todos.
Apropriação de Área Comum por Morador
A apropriação acontece quando um condômino passa a usar uma parte comum como se fosse sua, excluindo os demais. Os casos mais frequentes são:
- Fechar o final do corredor com porta ou grade para “incorporar” o espaço ao apartamento.
- Avançar sobre o terraço comum ou construir na laje de cobertura.
- Usar vaga comum ou área de manobra como vaga própria. Veja Vaga de Garagem em Condomínio: Lei, Aluguel, Sorteio e Uso Indevido.
- Instalar armários, bicicletários ou depósitos particulares no hall ou na escada.
- Cercar parte do jardim junto ao apartamento térreo.
Essas condutas violam o art. 1.335, II, e, quando envolvem obra, também as regras de obras em partes comuns. Além do prejuízo aos demais, o fechamento de corredores e escadas pode comprometer rotas de fuga e as normas de prevenção de incêndio.
O que o síndico deve fazer
- Documentar a ocupação com fotos, data e descrição, e conferir a planta e a matrícula para confirmar que a área é comum.
- Notificar o condômino por escrito, com prazo razoável para desocupar e repor o estado anterior.
- Aplicar a penalidade prevista na convenção ou no regimento, com direito de defesa.
- Não tolerar indefinidamente. A inércia por muitos anos pode ser usada pelo ocupante como argumento de defesa, como se verá a seguir.
- Ajuizar ação, se necessário, para reintegrar o condomínio na posse da área e obrigar o condômino a desfazer a obra. O síndico representa o condomínio em juízo (art. 1.348, II, do Código Civil).
Um condômino fechou corredor, terraço ou vaga comum?
Envie seu caso para análise: síndicos e administradoras podem enviar a convenção, a planta e as fotos da ocupação para orientação sobre notificação, assembleia e medida judicial. Atendimento presencial em Niterói e Itaboraí e online em todo o Brasil.
Usucapião de Área Comum: o Que Diz o STJ
Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa e pacífica, com intenção de dono. Na área comum de condomínio edilício, o pedido de usucapião feito por condômino, em regra, não é aceito, por três razões:
- A lei proíbe dividir e alienar separadamente a área comum (art. 1.331, § 2º). Reconhecer a usucapião de parte dela equivaleria a dividi-la.
- O condômino já é coproprietário. O uso que ele faz da área comum, em princípio, se dá como condômino, e não como quem pretende excluir os demais da propriedade.
- Tolerância não gera posse com intenção de dono. O silêncio do condomínio costuma ser interpretado como mera permissão.
Há, porém, uma situação que o STJ já reconheceu: a supressio. Quando o condomínio permite, por muitos anos, que um condômino use com exclusividade uma área comum, criando nele a confiança legítima de que o uso continuaria, pode perder o direito de exigir a devolução. Nesses casos, o condômino não se torna dono, mas pode manter o uso exclusivo. A aplicação é excepcional e depende das circunstâncias, como o tempo, a ciência do condomínio e a ausência de prejuízo aos demais.
Para o síndico, a lição é clara: agir cedo. Para o condômino que usa uma área há muitos anos, o caminho mais seguro é regularizar o uso por decisão da assembleia, com o quórum adequado e registro na ata ou na convenção.
Alteração de Área Comum: Quórum
O quórum depende do tipo de mudança. A tabela resume as hipóteses mais comuns, sempre lembrando que a convenção pode exigir quórum maior.
| Tipo de alteração | Quórum | Fundamento |
|---|---|---|
| Obra necessária de conservação (telhado, impermeabilização, prumadas) | Síndico pode fazer; se urgente e cara, deve convocar assembleia | Art. 1.341, §§ 1º a 3º |
| Obra útil (por exemplo, instalar portão eletrônico) | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II |
| Obra voluptuária (embelezamento) | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, I |
| Acréscimo em área comum para aumentar a utilização (nova academia, ampliação do salão) | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.342 |
| Mudança de destinação de área comum prevista na convenção | 2/3 dos votos dos condôminos, por alteração da convenção | Art. 1.351 |
| Novo pavimento ou novo edifício no solo comum para novas unidades | Unanimidade | Art. 1.343 |
| Transferir área comum para a propriedade de um condômino ou alterar frações ideais | Em regra, exige a concordância de todos os condôminos afetados | Art. 1.331, § 2º, e entendimento doutrinário |
Pontos práticos:
- Quórum de condôminos é contado sobre o total, e não apenas sobre os presentes, quando a lei fala em “votos dos condôminos”.
- A pauta deve ser específica, para que ninguém seja surpreendido com a votação.
- Obra que prejudica o uso de algum condômino não pode ser imposta pela maioria, mesmo com 2/3 (art. 1.342, parte final).
- Obras devem seguir a NBR 16.280 e contar com responsável técnico. Detalhes em Obras em Condomínio: Quórum, Regras, Horários e NBR 16.280.
A convocação, a contagem de votos e a ata são os pontos em que mais surgem anulações. Veja os cuidados em Assembleia de Condomínio: Convocação, Quórum, Ata e Anulação.
Perguntas Frequentes
O que é área comum do condomínio?
É a parte do edifício que pertence a todos os condôminos, na proporção da fração ideal: terreno, estrutura, telhado, fachadas, corredores, elevadores, redes gerais e áreas de lazer. Ela não pode ser vendida separadamente nem dividida (art. 1.331 do Código Civil).
O que o Código Civil diz sobre área comum?
O art. 1.331 define as partes comuns, o art. 1.335, II, garante o uso conforme a destinação sem excluir os demais, o art. 1.336 proíbe obras que comprometam a segurança e alterações de fachada, e os arts. 1.341 a 1.343 tratam dos quóruns para obras.
Morador pode usar área comum só para ele?
Não, salvo quando a instituição do condomínio ou uma decisão regular da assembleia lhe atribui o uso exclusivo. Mesmo nesse caso a área continua comum, e as despesas de conservação ficam a cargo de quem a utiliza.
O que fazer se um vizinho se apropriou da área comum?
Comunique o síndico por escrito com fotos. O síndico deve notificar o condômino, aplicar as penalidades previstas e, se a ocupação continuar, ajuizar ação para reaver a área e desfazer a obra.
Cabe usucapião de área comum de condomínio?
Em regra, não, porque a área comum é indivisível e o uso pelo condômino costuma ser tolerância. O STJ já admitiu, em casos excepcionais, a supressio, que permite manter o uso exclusivo após longa tolerância, sem transferir a propriedade.
Qual o quórum para alterar área comum?
Depende da mudança: maioria dos condôminos para obra útil, 2/3 para obra voluptuária, acréscimo de área ou mudança de destinação prevista na convenção, e unanimidade para construir novas unidades no solo comum.
Condômino inadimplente pode ser proibido de usar a área comum?
O tema é controvertido, mas o STJ tem decisão no sentido de que a inadimplência não autoriza impedir o uso das áreas comuns. O condomínio deve cobrar a dívida pelos meios próprios, como a ação de cobrança ou a execução.
Envie seu caso para análise
Envie a convenção, a planta e a descrição da situação da área comum, e receba orientação sobre o uso, a regularização ou a retomada do espaço.
Conclusão
A área comum pertence a todos os condôminos e não pode ser dividida, vendida separadamente ou apropriada por um morador. O uso é livre para todos, conforme a destinação, e pode ser organizado pela convenção e pelo regimento com regras iguais para todos. A apropriação deve ser enfrentada cedo, com notificação, multa e, se necessário, ação judicial, porque a tolerância prolongada pode gerar discussão sobre supressio, ainda que a usucapião, em regra, não seja admitida. Qualquer mudança na área comum passa pela assembleia, com o quórum adequado ao tipo de alteração e com atenção à convenção, que pode exigir mais.
Conteúdo revisado por Dr. Daniel Cartea, OAB/RJ 259.972, responsável técnico pela área de Direito Condominial do escritório Santos & Cartea Advocacia e Assessoria Jurídica. Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional habilitado para o caso concreto.